鄭州火車站服裝商圈老板晴雨表

一個令人沮喪的夏季過去了。財務半年報表出爐后，鄭州火車站服裝商圈一萬多名服裝老板，大多心情很難好起來，疫情讓他們錯失了上半年。

一個令人欣喜的初秋來了。沉悶的服裝商圈迎來三個新面孔，它們是由存量商業改造而來的佳寶金三角服裝市場、天中里和美盛服裝城。

三家合力貢獻了不足5萬平方米商業體量，顯然無法撼動商圈霸主，但卻以后浪之姿，為當下尋找新的可能。

變化

火車站服裝商圈殺入三個新玩家

金三角重裝，天中里改造，香山童裝城升級

本已過量飽和的鄭州火車站服裝商圈，殺入三個均由存量商業改造而來的新玩家。

一家位于二七商圈錢塘路南端的天中里市場。它由原錢塘箱包城改造而來，產權方鄭州市正方房地產實業有限公司，委托河南禾都企業管理咨詢有限公司進行改造、招商。

獨居一馬路西側的美盛服裝城，由原香山童裝城升級而來，與東鄰的銀基隔路對望。因為體量小，并未被周邊市場視為“威脅”。

最能引起商圈悸動的，當數已于8月29日開業的佳寶金三角市場。1996年開市的金三角市場，在進入新世紀第二個十年后變得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦尋覓***歸處，2017年來自杭州的浙江佳寶商業集團有限公司坐在了談判桌前，雙方一拍即合，后者斥資數億元接盤，并于2019年果斷閉市，開啟為期一年多的重裝提檔。

對于深度依賴服裝業的佳寶集團來說，發軔于杭州四季青服裝市場后，便產生了在全國多點布局的雄心，入駐鄭州市場是一個***的交易，恰恰補足其服裝產業鏈。更名后的鄭州佳寶金三角，與蘇州的常熟佳寶外貿女裝城、西安的西北小商品交易中心等，一起構筑佳寶宏大商業帝國。

鄭州巨大的消費市場、連貫南北的區域優勢、諸多政策紅利，讓杭州服裝巨頭垂涎不已，而杭州一線服裝市場帶來的廠家資源、先進經營理念、時尚服裝風格，更深深影響鄭州本地服裝。

三家市場合力給商圈貢獻了不足5萬平方米商業體量，尚不足大觀國貿的1/6，其產生的蝴蝶效應也未完全顯現，“還不如當年大觀國貿轟動，入市那年直接導致周邊服裝市場紛紛降租應戰”。

意義

三家服裝市場打響了服裝專業市場復興第一槍

同時也是二七商圈復興的一部分

但是，三家市場已然掀開了鄭州城市有機更新大幕的一角。

風云跌宕30載，鄭州火車站服裝商圈最早起步于上世紀八九十年代，數百米長的敦睦路上支起了簡易服裝攤，自發形成的沿街叫賣市場聚集了第一批從火車站下車求生的“鄭漂”，也開啟了鄭州服裝批發商圈的風云大時代。

但隨著鄭州商業幾乎一起步入存量商業時代，火車站服裝商圈亦被落后硬件、散亂批發、陳舊模式纏身。二七商圈復興的呼聲越來越疾，今年以來復興動作更加綿密，升級信號頻傳：二七廣場地下隧道將于10月動工，友誼大廈7樓以上將被拆除，二七廣場將擴建為新二七廣場……

作為二七商圈復興的一部分，三家服裝市場打響了服裝專業市場復興第一槍。

天中里項目整體改造思路是“用當下全新商業及帶貨模式，打造具有鄭州當代特色的多維、立體媒體商業中心與城市客廳”，擴容后的天中里將改變雜亂破舊的招牌和小商鋪門面，融匯商業街道韻味和科技時代氣息。

佳寶金三角市場引入韓國設計師團隊，賦予時尚簡約風格，完全摒棄臨街商鋪;美盛服裝城則革新外立面，展現出滿滿的時尚新銳氣質。

存量商業改造不僅僅是物理空間的推倒重來，更是商業模式的革新，人、商業與城市的自然交互和重塑。

前期大量資金投入，后期運營是否合拍以及商圈飽和帶來的隱憂，都在考驗著位于德化街復興工程中的天中里、佳寶金三角，也考驗著600米之外的美盛服裝城。

分析

深挖“護城河”，三家商場掀起差異化營銷

金三角只做中高端女裝，天中里攻零售，美盛丟掉童裝

眼下，各家市場已經鉚足勁掀起招商大戰。殺手锏即是通過差異化定位營銷，深挖自家市場“護城河”。

二七商圈一直有“零售不過大同路”說法，位于大同路以南、錢塘路南端的天中里，有打破這個魔咒的野心。它定位歐韓時尚女裝中心，擬引入李寧、安踏、阿迪等時尚零售服裝品牌，主做25歲以下人群服裝，迎合學生族等年輕客群，與全系列服裝的銀基、世貿、錦榮錯開競爭賽道。

位居二七商圈復興工程核心帶來的政策利好、由德化街轉化來的客流、由商圈征戰多年人士組建的操盤班底，均是天中里的底牌。

佳寶金三角位于三條財富大道交會處，地理位置無人能及，更重要的是背靠佳寶集團這棵大樹。佳寶集團經營有四季青服裝市場，至今已25年，后者是杭州“中國服裝第一街”的龍頭市場，人流量、包裹量是整條街的“扛把子”。

佳寶金三角定位異常清晰而堅定，只做中高端休閑時尚女裝。沒有男裝、童裝，也沒有來回調改定位，仿佛服裝商圈的一股清流。

一位競爭對手在河南商報記者面前不吝溢美之詞，“只有金三角用引進杭州一線服裝市場廠家資源方式，為商圈注入新鮮血液，其他市場都是從商圈內挖掘存量商戶，商戶在同一商圈不同市場間跳來跳去。”

而美盛服裝城在三家比拼中略顯落寞。它原為香山童裝批發城，雄踞財富噴涌的一馬路童裝商圈，而一馬路一向是鄭州乃至河南童裝批零發祥地、聚集地。但是做童裝的香山童裝批發城亦未能成就霸業，更名后的美盛服裝城，沒有重打童裝牌，而是加碼尾貨，從附近1.3公里之外的正弘凱賓服裝城挖來尾貨商戶。

市場爭議

火車站服裝商圈是否已飽和

即便借助差異化營銷深挖“護城河”，但關于鄭州火車站服裝商圈飽和的說法和相關爭議，從未間斷。

這片北起大同路、南抵隴海路、西接一馬路、東至南關街的數平方公里彈丸之地，集聚了十多家服裝專業市場，商業面積之和達到三四百萬平方米。

“商鋪供應量以數萬、數十萬平方米的速度激增，但是商戶數量卻沒有呈現與之相應的增加，現有成熟市場尚且吃不飽，如何滿足新開業市場招商需求?在有限的存量商戶資源中輾轉騰挪，相當難!”一名***人士告訴河南商報記者。

一名服裝市場招商總經理向河南商報記者舉例，疫情加劇了服裝市場的洗牌，疫情后商圈內龍頭服裝市場明面上空出170多間商鋪，但據了解實際商鋪有230多家，這在以往不敢想象，“以往每年都會出現空鋪，這屬于正常調整，空出來的商鋪會在兩三個月內被填滿。今年商鋪年租金降幅明顯，一間商鋪降低7萬元~12萬元?！?/p>

有業內人士告訴河南商報記者，今年疫情以來鄭州火車站服裝商圈內有8%的商戶不堪重負，無奈撤場。

即便如此，新玩家依然在輪番涌入，后浪翻涌，前浪奔騰，才能激蕩一個商圈的活力，不斷調整改造，才是商業的本真魅力。他們面對的都是一個時代大變局下飄忽不定的未來。