一二線樓市成交持續活躍 多地加碼調控穩預期

4月20日，計劃認籌上海瑞虹新城的買家張琳接到了中介人員的電話，詢問其積分（2021年2月起，上海新房認籌搖號采取積分制）有多少，當聽到張琳積分為60的時候，中介人員開始連番勸阻她去認籌，稱要65分以上才有機會參與搖號。

與張琳一樣遭遇被“勸退”的情況并非個案，最近上海新盤甚至出現由于信息不對稱，導致買家錯過認籌的情況。實際上，“一房難求”已經從上海等一線城市蔓延到周邊的二三線城市。

近日，寧波、合肥、杭州等地紛紛出臺調控新政，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似調控說明各地都有主動收緊、主動穩定房地產的導向。過去很多地方政府調控還是有惰性，今年調控的積極性明顯增加，這是具有積極導向的，也有助于進一步解決大城市的住房問題。類似調控也說明大城市確實面臨房價上漲的壓力，通過調控有助于促進穩定發展。

流動性收緊

4月19日，合肥市住房公積金管理中心發布《關于進一步加強住房公積金提取管理工作的補充通知》，明確提出，同一套住房頻繁交易提取(12個月內兩次以上)，不予提取。

以上規定，主要是防范、打擊利用同一套房源頻繁交易來騙提公積金的不法行為，嚴格規范公積金提取條件，抑制投機炒房行為。除了合肥之外，近日還有南通、貴陽、武漢、佛山等地相繼對公積金流動性實行收緊。

嚴躍進認為，公積金出現流動性風險，與最近各地，尤其是長三角和珠三角部分城市出現的“搶房”現象有關。

此外，深圳、上海、廣州、紹興、東莞等越來越多的城市嚴查經營貸、消費貸違規進入樓市。

同策研究院分析師祖冰洋認為，近期，長三角熱點城市寧波、南京、合肥接連出臺各項房地產相關政策，意在平抑熱度、穩定市場。其中寧波、合肥作為近期被約談城市，政策調控力度明顯加大。寧波擴大限購范圍、加強住房交易管理；合肥實行學位制、熱點區域二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等，體現出政府穩地價、穩房價、穩預期的決心。

可以說，在住建部約談、整頓中介、約束二手房、收緊經營貸、土地集中供應成新一輪調控重點之后，公積金流動性也被收緊了。剛剛過去的3月，全國樓市調控政策次數高達48次，2月份調控也是井噴之勢，單月房地產調控次數高達45次，超過了1月份的42次，2021年一季度累計房地產調控政策次數高達135次。

“最后的瘋狂”？

最近一周來，一線城市中，北京、上海、廣州三城成交顯著回升，北京成交環比翻番。克而瑞地產研究數據顯示，近八成二線城市成交走高，成都、武漢、南京、青島成交表現尤為亮眼，重慶、杭州成交小幅回調，但整體仍維持高位，長沙成交探底回升，增長49%。14個三四線城市成交漲跌參半，東莞、肇慶等成交表現不俗，環比增幅超100%。

號稱“上海后花園”的湖州，各大售樓處也出現了“一房難求”的局面，銷售人員自身都參與購買房源。王偉去年在湖州買了兩套房，今年春節后，他購買的兩套房子分別漲了10萬。據王偉介紹，個別項目連內部購買都要找關系、提前訂。第三方機構統計，今年1月至今，湖州銷售排名前五的樓盤，單價均已破萬，且第一名成交總套數超過500套，刷新近年來的成交紀錄。

湖州中心城市庫存共310萬方，按照過去6個月的平均去化速度44萬方/月，去化周期僅7個月，有的板塊比如有人才政策加持的東部新城，去化周期僅有6個月，與杭州目前的去化周期相當，也是三四線城市中去化周期最低的城市板塊之一。

一二手倒掛嚴重、板塊房價輪動、高價地迭出等因素導致一線城市周邊的二三四線城加速去化。比如南京，熱門板塊一房難求，河西、南部新城、江北核心區，八成首付也攔不住購房人群的涌入。據了解，南京周邊鹽城、滁州的買家最近也在伺機入市。

一名房企人士表示，現在的市場，很像密集調控周期前的“最后瘋狂”，但“一房難求”也并非存在于每個城市。其所在的房企，今年的重任就是加速去化，保住銷售規模的同時降杠桿。“去化快的城市就爭取多賣，去化慢的城市看情況調整價格，總體就是加速去化。”但他也透露，房企普遍存在，今年在賣房的同時，還要把好投資關，嚴格按照去化能力儲備土地。

而在張琳看來，更糟糕的情況是，開發商開始要求有全款支付能力的客戶優先購買。而如今上海各大銀行開始嚴查經營貸，堵住了解決短期資金短缺的通道，那些剛需置換的老百姓，真實地感受到了調控的效力。（應采訪者要求，文中張琳、王偉均為化名）