焦點里的長三角樓市

8月31日，天氣晴好，江蘇常州市中心某處甜品店。

“好怕出政策啊，想買的新房還沒有開盤。”劉熙（化名）在和朋友喝下午茶的時候，刷到一條無錫發布房地產“調控新政”的消息。劉熙從事房地產相關行業，出于職業敏感，她擔心常州不久后也會出“新政”，不禁把手中的奶茶放下，打開手機網頁搜索起“常州房產新政”。

房子還能“炒”嗎？

劉熙是常州本地人，名下已經有一套房產，準備買第二套。她看中的某盤預售證近期會批下來。因此，她擔心政策有變——如果常州提高二套房首付，那么攢了幾年的首付款有可能不夠，要買還得再想辦法籌錢。

按照常州公積金中心目前執行的貸款政策，首套房貸款，144平方米以下的仍執行首付20%，144平方米以上的首付最低30%；二套房及以上貸款首付仍保持40%。

相比常州周邊的其他城市，如蘇州2016年在二套房首付50%基礎上，將有戶籍首套有貸款的二套房首付比例調整到80%，常州現行的政策顯然在進入門檻上偏低。

資本流向有跡可循。最近10年，常州房價幾乎翻了3倍。今年疫情過后，常州房價一路向上，6月二手房價漲幅0.8%，排名全國第12，全省第3，超越南京、無錫。

2020年以來，長三角政策明顯傾向于防控市場上漲預期，最近的變化是，7月23日凌晨，南京七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從加強土地市場調控、加強熱點樓盤銷售管理等方面出臺九項樓市新政，同時升級限購政策，明確夫妻離異、任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

8月30日，江蘇無錫《市政府辦公室關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》發布，進一步升級了限購政策，在現有住房限購政策的基礎上，增加了對離異家庭購房套數的限制，規定夫妻離異后2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區范圍內擁有住房套數計算。在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

與此同時，無錫對于房屋交易的稅費內容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學區房概念、哄抬二手住房價格行為。

常州8月26日參加了由住房和城鄉建設部（簡稱“住建部”）在北京召開部分城市房地產工作會商會，常州隨后會不會出新政？

8月最后一周，常州樓市二手房掛牌均價從14235元變為14218元，下跌17元，由漲轉跌；常州最近三周在售二手房數量為21303套，21039套，21103套，上下震蕩。

9月1日，無錫樓市新政宣布的兩天后，老張（化名）夫婦被中介趙小（化名）告知，他們雖然離婚了，但目前暫時還不能貸款買房，因為雖然兩人名下兩套房產已轉到老張夫人名下，而新政是按照離婚前房產數量統計的。老張夫婦原計劃通過假離婚以首套房名義買學區房。如今房子要全款，意味著這對夫婦有可能要賣掉手中一套房才能湊足房款。

在長三角不同城市，十年間，房產中介門店與奶茶店漸次落戶于各個人流量較高的街區。更多的劉熙、老張夫婦們，想通過多買房實現資產保值升值，卻止步于政策首付門檻的抬高。無錫一家做一手代銷公司創始人對21世紀經濟報道透露，前不久，他簽下了一個樓盤的代銷合同，本以為可以在兩個月內賣掉手中房源的80%，現在看來銷量要減半。他目前寄希望于合作過的金融中介，幫自己的一些準客戶解決首付資金不足的問題。

當溫州炒房團神話不再，炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。

杭州“房事”小史

2014年初的杭州，德信旗下的北海公園樓盤以相當于同板塊均價8折——1.58萬元/平方米出清210套房源，打響降價第一槍，此時，西子湖畔這座美麗城市房價已經陰跌3年。北海公園售樓處當年的情景是：一邊是銷售人員在沙盤前給不斷前來的客戶介紹項目，另一邊則是前幾期業主們在有序維權。

長三角城市房價起伏跌宕。2010年4月中旬，“國十條”出臺，緊接著是“國五條”、“國八條”，杭州跟隨全國樓市進入當時看來是最嚴厲的調控周期。然而，伴隨調控升級，杭州土地市場卻驟然升溫，高價地頻現。2010-2012年，杭州出現了5個地價超過2萬元/平方米的項目。杭州房地產市場在2010年代初期就露出向上的苗頭。中海、濱江、融信等房企在2013年前后拿下的高價地，在2015年或虧本開售、或去化緩慢。

直到進入2016年，杭州樓市開始飆升。因為G20峰會召開，2017年-2019年杭州人口凈流入分別在28萬、35萬、50萬人，連續三年持續凈流入，加上亞運會召開前的城市升級預期，杭州新房成交量在2016年首次邁過20萬套大關，成交金額高達3597億元，連續10個月成交量超過萬套，賣地1573.5億元。2017年開始連續三年賣地超過2000億元。這也為杭州充足的市場供應埋下伏筆。

隨著杭州全新多中心格局的規劃調整，杭州樓市也迎來了爆發期。而另一方面，2016年下半年開始到2017年，杭州也迎來調控政策密集出臺。

從2016年9月27日起，杭州“三箭齊發”維護房地產市場持續健康發展，9月28日起上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例和暫停購房入戶。2016年11月，杭州限購升級，擴大限購范圍與升級限購措施，外地人買房需提供1年以上社保或個稅證明，且不能通過補繳方式買房。

也就是這一年，長三角的上海、蘇州、南京、合肥等核心城市密集出臺限購限貸政策，且力度較大；嘉興、無錫、寧波、揚州、常州等長三角次中心及環滬城市，隨后在2017年密集出臺限購限售政策，且較為嚴格；泰州、紹興、臺州、南通、鎮江、滁州等江浙節點城市，也在2017年陸續出臺限售限貸政策，但整體市場環境相對寬松。

2017年3月，杭州頒布土地新政，限制地價過高推高樓市，明確規定當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售（現房銷售）；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

杭州樓市自此限購限貸限售限單身。

雖然2017年政府政策一步一步地收緊，但是杭州房價依舊呈現上漲趨勢，普通工薪階層感嘆買房難。原因在哪？2017年3月12日，有網友在知乎上發問：杭州的房價算高嗎？另有網友回答：“一個地區或者城市人口持續凈流入，用淺顯的道理講就是房子會變成供小于求的商品，那么價格自然會漲上去。加之人民幣的購買力在下降，可謂1+1>2的效應就產生了。”

從2016年開始，杭州房價從2萬多元/平方米一路飆漲到2020年，再未回調。相比北京上海，2016年的杭州房價對于投資客而言就是白菜價，而這一年的杭州，人口凈流入增幅高達8.9%，在全國范圍內位列第一。同年上海、北京和廣州，這一比例分別是3.43%、2.02%和-0.69%，分列第5、9和20位。

人口流入、中國最前端的互聯網基地、拆遷戶入市、亞運會之前加快城市改造的愿景，都助推杭州房價暴漲。2019年6月，杭州“雙限”土拍新政出爐，新房售價自地塊出讓時就已被鎖定，這樣導致了多個一二手倒掛盤的出現，萬人搖樓盤不斷出現。

今年，杭州再出臺相關政策，為預期上漲的樓市打退燒針。7月3日，杭州市發布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，其中一條就是“明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易”。

杭州這一政策出臺前后，南京、寧波等也相繼出臺調控升級政策，預防樓市進入新一輪暴漲。

長三角新一輪精細化調控大幕開啟。

“深思熟慮”的城市

9月4日一早，杭州市房地產平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“《通知》”），分別從土地、貸款、契稅、限購、搖號傾向無房家庭等方面制定出更完善房地產調控細則。一邊收緊投資客戶需求，一邊傾向無房戶家庭。

限售升級之后，杭州一二手倒掛的“紅盤”將會越賣越少，投資客逐漸被擠出市場，據錢江晚報購房寶數據顯示，目前杭州市區住宅部分的可售建筑面積高達1417萬平方米左右，這意味著按照118平方米/套的均值匡算，這些即將入市的純新盤將帶來12萬套左右的住宅房源。2019年杭州賣出10.4萬套住宅，以此計算，這些儲備房源可賣14個月。加上市場上還有大量可售房源，目前杭州市區可售商品住宅已接近4萬套，鑒于潛在供應量充足，今年的住宅庫存量將穩中有升。

實際上，杭州政府有一攬子政策儲備，何時出臺、怎樣出臺，都經過深思熟慮。很顯然，杭州新政在限購和搖號政策再“打補丁”之外，更傾向于精細化調控，防患于未然。21世紀經濟報道從業內人士處獲悉，杭州8月房價漲幅或在4.6%-4.9%區間，這距離傳聞中的房價漲幅不得超過5%的天花板有點近。升級調控也就在情理之中了。

此外，還有市場傳言，杭州近期已經限發3.5萬元/平方米以上的樓盤預售證。但從8月份批出的部分預售證來看，蕭山、江干、臨安區仍然有多個3.5萬元/平方米的樓盤，最高是江干區某盤均價4.7萬元/平方米左右。匯港城（公園1872）78套房源均價4.23萬元/平方米。

值得關注的是，杭州這次新政首度出現“限售5年”，但只是針對指定范圍內的買家，這表明杭州在控制市場熱度的同時，還給流量保留了空間。

這要結合杭州特有的市場特征來看，杭州土地市場在2019年6月開始“雙限”，因此一幅地塊的利潤是能提前計算出來的，房企在杭州買地更多不是賺利潤，而是賺流量規模，整個樓市周轉起來之后，房企能保證融資，尤其最近金融監管層出臺了“三道紅線”規則，房企在融資端的需求更為迫切。

杭州房企在杭州市場的打法不盡相同，市場分化也很明顯。盡管中海這樣的大房企在杭州的利潤目標已經從原來的15%下調至7%-8%，但杭州卻有濱江這樣的高周轉賺流量的房企存在，因此，杭州房地產市場的調控臨界點遠遠未到。

誠然，紅盤對市場的提振效應非常大，如何調控市場熱度與流量平衡，需要杭州政府認真考量。此次政策也針對紅盤做了較大調整。業內人士預測，政府為了確保不出現萬人搖，接下來有可能會同時批出幾個紅盤預售證做對沖。杭州雙贏機構總經理章惠芳評價杭州新政“綿里藏針，精準調控”，接下來市場會冷一點，但也不會特別冷。

“慢聲細語”式管控

2020年是長三角樓市政策密集出臺的年份，也體現了政府管控精細化——頗有江南特色。仍然以杭州為例，根據市場行情，今年3月的時候，杭州就放寬過新房預售限制，政策于5月31日截止。新政實施期間，預售門檻降低，部分項目入市銷售時間獲得提前，企業現金流得到一定緩解。4月，杭州出臺人才優先購房，7月，杭州又出臺政策，對限購、限售、搖號政策再度細化。

今年以來，南京、蘇州、杭州等30個城市放寬落戶政策、提高租住房和創業補貼力度。

房地產調控政策轉入金融監管，8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。

8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。金融監管層對房企融資設置“三道紅線”，房企融資壓力加大。

8月24日，合肥長三角一體化座談會上，再次釋放“房住不炒”信號。

8月26日，住建部和人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

精細化調控還表現于，地方政府因城施策，調控政策松緊互現，推動區域市場平穩運行。比如，8月18日，南京出臺土拍新政，具體內容包括，地價觸頂后直接現場搖號，不再競建人才房；嚴格開發資質審查；提高競買資金要求；限制同一主體競買地塊數量等。

房企的布局與調控密不可分。今年布局寧波的房企中，比較搶眼的有榮安、寶龍、萬科、綠城、濱江、德信等，拿地至少3幅以上，這幾家房企中只有榮安知名度略低，在榮安官網，其自稱“寧波第一家房地產上市公司和華東地區首家深交所上市公司，扎根寧波、深耕長三角、面向全國進行戰略布局，全國房地產開發企業百強，擁有上百個優質項目”。

在寧波，2019年，萬科無論是銷售流量金額還是操盤金額都占據頭把交椅，2020年，綠城開始改變這一格局，今年上半年，綠城銷售額達到110億，至少在半年成績上已經超越萬科成為了冠軍。

萬科是主動收縮寧波戰略布局還是被動減少市場份額？一個事實是，寧波在7月調控升級，提出要加大土地供應、從嚴核定新出讓地塊商品住宅的銷售價格、嚴格控制樓面地價等措施來降溫市場熱度。隨后寧波樓市降溫，土拍溢價率下滑，需求端出現萎縮，一二手房庫存上漲，供過于求的局面很快出現了。

下半年，“含而未發”但可能出新政的長三角重點城市，還有無錫、南通等。

同策研究院資深分析師王豐分析認為，現在政策仍然是查缺補漏，房地產市場預期目前還是穩定的：首先，市場需求主體向改善型需求轉變的趨勢明顯，改善型需求特點是自住、投資的界限不會太清晰，且比剛需群體的承受能力強，金融風險相對較小；其次、地方經濟恢復需要依靠房地產開發投資增長，如果在土拍市場熱度起來之后，又出臺“防預期”的樓市收緊政策，未來開發商或將很難。從個別城市來看，近期無錫調控政策收緊，主要是由于前期地王出現，以及個別板塊漲勢太猛。但從整體開看，后面城市出嚴厲政策的可能性不高，多是查缺補漏，2016年的時候已經很嚴了，進一步收緊的空間不大。

記者博客|隨調控而動的房企