金地張晉元：做好產(chǎn)業(yè)的要訣在于“實”

當不動產(chǎn)開發(fā)進入“白銀時代”，尋找第二曲線是龍頭房地產(chǎn)商的共識。倘若布局一條與主業(yè)相關又能產(chǎn)生良好效益的賽道，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是不錯的選擇。

“理科生”金地，在轉(zhuǎn)型的路上也體現(xiàn)出它的風格。金地的愿景是，不僅要做綜合型的城市服務提供商，還要成為產(chǎn)城融合發(fā)展的新城區(qū)發(fā)展商，它選擇從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域發(fā)力，寄望它成為下一個業(yè)績的增長點。

盡管金地的選擇看起來與其余房地產(chǎn)商似乎沒有區(qū)別，然而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域是一門復雜度極高、也具有相當門檻的生意，它投入重、回報長，稍有差池就可能讓企業(yè)陷入被動。沒有良好的運營和服務能力，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊很難言有突出的優(yōu)勢。

正是基于這樣的原因，這家在房地產(chǎn)行業(yè)謹慎、務實的企業(yè)在進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域之后，如何將它過去的經(jīng)驗運用到新的業(yè)務上面，是一個值得觀察的樣本。

由此，我們對話金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁、金地威新總經(jīng)理張晉元。張晉元過去在住宅開發(fā)領域深耕多年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的旅程，則是從加入金地才開始。正是由于這樣復合的經(jīng)歷，張晉元能夠更多面地看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營難度，具有更深的體會。

“窄門”的生存之道

《21世紀經(jīng)濟報道》（下稱《21世紀》）：許多房地產(chǎn)商布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都有一個終極的目標就是通過產(chǎn)業(yè)勾地。你認為，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域核心的能力是什么？對于房地產(chǎn)商來說，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域應該如何發(fā)揮主觀能動性？

張晉元：金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的核心業(yè)務是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、開發(fā)和自持運營。在當前的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式中，往往是通過銷售住宅來平衡開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，但金地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是靠“養(yǎng)”。我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務是以重資產(chǎn)投資自持經(jīng)營為主的業(yè)務，靠的是資產(chǎn)價值的提升來兌現(xiàn)投資回報，只有運營狀況良好才能貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也才有可能獲得溢價租金。因此產(chǎn)品設計、產(chǎn)業(yè)招商和運營服務在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中是核心的能力。

也正是因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性，所以必須以最純粹的態(tài)度進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而不是為了“住宅勾地”才去開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的意義并不是為了去拿住宅用地，而是為了要建立真正的產(chǎn)業(yè)運營能力和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)價值的提升。

如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個獨立業(yè)務去看待，對于資金成本較低的企業(yè)來說，它是一個值得期待的業(yè)務，因為從租金回報率來看，它并不比商業(yè)、辦公、酒店等資產(chǎn)類別差，甚至還要更高，但是能否實現(xiàn)較高的租金回報率關鍵還是看前期的產(chǎn)品設計、產(chǎn)業(yè)招商和后期的運營服務能力。

當然，對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商來說，過往的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗也并非完全無用，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，過去的一些成功經(jīng)驗依然能夠發(fā)揮作用。

例如，地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和能力能夠讓房地產(chǎn)商們做到更快、更好、更低成本地將產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設起來，而房地產(chǎn)商的產(chǎn)品設計能力也是可以部分轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的。不同行業(yè)和不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)客戶對產(chǎn)業(yè)園的空間、結構、功能、配套等都有不同的需求，如果能夠利用多年的房地產(chǎn)產(chǎn)品設計理念和經(jīng)驗，既能做到產(chǎn)品標準化實現(xiàn)快速復制，又能做到產(chǎn)品創(chuàng)新滿足不同客戶不斷升級的需求，就能實現(xiàn)產(chǎn)品的領先。

此外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，不可避免地會要配置滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活需求的配套，例如長租公寓等具備居住功能的產(chǎn)品，在這個方面，地產(chǎn)開發(fā)的能力也能發(fā)揮作用。

金地的產(chǎn)業(yè)模式論

《21世紀》：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，金地是為數(shù)不多全鏈條布局的房企?？煞窠榻B一下，金地的“投孵研管退”全鏈條是如何運作的？

張晉元：具體而言，金地一直致力于打造一個從產(chǎn)業(yè)投資、孵化、加速到園區(qū)運營的協(xié)同發(fā)展模式，希望打造一個完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條，給企業(yè)提供全生命周期的服務。

在行業(yè)上，金地聚焦于人工智能與生命科學兩個產(chǎn)業(yè)，因為它們有廣闊的發(fā)展前景，也涌現(xiàn)了一大批上市公司和獨角獸企業(yè)。我們也圍繞人工智能、生命科學領域做了大量的產(chǎn)業(yè)投資。

除此之外，金地目前還投資了多只全球知名的創(chuàng)投基金，聚焦產(chǎn)業(yè)前沿項目進行戰(zhàn)略投資，涉及人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、芯片研發(fā)、生物科技、基因檢測等領域。

正如金地的理念，“核心能力和終極目標是孵化一個產(chǎn)業(yè)”，我們聚焦的領域，在北京、深圳、上海、南京、美國硅谷等全球產(chǎn)業(yè)高地，也布局了多個產(chǎn)業(yè)孵化器，同時引進具有專業(yè)背景的頂尖人才，負責創(chuàng)新項目的孵化加速。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是投資回報周期較長的生意模式，但金地堅持把握長線思維。我們大多數(shù)的資產(chǎn)都是自持經(jīng)營，通過引入優(yōu)質(zhì)客戶、提升運營質(zhì)量、促進產(chǎn)業(yè)聚集等方式，提升園區(qū)資產(chǎn)價值。

在整個閉環(huán)中的最后一環(huán)，金地也針對不同類型園區(qū)資產(chǎn)，形成相匹配的資本退出路徑，通過不同形式的資產(chǎn)證券化手段實現(xiàn)退出，形成商業(yè)模式價值的閉環(huán)。

《21世紀》：假如做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為了通過打通閉環(huán)來實現(xiàn)投資回報，這對企業(yè)的能力必然提出了更高的要求。你覺得，金地區(qū)別于其他企業(yè)的地方是什么？是如何考核產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的？

張晉元：金地看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他公司或許存在一定的區(qū)別。在金地，住宅開發(fā)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是完全獨立的業(yè)務，兩者是兩個并行的業(yè)務單元。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司完全只做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運營。

因此，金地對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的考核也是從這個生意模式的角度。例如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資要滿足一定的財務回報，我們會有相應的標準，例如租金收入、招商速度、滿租后的租金回報率（NOI）等，以此來衡量每一個園區(qū)的經(jīng)營情況。

要謹記我們“并不是在以地產(chǎn)思維做產(chǎn)業(yè)，是在以產(chǎn)業(yè)的邏輯做產(chǎn)業(yè)”。從這方面來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司必須要具備豐富的產(chǎn)業(yè)資源才能夠形成“網(wǎng)絡效應”。如果想要把產(chǎn)業(yè)做好，它一定是要有規(guī)模的，一定是要在中國主要的產(chǎn)業(yè)核心城市都擁有研發(fā)型、生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)園，才能夠更好地為企業(yè)服務，幫助企業(yè)成長。

因為當企業(yè)成長到一定規(guī)模的時候，它會有擴產(chǎn)的需求，會要在中國的產(chǎn)業(yè)核心城市建研發(fā)中心和工廠，如果我們在這些城市都有布局、都有載體，我們就有能力為他們提供相應的服務。因此，規(guī)模也是金地考核產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的重要指標。

截至2021年5月，金地集團的產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局已經(jīng)初具規(guī)模：在全球20余個產(chǎn)業(yè)核心城市實現(xiàn)了布局，開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)類項目達33個，運營面積逾400萬平方米，布局區(qū)域覆蓋中國長三角、珠三角、環(huán)渤海以及美國紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯、圣何塞、圣地亞哥等全球產(chǎn)業(yè)高地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了眾多世界500強及目標產(chǎn)業(yè)領域的領先企業(yè)入駐。