土地增值稅征收悄然加力

　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策尚無(wú)定論之際，土地增值稅力度正悄然收緊。專(zhuān)家認(rèn)為，土地增值稅的嚴(yán)格征收有助于遏制房地產(chǎn)企業(yè)的囤地、囤房現(xiàn)象，并在一定程度上抑制房地產(chǎn)暴利，但短期看影響力難以傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。

　　部分地區(qū)收緊力度

　　今年以來(lái)，部分地區(qū)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。

　　我國(guó)征收土地增值稅主要采取預(yù)征和清算相結(jié)合的方式。廣西、河南、廈門(mén)等地稅務(wù)部門(mén)紛紛出臺(tái)文件，提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收，并且更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　例如，廣西地稅局在2月末發(fā)文要求，從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征，非普通住宅的預(yù)征率提高一倍，按2%-3%預(yù)征。河南省地稅局則要求，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅人一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。

　　“土地增值稅其實(shí)是從拿到土地之后，以當(dāng)時(shí)的土地成本蓋好房子，扣除其他的建筑成本以及稅費(fèi)之后，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值收益。”土地專(zhuān)家鄒曉云表示，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題，需要有長(zhǎng)期跟蹤機(jī)制，同時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格的征繳時(shí)限，土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%-2%的比例征收。該稅種在實(shí)際的操作中有一定難度。

　　去年7月，國(guó)稅總局曾對(duì)八家房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅情況進(jìn)行過(guò)摸底。鄒曉云表示，去年的摸底結(jié)果現(xiàn)在仍然不得而知。至于未來(lái)究竟如何征收、從什么環(huán)節(jié)計(jì)算增值收益有待進(jìn)一步考量。

　　由于土地增值稅是按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的收益征稅，因此只有當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算時(shí)才能計(jì)算出準(zhǔn)確的土地增值稅稅額。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，很多房企在達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后又以各種方式推遲清算。此外，土地增值稅的預(yù)征率較低，因此，其一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。這一稅種2007年在房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫的時(shí)候曾經(jīng)提出過(guò)加強(qiáng)征收，但因2008年金融危機(jī)的到來(lái)而不了了之。

　　上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前針對(duì)土地增值稅已經(jīng)有了比較完善的規(guī)定，未來(lái)可能會(huì)根據(jù)項(xiàng)目提高預(yù)征比例，也不排除嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)制征收。

　　短期難以影響房?jī)r(jià)

　　新“國(guó)十條”提及，稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

　　“嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，可以遏制房地產(chǎn)企業(yè)的囤地、囤房，抑制房地產(chǎn)的獲利空間。”鄒曉云表示，各地方稅務(wù)局在過(guò)去數(shù)年并沒(méi)有全數(shù)收取土地增值稅，如果現(xiàn)在嚴(yán)格征收，房企需要變現(xiàn)手中持有的土地或者房屋才能交稅，這時(shí)則增加企業(yè)的成本，影響其現(xiàn)金流。

　　房地產(chǎn)人士則認(rèn)為，一般在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地增值稅等稅收都預(yù)提一定比例，在項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)后匯繳，多退少補(bǔ)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)稅局已于2007年重申土地增值稅，房地產(chǎn)公司在其損益表中一般進(jìn)行了撥備，所以目前暫時(shí)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利有較大影響，但會(huì)影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財(cái)政狀況。

　　不過(guò)，鄒曉云表示，由于目前開(kāi)發(fā)商幾乎壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果開(kāi)發(fā)商成本增加，這一部分作為房企成本或?qū)⒂?jì)入房?jī)r(jià)中，因此，對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用不大。

　　楊紅旭則表示，如果嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅，短期內(nèi)可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大，但開(kāi)發(fā)商是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本尚待觀(guān)察，土地增值稅是在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢或者至少銷(xiāo)售85%以上后才進(jìn)行清算的，如果房?jī)r(jià)和成交量往下走顯然無(wú)法轉(zhuǎn)嫁成本。他還認(rèn)為，目前對(duì)二手房交易的土地增值稅是免征的，如果未來(lái)二手房需要征收這一稅種則對(duì)抑制房?jī)r(jià)有較大影響。

　　北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，針對(duì)不同的商品房類(lèi)型，土地增值稅的預(yù)征稅率和實(shí)際清算稅率是不一樣的。如果嚴(yán)格征收土地增值稅，那么無(wú)疑會(huì)加大非普通住宅的成本，轉(zhuǎn)而保證普通住房的有效供給。