商鋪選好位置留住客群

　　“位置、位置、還是位置”，這是業內人士楊廣安提出的選擇商鋪的首要標準，進一步可解讀成“所選城市在全國的地位、所選區域在城市中的位置、單個項目在區域中的位置”。而只有零售業蓬勃的城市，商鋪才值得投資。

　　與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優勢，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發展商的規劃和管理能力，設計和管理上的失誤都會直接影響商鋪的投資價值。

　　很多消費者存在一個誤區，認為越靠近城中心位置越好，事實卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會使處在這種地段的商鋪產生高空置率。楊廣安說，地理上的好位置不是絕對的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費群體的存在才決定了商鋪價值。”

　　為什么LV等世界頂級品牌的旗艦店選擇開在國貿而不是王府井大街，業內人士分析：王府井的主流消費是旅游消費，消費群體是全國各地來京旅游的人們，整體消費力偏低，而國貿是全北京跨國企業集中度最高的地區，它的消費群體主要由CBD白領精英組成，高檔次的品牌商業自然成為主流。

　　楊廣安認為，雖然好的地段是商業成功的絕對前提，但盲目相信地段而忽略了其對應的消費群體，也是選擇商鋪的大忌。

　　評判商鋪投資的最重要指標莫過于投資回報率，而它的算法并不深奧。業內人士介紹，能否實現發展商預期的投資回報率，只需要把幾個環節串連起來進行計算。

　　先選好地段，在理解了這個區域的主流消費群體之后，判斷區域的主要業態，再回過頭來看一個商鋪的價格，按12年收回成本來計算租金，看看這樣的租金水平對應的業態能否承受，如果租金價格不能為區域的主流業態所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報自然無從談起。

　　楊廣安說，“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經營成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發展商告訴你的租金水平是否吻合。”只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據是，承租人的賬能不能算得過來，這決定了商鋪投資者的投資和回報能否成正比。