深圳樓市企穩(wěn) 廣州回暖

近段時間以來，深圳樓市的魔幻讓人瞠目，疫情下熱度不降反升，“喝茶費”“房抵經(jīng)營貸”接連爆出。

相較于廣州樓市的不溫不火，五一過后，深圳樓市經(jīng)歷大洗牌，此前濃烈的炒作氛圍漸漸平息。

另一邊，廣深樓市回溫的過程中冷熱不均，區(qū)域分化明顯；同時購房者也更為理性，真實成交仍基于合理的價位。

房住不炒的基調(diào)下，未來樓市走勢會更趨于平穩(wěn)。

指導價、房地產(chǎn)稅等調(diào)控手段或在路上，長短期組合拳下，市場炒作的虛火將難以再燃，未來廣深樓市將在合理范圍內(nèi)波動。

深圳熱度下降廣州漸漸回溫

剛剛過去的五一小長假，深圳樓市并沒有迎來大爆發(fā)。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，五一期間深圳新房市場成交套數(shù)328套，成交面積2.99萬平方米，同比減少46%。

4.27-5.3期間，佳兆業(yè)城市廣場（三期）共成交44套，與之相對的是部分項目0看房、0成交。

五一期間，深圳二手房一共成交房源507套，成交面積4.3萬平方米，均同比下降33%以上。

一位房產(chǎn)中介向記者表示，五一期間自己“看著忙，其實成交的沒多少”。

另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月深圳新房住宅成交3319套，環(huán)比上升5.3%，成交套數(shù)連續(xù)兩個月回升；成交面積為31.5萬平，環(huán)比下降2.8%，熱度有所下降。

二手房方面，此前，深圳寶安、南山、光明等區(qū)域的二手房掛牌價曾大幅上漲。

但在4月20日，深圳政府連續(xù)出臺相關政策嚴控之后，記者再查詢一些小區(qū)掛牌價虛高的房源，都已沒有相關信息了。

目前，南山區(qū)的二手房高價基本貼著19.9萬/平方米，沒有單價超20萬元的房源，光明大第的在售房源僅一套，單價在6萬元/平方米。

過去的三四月，魔幻深圳樓市先后經(jīng)歷了喝茶費、經(jīng)營貸等風波，隨著政府不斷出手，樓市的虛火似乎漸漸緩了下來。

相比之下，廣州樓市就顯得平和得多，仍在緩緩回溫中。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，五一期間，廣州一手住宅開盤或加推個盤共20個，合計2004套，推盤量同比去年五一減少7個，總推貨量較往年減少35%。

同時，五一期間新增供應的房源，主要集中在東部和南部，其中增城仍舊是主力，以251套網(wǎng)簽套數(shù)位居第一，而假期內(nèi)開盤（加推量）最高的南沙網(wǎng)簽共72套，排名第二。

新增貨源減弱，但成交逐步回溫。廣州中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月以來，廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6566套，環(huán)比上漲50%；總成交面積為72.99萬㎡，環(huán)比上升53%。

二手房市場方面，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，4月份二手市場成交量為3594套，環(huán)比上漲了36.65%，成交均價上，則環(huán)比上月微跌了1.27%。

瀏覽廣州各樓盤項目不難發(fā)現(xiàn)，不少樓盤仍處于打折、“一口價”促銷的模式里，成交數(shù)據(jù)“量升價跌”，此前疫情帶來的影響還在慢慢恢復。

冷熱不均仍將繼續(xù)

      在深圳，一系列政策組合拳已經(jīng)在醞釀。4月28日，深圳市住建局局長張學凡表示，對于房價上漲，深圳準備了很多手段。

“比如在交易環(huán)節(jié)，對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環(huán)節(jié)，也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。”

在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。深圳局部熱點地區(qū)，如前后海、寶中地區(qū)，都有炒作動機，疊加對通脹的擔心、外來資金進入、經(jīng)營貸的刺激，導致深圳樓市出現(xiàn)局部火熱，但局部的小熱，替代不了大部分盤的平淡業(yè)績。

宋丁表示，“深圳的房價下半年將保持膠著狀態(tài)，不會出現(xiàn)忽然暴漲，也不會下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”

而深圳魔幻上漲的二手房市場也將降溫。

宋丁表示：“沒有約束的掛牌價擾亂市場，政策對虛高的二手掛牌價打壓，連帶成交價會受到壓抑，甚至回調(diào)。”

另一邊，不同于深圳樓市的火爆炒作，廣州樓市仍在逐步平穩(wěn)回溫中。

    廣州中原研究發(fā)展部表示，今年疫情下，不少開發(fā)商采取“推貨+以價換量”模式，以彌補一季度損失。同時，采取“以價換量”銷售策略的樓盤均取得較好的成效，銷售去化均處板塊高位。

由此可見，在目前的后疫情時代，廣州市場依舊具備較強的購買力，客戶只要遇到合適的價格仍然會加快入市。

      同時，廣州樓市的優(yōu)惠措施或?qū)⒊掷m(xù)。廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，為彌補此前疫情帶來的影響，開發(fā)商或會在未來三個月內(nèi)，繼續(xù)采取一定的優(yōu)惠政策以促進銷售，在銷售額平穩(wěn)后，廣州新房的價格才會趨于穩(wěn)定。

    此外，房住不炒的主基調(diào)不會改變。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，投資炒房的想法必須謹慎。他表示，疫情之下，盡管經(jīng)濟受到很大沖擊，但國家沒有采取過去的刺激手段，松綁樓市或大規(guī)模放水，而是在供給端發(fā)力，挖掘有效需求，所以，指望新一輪刺激，投資炒房的想法還是要謹慎一點。

      從總體看，房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下，購房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望，開發(fā)商推盤也將保持謹慎，但供不應求的基本面不會改變，房地產(chǎn)的需求只會延后入市，不會消失。

     而深圳依然將帶領全國市場復蘇的進程，廣州在一線城市中增長較乏力。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一線城市中市場復蘇最明顯的依然是深圳，廣州在北上廣深中復蘇較弱。深圳因為區(qū)域調(diào)控政策預期出現(xiàn)，最近市場相比前期稍有平穩(wěn)。

房住不炒基調(diào)之下，下半年廣深樓市將在可控、理性范圍內(nèi)波動。