房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃

　　 　　在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃，就是納稅人在不違反國家稅收法規(guī)的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權(quán)益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性發(fā)展。對國家而言，稅收籌劃促進企業(yè)遵循國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，有利于國家重點扶持的落后地區(qū)和幼稚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從總體上擴大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個國民經(jīng)濟的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。 　　稅收籌劃是每個企業(yè)的應(yīng)有權(quán)利，但具體到各自的節(jié)稅機遇卻不盡相同。經(jīng)濟因素、稅收因素、管理因素、節(jié)稅技能因素等等，都從不同方面制約著稅收籌劃的利益。作為稅收籌劃的主體，除了具備經(jīng)營管理知識，還必須充分了解各項稅收制度和掌握科學(xué)有效的稅收籌劃方法。從目前我國國情來看，存在稅種差別、稅收優(yōu)惠政策、企業(yè)組織形式、經(jīng)營項目、投資途徑、營銷方式、盈余分配、會計處理、內(nèi)部企業(yè)之間、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間、申報整體單位之間等多種選擇，這就為納稅人提供了廣闊的稅收籌劃空間。 　　房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大等特性，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營方式、合理選擇會計處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬重點對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃談幾點看法。 　　一、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負進行稅收籌劃 　　與股本投資相比，融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。 　　二、發(fā)揮國家稅收杠桿導(dǎo)向作用，通過選擇有利的經(jīng)營方式進行稅收籌劃 　　合作建房通常有以下二種方式： 　　其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。 　　其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。 　　由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負最高。因此，企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。 　　三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 　　通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等6個方面： 　　1．預(yù)提費用籌劃。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用，預(yù)計該項目以后支出，此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。 　　2．個人所得稅籌劃。 　　由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預(yù)提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。 　　3．開發(fā)商品與出租商品籌劃。 　　有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 　　4．營業(yè)費用籌劃。 　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2％內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔(dān)。 　　5．管理費用籌劃。 　　企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔(dān)。 　　6．財務(wù)費用籌劃 　　如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。 　　四、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃 　　企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)的方案進行投資。 　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。