深圳樓市企穩(wěn) 廣州回暖
近段時間以來,深圳樓市的魔幻讓人瞠目,疫情下熱度不降反升,“喝茶費”“房抵經(jīng)營貸”接連爆出。
相較于廣州樓市的不溫不火,五一過后,深圳樓市經(jīng)歷大洗牌,此前濃烈的炒作氛圍漸漸平息。
另一邊,廣深樓市回溫的過程中冷熱不均,區(qū)域分化明顯;同時購房者也更為理性,真實成交仍基于合理的價位。
房住不炒的基調(diào)下,未來樓市走勢會更趨于平穩(wěn)。
指導價、房地產(chǎn)稅等調(diào)控手段或在路上,長短期組合拳下,市場炒作的虛火將難以再燃,未來廣深樓市將在合理范圍內(nèi)波動。
深圳熱度下降廣州漸漸回溫
剛剛過去的五一小長假,深圳樓市并沒有迎來大爆發(fā)。
據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,五一期間深圳新房市場成交套數(shù)328套,成交面積2.99萬平方米,同比減少46%。
4.27-5.3期間,佳兆業(yè)城市廣場(三期)共成交44套,與之相對的是部分項目0看房、0成交。
五一期間,深圳二手房一共成交房源507套,成交面積4.3萬平方米,均同比下降33%以上。
一位房產(chǎn)中介向記者表示,五一期間自己“看著忙,其實成交的沒多少”。
另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),4月深圳新房住宅成交3319套,環(huán)比上升5.3%,成交套數(shù)連續(xù)兩個月回升;成交面積為31.5萬平,環(huán)比下降2.8%,熱度有所下降。
二手房方面,此前,深圳寶安、南山、光明等區(qū)域的二手房掛牌價曾大幅上漲。
但在4月20日,深圳政府連續(xù)出臺相關政策嚴控之后,記者再查詢一些小區(qū)掛牌價虛高的房源,都已沒有相關信息了。
目前,南山區(qū)的二手房高價基本貼著19.9萬/平方米,沒有單價超20萬元的房源,光明大第的在售房源僅一套,單價在6萬元/平方米。
過去的三四月,魔幻深圳樓市先后經(jīng)歷了喝茶費、經(jīng)營貸等風波,隨著政府不斷出手,樓市的虛火似乎漸漸緩了下來。
相比之下,廣州樓市就顯得平和得多,仍在緩緩回溫中。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),五一期間,廣州一手住宅開盤或加推個盤共20個,合計2004套,推盤量同比去年五一減少7個,總推貨量較往年減少35%。
同時,五一期間新增供應的房源,主要集中在東部和南部,其中增城仍舊是主力,以251套網(wǎng)簽套數(shù)位居第一,而假期內(nèi)開盤(加推量)最高的南沙網(wǎng)簽共72套,排名第二。
新增貨源減弱,但成交逐步回溫。廣州中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,4月以來,廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6566套,環(huán)比上漲50%;總成交面積為72.99萬㎡,環(huán)比上升53%。
二手房市場方面,廣州中原數(shù)據(jù)顯示,4月份二手市場成交量為3594套,環(huán)比上漲了36.65%,成交均價上,則環(huán)比上月微跌了1.27%。
瀏覽廣州各樓盤項目不難發(fā)現(xiàn),不少樓盤仍處于打折、“一口價”促銷的模式里,成交數(shù)據(jù)“量升價跌”,此前疫情帶來的影響還在慢慢恢復。
冷熱不均仍將繼續(xù)
在深圳,一系列政策組合拳已經(jīng)在醞釀。4月28日,深圳市住建局局長張學凡表示,對于房價上漲,深圳準備了很多手段。
“比如在交易環(huán)節(jié),對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段,與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié),也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。”
在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來,深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。深圳局部熱點地區(qū),如前后海、寶中地區(qū),都有炒作動機,疊加對通脹的擔心、外來資金進入、經(jīng)營貸的刺激,導致深圳樓市出現(xiàn)局部火熱,但局部的小熱,替代不了大部分盤的平淡業(yè)績。
宋丁表示,“深圳的房價下半年將保持膠著狀態(tài),不會出現(xiàn)忽然暴漲,也不會下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”
而深圳魔幻上漲的二手房市場也將降溫。
宋丁表示:“沒有約束的掛牌價擾亂市場,政策對虛高的二手掛牌價打壓,連帶成交價會受到壓抑,甚至回調(diào)。”
另一邊,不同于深圳樓市的火爆炒作,廣州樓市仍在逐步平穩(wěn)回溫中。
廣州中原研究發(fā)展部表示,今年疫情下,不少開發(fā)商采取“推貨+以價換量”模式,以彌補一季度損失。同時,采取“以價換量”銷售策略的樓盤均取得較好的成效,銷售去化均處板塊高位。
由此可見,在目前的后疫情時代,廣州市場依舊具備較強的購買力,客戶只要遇到合適的價格仍然會加快入市。
同時,廣州樓市的優(yōu)惠措施或?qū)⒊掷m(xù)。廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為,為彌補此前疫情帶來的影響,開發(fā)商或會在未來三個月內(nèi),繼續(xù)采取一定的優(yōu)惠政策以促進銷售,在銷售額平穩(wěn)后,廣州新房的價格才會趨于穩(wěn)定。
此外,房住不炒的主基調(diào)不會改變。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,投資炒房的想法必須謹慎。他表示,疫情之下,盡管經(jīng)濟受到很大沖擊,但國家沒有采取過去的刺激手段,松綁樓市或大規(guī)模放水,而是在供給端發(fā)力,挖掘有效需求,所以,指望新一輪刺激,投資炒房的想法還是要謹慎一點。
從總體看,房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下,購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望,開發(fā)商推盤也將保持謹慎,但供不應求的基本面不會改變,房地產(chǎn)的需求只會延后入市,不會消失。
而深圳依然將帶領全國市場復蘇的進程,廣州在一線城市中增長較乏力。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,一線城市中市場復蘇最明顯的依然是深圳,廣州在北上廣深中復蘇較弱。深圳因為區(qū)域調(diào)控政策預期出現(xiàn),最近市場相比前期稍有平穩(wěn)。
房住不炒基調(diào)之下,下半年廣深樓市將在可控、理性范圍內(nèi)波動。

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