一季度房地產行業投融資放緩 龍頭房企“三道紅線”全壘打

盡管有“三道紅線”、“五檔房貸”以及“集中供地”的約束，但大多數房企的銷售額在2021年一季度依然錄得了“史上最佳”的成績單。這一方面是因為去年受到疫情的影響，房企的銷售額普遍基數較低，另一方面，在當下“現金為王”的時代，房企加速出貨也是主動性的因素。

當房地產行業步入緩增長的時代，穩健生存成為了行業的共識。高杠桿不再能夠存續，房企能夠做的就是“量入為出”，在投資端快穩準狠、銷售端把握好推盤節奏、提升產品能力，融資端則更要審慎研判，提高每一筆錢的使用效率。

如此種種，都是房企當下需要修煉的技能。這個過去依靠土地紅利、金融紅利而迅速壯大的行業，到了重塑的時刻。而這種影響也逐漸體現在房企的財務報表上，從中可以看到，房企的杠桿率正在逐漸下降、土地投資偏向謹慎，融資規模更是有較大轉向。

房企的融資規模在今年一季度明顯下滑。據貝殼研究院統計，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。尤其境外債發債規模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

多重緊箍咒下，房企不再蒙眼狂奔了。而狂奔的代價，也逐漸開始顯現。

審慎投融資

從金融層面對房企進行約束的結果，最終都在土地市場上得到集中體現。根據中指院的數據，TOP100房企的拿地規模雖仍在擴大，但增幅已經放緩，而且集中度也在降低。

中指院的數據顯示，2021年1-4月，TOP100企業拿地總額8214億元，拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期相比略有下降，TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續下降。

中指院認為，2021年4月50家代表房企拿地總額較去年大幅下降，主要是由于2020年4月土地市場“火熱”，大金額地塊頻出，拉高了總規模。而代表企業雖然本月拿地同比下降，但受“兩集中”政策影響，單月拿地總量為今年各月最高。

“兩集中”政策的確深刻地影響了行業的拿地格局，對房企的資金調配以及資源調配都是一場挑戰。房企在這樣密集的投資活動中，多數都必須有所舍棄，要讓每一分錢都花到刀刃上，否則更可能一無所獲。

一位中型房企的人士在今年廣州、重慶集中供地后告訴21世紀經濟報道記者，“太難了，真的很難啊。我們甚至海報都準備好了，都覺得是穩拿，結果最后一塊都沒有。我們是戰術性放棄了廣州，所以集中精力搞重慶的，沒有想到是這種結果。”

事實上，“兩集中”供地中落寞的不僅是中小型房企。萬科、中海以及華潤在這樣的規則下甚至都沒有多少收獲。一家龍頭房企為了廣州的一塊地，出動了數十個馬甲，保證金都交了過百億，最終仍然敗北，而這并非個例。

在廣州上個月那場收金近千億的土拍中，對廣州躊躇滿志的中海最終顆粒無收；誓言要“重倉廣州”的華潤也僅得一宗地。

與投資審慎相對應的是，房企的融資規模在今年一季度也有明顯的下滑。據貝殼研究院統計，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。尤其境外債發債規模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

同策研究院分析師左越認為，房企融資規模下滑主要是在政府持續推進房地產行業降杠桿的大環境下，房企整體債權融資環境較為嚴苛。“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權融資供需兩端均受到限制，融資環境可謂是全線收緊。此外，一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現金流，因而在債權融資的主動意愿上也有所降低。

向管理要效益

事實上，從全局的角度來看，對資金的使用、對拿地的把握這些動作都可以歸結為房企精細化管理的范疇。

正如萬科董事會主席郁亮說，十九大強調“房住不炒”的同時，也指出我國已進入新的發展階段，經濟發展已由高速增長轉向高質量發展。在此背景下，房地產也需要完成從規模速度向質量效益發展的轉變，“三道紅線”、雙集中等政策的出臺，標志著行業明確進入了管理紅利時代。

“過去真的賺錢太容易了，以前地剛買，房價就漲了，誰來都能賺錢，那誰還好好干呢？說到底，以前那種模式就不可持續。很多不就是蓋個房子，位置好就賺錢，沒有什么產品，營銷也是亂撒錢，太粗放了。”一名長期跟蹤房地產股的分析師告訴21世紀經濟報道。

但是，房企現今的狀況，是否能夠適應新的變化，能夠通過精細化運作實現盈利，也存在著未知數。

從房企的報表上來看，至少在財務指標的優化上，他們都有所行動。

平安證券在最近的一份研報統計指出，2020年末，上市房企整體凈負債率、剔除預收款后的資產負債率、現金短債比分別為 76.5%、72.4%、119.6%，較2019年分別降6.7個、升0.6個、升17.5個百分點。以“三道紅線”的指標計，目前上市房企僅剔除預收款后的資產負債率未達到“三道紅線”要求。

龍頭房企相對而言在財務指標達標上會更加努力，例如，萬科就在今年一季度成功轉檔，根據萬科2021年一季報，萬科凈負債率為15.5%，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。

又如綠地控股，根據2020年度業績報告，綠地是“三道紅線”全踩的房企，而根據綠地披露的最新情況，其一季度現金短債比大于1，轉入橙檔。

不過，如果只是在財務面上進行操作，這對于資金密集型的行業來說，不過是底線而已。正如一名TOP5房企的中層管理人士對21世紀經濟報道所言，一家房企管理好應該是能夠有區別于行業的技能所在，比如說，同樣一塊地你測算出來能比別人多兩個點，產品規劃一出來就能夠獲得客戶的青睞，還有就是，在內部的每一個細節管控上，降低“被消耗掉”資金的可能，“同樣都在一個區域里面蓋房子，從土地成本建安成本上來說，不會差別太大，最主要的就是怎樣用好錢，做到產品出彩。”他說。

如果以此來衡量，眾多房企包括龍頭在內仍有許多提升的空間。誰能在“管理紅利”時代笑到最后，尚不到決勝的時刻。