首輪集中供地下拿地邏輯生變：轉(zhuǎn)向下沉市場 沒有絕對贏家

“這個集中供地，是真的難搞。最近天天加班?！绷脂懜嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，他是一家TOP10房企的投資拓展部人士，因為集中供地的新規(guī)來得突然，他還在找他的工作節(jié)奏。

“集中供地”政策源于2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人宣布，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次；第二是集中組織出讓活動。

隨后，土地供應“兩集中”在全國陸續(xù)落地，房企的拿地邏輯也由此發(fā)生了根本性的改變。公開市場雖還是主戰(zhàn)場，但不再占據(jù)核心地位，更多的房企轉(zhuǎn)向了其他多元化的渠道：城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地的地位被提升，而不在22座熱點城市之外的領(lǐng)域，也等著房企們?nèi)スフ肌?/p>

盡管此前業(yè)界普遍認為，集中供地之后，具有融資優(yōu)勢的龍頭房企將成為大贏家，但在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多名頭部房企人士看來，這種定論也不盡然，原因在于，盡管資金成本低，產(chǎn)品力也較強，但他們的靈活性可能不及術(shù)有專攻的中型房企，再者，短時間要籌措巨額的保證金，即便是龍頭房企也并非易事。土地市場的運作邏輯，再度被重構(gòu)了。

土地供應“兩集中”之后

土地集中供應之后，投資口、融資口的人士對現(xiàn)有局面的感受最為真切。

李立在一家TOP30房企的投資部工作。從土地“兩集中”政策在各地落地之后，他的工作量瞬間上升了兩三倍。“我們要對資金進行提前安排，對地塊也有選擇性地挑選，雖然實質(zhì)上跟之前的供地模式?jīng)]有實質(zhì)性區(qū)別，但大量的土地集中在短時間內(nèi)出讓，這工作強度還是提高了不少?！?/p>

他所在的房企，在去年“三道紅線”的壓力下降低了投資額，許多投拓口的人員也逐漸離職，“最高峰的時候一個月走了七八個人，現(xiàn)在人也沒多少了，工作量就上去了。我們以前可能就是一個人負責兩三塊地的測算，這會每人手上至少都是七八塊的。”

投資口的人忙著測算土地，融資口的人忙著到處籌錢。

一位TOP5房企的財務部人士陳書告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“最近看了幾塊地都不錯，但我們現(xiàn)在資金也不寬裕，只要能夠借錢我們都聊聊?，F(xiàn)在有些愿意借給我們錢的，成本都高于‘內(nèi)部紅線’了，但沒辦法，其他的地方都快找不到錢了，最后集團還是特批了?！?/p>

拿地、融資兩者都是房企的命脈。倘若沒有提高資金的使用效率，都可能打破系統(tǒng)的平衡，這對于資金鏈緊張的房企影響尤為顯著?！百Y金壓力大，天然測算就落后于人，需要在成本或者售價方面進行突破，不然很難提高自己的出價能力。”陳書說。

在很多業(yè)界觀察者看來，土地供應“兩集中”之后，具有資金優(yōu)勢的龍頭房企優(yōu)勢會更顯著。就像招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰就公開表示，22個城市集中供地后，企業(yè)會面臨土地集中上市的情況，這要求企業(yè)有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業(yè)來說是一個機會?！?/p>

但真正落地之后，各方的感受并非如此。林瑧就指出，“這不算一個利好。如果按照零散供地的話，在較長的周期中，龍頭房企強大的資金實力可以參與到大部分競爭力，但集中供地他們也拿不出來這么多資金的?！?/p>

一個可以觀察到的現(xiàn)實是，從融資端來看，今年前三個月，房企融資額度都有所下滑，資金面依然趨緊，TOP10房企亦是如此。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%；其中TOP31-TOP50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%，其次是TOP10的房企，降幅為57.71%。

拿地渠道的下沉和變更

在土地供應“兩集中”之后，投拓口人士成為被調(diào)侃最多的群體，似乎他們一年就工作三個月，其他時間都“沒事干”，但真實情況絕對并非如此。

李立很嚴肅地告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們公司的策略是，在公開市場之外他們還會轉(zhuǎn)向更多的三四線城市，“其他時間我們應該會把視野拓寬一點，看看三四線城市有沒有收并購的機會，絕不是守株待兔?！?/p>

事實上，龍頭房企的拿地邏輯早已經(jīng)悄然生變，城市更新、軌道物業(yè)以及產(chǎn)業(yè)勾地被寫進了許多房企的拿地計劃中，只不過公開市場的土地供應新政加速了他們的進化。

以萬科、中海以及招商蛇口等一眾過去在公開市場所向披靡的房企為例，從他們近期的動作來看，求變之心強烈。2021年4月19日，招商蛇口在官方公眾號上發(fā)布公告，是一則與城市更新有關(guān)的招聘計劃。

招商蛇口稱已將城市更新確定為房地產(chǎn)2.0時代發(fā)展的重要抓手，也將在30座城市招聘與此相關(guān)的崗位，包括廣州、寧波、廈門等城市。

萬科董事會主席郁亮此前也公開表示，隨著中國城市化進入第二個發(fā)展階段，建設世界級的都市圈，將成為中國下一輪增長的核心驅(qū)動力，像TOD、城市更新、大型復雜項目等，都成為未來城市的必備元素。

過往看萬科這一類房企，它們的顯著優(yōu)勢事實上并不在于城市更新或者其他大型復雜項目的處理之上。這類項目不比公開市場拿到的凈地，推進起來十分繁瑣，萬科們過往相關(guān)的經(jīng)驗較少，能不能適應這種邏輯的轉(zhuǎn)變也成為投資者以及業(yè)界最為關(guān)注的地方。

一名深耕深圳城市更新領(lǐng)域的人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時稱，以他觀察到的例子來看，龍頭房企們在城市更新領(lǐng)域目前還“不太能夠被看好”。他認為，城市更新是“細活”，其中有很多的門道，深圳本地也有房企已經(jīng)十分成熟也深諳談判的秘籍，更知道其中的坑。

但龍頭房企過去涉獵甚少，也不愿意花費過多的精力去啃硬骨頭，這種時候就更加需要他們補齊短板。“他們的團隊都不太專業(yè)，也有一部分外包給拆遷的小公司們?nèi)プ?，他們給一個總包價，但因為不是自己內(nèi)部管，所以留下了很多的坑。還是要慢慢自建團隊，慢慢給時間才是?！?/p>