上海觸發長三角樓市“回暖”：交易結構變化VS需求積累釋放

“我看朋友圈，有不少朋友在五一假期下定了聯排別墅、洋房。”一名房地產中介人士對21世紀經濟報道表示。

進入五月，上海樓市成交量明顯回暖。

      來自上海中原地產的數據顯示，5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3萬平方米，同比增加145.6%。此外，中外環的房子與內環內的房子價格上漲幅度最大，均價分別為：中外環7.7萬元/平方米，同比上漲16.7%；內環內均價12萬元/平方米，同比上漲7.6%。與此同時，上海內中環這段時間成交面積達到62552平方米，同比大漲近6倍，首次購房剛需較為集中郊區地段，成交面積同比漲幅近30%。豪宅成交上漲明顯，業內人士認為，由于供應上來了，豪宅產品近期銷售向好。

     部分今年有買房計劃的消費者，五一假期催化了這一人群的需求。“要么等了好久的項目開盤，要么怕房價上漲，他們的消費心態回來了。”

同策研究院首席分析師張宏偉指出，上海成交量回暖反映了整體市場的結構性因素比較明顯，豪宅表現突出，剛需去化還沒有恢復；第二個因素在于，境外航班的中轉城市樓市去化壓力仍然較大；相對活躍的區域比如長三角、珠三角恢復還不錯。

     不過位于新靜安的凱德、銘德、萬科融信等高端項目，在五一期間認籌沒有出現排隊等場景。上海樓市雖整體呈回暖趨勢，但這是交易結構變化還是消費需求釋放所導致的階段性結果呢？

五一假期成交量同比增加207.8%

     五一假期各地樓市成交、網簽備案出現明顯波動，“一房難求”的畫風再度出現于售樓處。機構監測數據顯示，整體來看各大城市房地產市場正在加快復蘇。

      目前，上海在成交格局上呈現高端項目成交活躍，以高端項目為主的浦東新區、徐匯區成交量排名靠前。五一前上海出現多個排隊認籌豪宅項目的場景。

     據上海中原地產數據顯示，五一期間（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7萬平方米，比去年假期增加207.8%。供應量走高，是業內人士認為成交量隨之增加的主要原因。比如上海徐匯區某項目供應面積為3.2萬平方米（290套），比去年五一同期多了18.5%。今年以來，高端項目入市積極，頗有集中搶收的意味。

     上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年一季度房地產銷售基本停滯，五一自然出現有補量的需求。尤其是4月最后一周多個項目集中開盤為假日樓市準備充分的貨源。今年五一有5天假，促進消費者假期進行看房、選房。另一方面，基于疫情因素，長途旅游的人也少了，大多在上海或者上海周邊短途游，還是能留出一定時間關心樓市。

     有業內人士提醒道，2015~2016年一線城市出現樓市過熱，房企高價王頻現，形成漲價預期和市場恐慌，大量外部資金涌入，進一步推動地價上升，消費者漲價預期越來越強烈，逐漸從一線城市開始向周邊擴散。最終引發新一輪調控。對此，盧文曦認為，當前的金融環境已經不一樣，消費者購房的時候要認房認貸，金融層面在消費端的監管還是趨緊狀態。相比之下，二線城市政策有彈性，不少房企也在回補二線土地。張宏偉也認為，短期內輪動表現不會再出現強烈反轉，調控基調也不允許大反彈。

     市場結構性回暖還是消費需求積累下的全面復蘇？中原地產首席分析師張大偉的結論是全面復蘇。疫情下的房地產市場在快速恢復，5月出現“小陽春”的概率大漲。他認為，4月房地產平均恢復水平已經超過了去年同期的80%，部分區域已經開始超過之前水平。對于很多城市來說，網簽數據因為相對滯后，基本只恢復了疫情前的80%-90%。

     張大偉指出，從房貸數據看，降息的影響逐漸出現，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調了10個基點以上。整體看，各地的人才政策對市場影響出現。有利于二季度樓市穩定。但他也認可市場分化一說，整體看，一線城市中市場復蘇最明顯的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明顯增加，廣州相對較弱。深圳因為區域調控政策預期出現，最近市場相比前期稍有平穩。二線城市中杭州、南京等率先復蘇，最近土地、新建住宅、二手房成交都相對活躍。三四線城市相對平穩，復蘇程度明顯弱于一二線城市。

房企融資回潮、土地投資回暖

     可以肯定的是，五一樓市回暖，市場確實給出了復蘇信號，主要表現于房企拿地積極，大房企融資回潮。

    近段時間大房企融資也比較順暢。房企信用債融資成本持續下降，同時，ABS成房企融資熱門。但受海外資本市場大幅波動影響，中資美元債遭到拋售，內地房企發行美元債的熱情驟然減弱，4月無房企發行海外債。

    五一假期前，南京、紹興、佛山、揚州等地同一天進行土拍，多宗地塊經過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。個別區域的土地市場熱度有所上升。4月30日，南京5幅地塊出讓，吸引20多家房企參與競拍，網上競價持續兩天。其中有兩幅宅地競價次數超百輪，萬科、融創分別以43.5億元、40.1億元各取一幅，溢價率35%、36%，兩幅地塊單價均破4萬元/平方米。

高溢價地塊頻繁出現在4月已有端倪，比如4月22日廈門島內誕生了總價、單價雙料“地王”。綜合多家第三方機構的數據顯示，4月土地市場量價齊升，300城土地成交均價創2018年以來新高；40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%。

    土地市場率先回暖，成為助推消費者買單的動力。在眾多業內人士看來，房企一季度積壓的土地投資需求同樣在釋放當中，其中二線城市復蘇更加明顯，開發商此時選擇二線城市，消費者同樣也選擇在一二線城市投資買房。

從近期土地市場熱度也可見，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次提高。

高溢價地塊頻出、豪宅成交量上漲，對后續市場承接力是否構成壓力？綜合前述業內人士的看法，土地市場過熱的情況基本不會出現，畢竟疫情的負面影響還沒有完全消除。