上海觸發長三角樓市“回暖”:交易結構變化VS需求積累釋放
“我看朋友圈,有不少朋友在五一假期下定了聯排別墅、洋房。”一名房地產中介人士對21世紀經濟報道表示。
進入五月,上海樓市成交量明顯回暖。
來自上海中原地產的數據顯示,5月1日到5月8日,上海全市成交量25.3萬平方米,同比增加145.6%。此外,中外環的房子與內環內的房子價格上漲幅度最大,均價分別為:中外環7.7萬元/平方米,同比上漲16.7%;內環內均價12萬元/平方米,同比上漲7.6%。與此同時,上海內中環這段時間成交面積達到62552平方米,同比大漲近6倍,首次購房剛需較為集中郊區地段,成交面積同比漲幅近30%。豪宅成交上漲明顯,業內人士認為,由于供應上來了,豪宅產品近期銷售向好。
部分今年有買房計劃的消費者,五一假期催化了這一人群的需求。“要么等了好久的項目開盤,要么怕房價上漲,他們的消費心態回來了。”
同策研究院首席分析師張宏偉指出,上海成交量回暖反映了整體市場的結構性因素比較明顯,豪宅表現突出,剛需去化還沒有恢復;第二個因素在于,境外航班的中轉城市樓市去化壓力仍然較大;相對活躍的區域比如長三角、珠三角恢復還不錯。
不過位于新靜安的凱德、銘德、萬科融信等高端項目,在五一期間認籌沒有出現排隊等場景。上海樓市雖整體呈回暖趨勢,但這是交易結構變化還是消費需求釋放所導致的階段性結果呢?
五一假期成交量同比增加207.8%
五一假期各地樓市成交、網簽備案出現明顯波動,“一房難求”的畫風再度出現于售樓處。機構監測數據顯示,整體來看各大城市房地產市場正在加快復蘇。
目前,上海在成交格局上呈現高端項目成交活躍,以高端項目為主的浦東新區、徐匯區成交量排名靠前。五一前上海出現多個排隊認籌豪宅項目的場景。
據上海中原地產數據顯示,五一期間(5.1-5.5)新建商品住宅成交15.7萬平方米,比去年假期增加207.8%。供應量走高,是業內人士認為成交量隨之增加的主要原因。比如上海徐匯區某項目供應面積為3.2萬平方米(290套),比去年五一同期多了18.5%。今年以來,高端項目入市積極,頗有集中搶收的意味。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示,今年一季度房地產銷售基本停滯,五一自然出現有補量的需求。尤其是4月最后一周多個項目集中開盤為假日樓市準備充分的貨源。今年五一有5天假,促進消費者假期進行看房、選房。另一方面,基于疫情因素,長途旅游的人也少了,大多在上海或者上海周邊短途游,還是能留出一定時間關心樓市。
有業內人士提醒道,2015~2016年一線城市出現樓市過熱,房企高價王頻現,形成漲價預期和市場恐慌,大量外部資金涌入,進一步推動地價上升,消費者漲價預期越來越強烈,逐漸從一線城市開始向周邊擴散。最終引發新一輪調控。對此,盧文曦認為,當前的金融環境已經不一樣,消費者購房的時候要認房認貸,金融層面在消費端的監管還是趨緊狀態。相比之下,二線城市政策有彈性,不少房企也在回補二線土地。張宏偉也認為,短期內輪動表現不會再出現強烈反轉,調控基調也不允許大反彈。
市場結構性回暖還是消費需求積累下的全面復蘇?中原地產首席分析師張大偉的結論是全面復蘇。疫情下的房地產市場在快速恢復,5月出現“小陽春”的概率大漲。他認為,4月房地產平均恢復水平已經超過了去年同期的80%,部分區域已經開始超過之前水平。對于很多城市來說,網簽數據因為相對滯后,基本只恢復了疫情前的80%-90%。
張大偉指出,從房貸數據看,降息的影響逐漸出現,4月20日的降息基本落地,房貸首套房與二套房都下調了10個基點以上。整體看,各地的人才政策對市場影響出現。有利于二季度樓市穩定。但他也認可市場分化一說,整體看,一線城市中市場復蘇最明顯的依然是深圳、上海,最近北京的看房量也有明顯增加,廣州相對較弱。深圳因為區域調控政策預期出現,最近市場相比前期稍有平穩。二線城市中杭州、南京等率先復蘇,最近土地、新建住宅、二手房成交都相對活躍。三四線城市相對平穩,復蘇程度明顯弱于一二線城市。
房企融資回潮、土地投資回暖
可以肯定的是,五一樓市回暖,市場確實給出了復蘇信號,主要表現于房企拿地積極,大房企融資回潮。
近段時間大房企融資也比較順暢。房企信用債融資成本持續下降,同時,ABS成房企融資熱門。但受海外資本市場大幅波動影響,中資美元債遭到拋售,內地房企發行美元債的熱情驟然減弱,4月無房企發行海外債。
五一假期前,南京、紹興、佛山、揚州等地同一天進行土拍,多宗地塊經過超百輪競價才成交,溢價率最高近90%。個別區域的土地市場熱度有所上升。4月30日,南京5幅地塊出讓,吸引20多家房企參與競拍,網上競價持續兩天。其中有兩幅宅地競價次數超百輪,萬科、融創分別以43.5億元、40.1億元各取一幅,溢價率35%、36%,兩幅地塊單價均破4萬元/平方米。
高溢價地塊頻繁出現在4月已有端倪,比如4月22日廈門島內誕生了總價、單價雙料“地王”。綜合多家第三方機構的數據顯示,4月土地市場量價齊升,300城土地成交均價創2018年以來新高;40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%,同比漲幅超過20%。
土地市場率先回暖,成為助推消費者買單的動力。在眾多業內人士看來,房企一季度積壓的土地投資需求同樣在釋放當中,其中二線城市復蘇更加明顯,開發商此時選擇二線城市,消費者同樣也選擇在一二線城市投資買房。
從近期土地市場熱度也可見,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分企業拿地積極性再次提高。
高溢價地塊頻出、豪宅成交量上漲,對后續市場承接力是否構成壓力?綜合前述業內人士的看法,土地市場過熱的情況基本不會出現,畢竟疫情的負面影響還沒有完全消除。

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