金地張晉元：做好產(chǎn)業(yè)的要訣在于“實(shí)”

當(dāng)不動產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，尋找第二曲線是龍頭房地產(chǎn)商的共識。倘若布局一條與主業(yè)相關(guān)又能產(chǎn)生良好效益的賽道，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是不錯(cuò)的選擇。

“理科生”金地，在轉(zhuǎn)型的路上也體現(xiàn)出它的風(fēng)格。金地的愿景是，不僅要做綜合型的城市服務(wù)提供商，還要成為產(chǎn)城融合發(fā)展的新城區(qū)發(fā)展商，它選擇從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，寄望它成為下一個(gè)業(yè)績的增長點(diǎn)。

盡管金地的選擇看起來與其余房地產(chǎn)商似乎沒有區(qū)別，然而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是一門復(fù)雜度極高、也具有相當(dāng)門檻的生意，它投入重、回報(bào)長，稍有差池就可能讓企業(yè)陷入被動。沒有良好的運(yùn)營和服務(wù)能力，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊很難言有突出的優(yōu)勢。

正是基于這樣的原因，這家在房地產(chǎn)行業(yè)謹(jǐn)慎、務(wù)實(shí)的企業(yè)在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，如何將它過去的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到新的業(yè)務(wù)上面，是一個(gè)值得觀察的樣本。

由此，我們對話金地集團(tuán)助理總裁、金地商置集團(tuán)高級副總裁、金地威新總經(jīng)理張晉元。張晉元過去在住宅開發(fā)領(lǐng)域深耕多年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的旅程，則是從加入金地才開始。正是由于這樣復(fù)合的經(jīng)歷，張晉元能夠更多面地看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營難度，具有更深的體會。

“窄門”的生存之道

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》（下稱《21世紀(jì)》）：許多房地產(chǎn)商布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都有一個(gè)終極的目標(biāo)就是通過產(chǎn)業(yè)勾地。你認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域核心的能力是什么？對于房地產(chǎn)商來說，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該如何發(fā)揮主觀能動性？

張晉元：金地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的核心業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資、開發(fā)和自持運(yùn)營。在當(dāng)前的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式中，往往是通過銷售住宅來平衡開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，但金地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是靠“養(yǎng)”。我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是以重資產(chǎn)投資自持經(jīng)營為主的業(yè)務(wù)，靠的是資產(chǎn)價(jià)值的提升來兌現(xiàn)投資回報(bào)，只有運(yùn)營狀況良好才能貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也才有可能獲得溢價(jià)租金。因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營服務(wù)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中是核心的能力。

也正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性，所以必須以最純粹的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而不是為了“住宅勾地”才去開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我們做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的意義并不是為了去拿住宅用地，而是為了要建立真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)價(jià)值的提升。

如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)獨(dú)立業(yè)務(wù)去看待，對于資金成本較低的企業(yè)來說，它是一個(gè)值得期待的業(yè)務(wù)，因?yàn)閺淖饨鸹貓?bào)率來看，它并不比商業(yè)、辦公、酒店等資產(chǎn)類別差，甚至還要更高，但是能否實(shí)現(xiàn)較高的租金回報(bào)率關(guān)鍵還是看前期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商和后期的運(yùn)營服務(wù)能力。

當(dāng)然，對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商來說，過往的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也并非完全無用，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，過去的一些成功經(jīng)驗(yàn)依然能夠發(fā)揮作用。

例如，地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和能力能夠讓房地產(chǎn)商們做到更快、更好、更低成本地將產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)起來，而房地產(chǎn)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力也是可以部分轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的。不同行業(yè)和不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)客戶對產(chǎn)業(yè)園的空間、結(jié)構(gòu)、功能、配套等都有不同的需求，如果能夠利用多年的房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念和經(jīng)驗(yàn)，既能做到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制，又能做到產(chǎn)品創(chuàng)新滿足不同客戶不斷升級的需求，就能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的領(lǐng)先。

此外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，不可避免地會要配置滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活需求的配套，例如長租公寓等具備居住功能的產(chǎn)品，在這個(gè)方面，地產(chǎn)開發(fā)的能力也能發(fā)揮作用。

金地的產(chǎn)業(yè)模式論

《21世紀(jì)》：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地是為數(shù)不多全鏈條布局的房企。可否介紹一下，金地的“投孵研管退”全鏈條是如何運(yùn)作的？

張晉元：具體而言，金地一直致力于打造一個(gè)從產(chǎn)業(yè)投資、孵化、加速到園區(qū)運(yùn)營的協(xié)同發(fā)展模式，希望打造一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條，給企業(yè)提供全生命周期的服務(wù)。

在行業(yè)上，金地聚焦于人工智能與生命科學(xué)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗鼈冇袕V闊的發(fā)展前景，也涌現(xiàn)了一大批上市公司和獨(dú)角獸企業(yè)。我們也圍繞人工智能、生命科學(xué)領(lǐng)域做了大量的產(chǎn)業(yè)投資。

除此之外，金地目前還投資了多只全球知名的創(chuàng)投基金，聚焦產(chǎn)業(yè)前沿項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略投資，涉及人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、芯片研發(fā)、生物科技、基因檢測等領(lǐng)域。

正如金地的理念，“核心能力和終極目標(biāo)是孵化一個(gè)產(chǎn)業(yè)”，我們聚焦的領(lǐng)域，在北京、深圳、上海、南京、美國硅谷等全球產(chǎn)業(yè)高地，也布局了多個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化器，同時(shí)引進(jìn)具有專業(yè)背景的頂尖人才，負(fù)責(zé)創(chuàng)新項(xiàng)目的孵化加速。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是投資回報(bào)周期較長的生意模式，但金地堅(jiān)持把握長線思維。我們大多數(shù)的資產(chǎn)都是自持經(jīng)營，通過引入優(yōu)質(zhì)客戶、提升運(yùn)營質(zhì)量、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集等方式，提升園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值。

在整個(gè)閉環(huán)中的最后一環(huán)，金地也針對不同類型園區(qū)資產(chǎn)，形成相匹配的資本退出路徑，通過不同形式的資產(chǎn)證券化手段實(shí)現(xiàn)退出，形成商業(yè)模式價(jià)值的閉環(huán)。

《21世紀(jì)》：假如做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為了通過打通閉環(huán)來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，這對企業(yè)的能力必然提出了更高的要求。你覺得，金地區(qū)別于其他企業(yè)的地方是什么？是如何考核產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的？

張晉元：金地看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他公司或許存在一定的區(qū)別。在金地，住宅開發(fā)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是完全獨(dú)立的業(yè)務(wù)，兩者是兩個(gè)并行的業(yè)務(wù)單元。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司完全只做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營。

因此，金地對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的考核也是從這個(gè)生意模式的角度。例如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資要滿足一定的財(cái)務(wù)回報(bào)，我們會有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，例如租金收入、招商速度、滿租后的租金回報(bào)率（NOI）等，以此來衡量每一個(gè)園區(qū)的經(jīng)營情況。

要謹(jǐn)記我們“并不是在以地產(chǎn)思維做產(chǎn)業(yè)，是在以產(chǎn)業(yè)的邏輯做產(chǎn)業(yè)”。從這方面來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司必須要具備豐富的產(chǎn)業(yè)資源才能夠形成“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”。如果想要把產(chǎn)業(yè)做好，它一定是要有規(guī)模的，一定是要在中國主要的產(chǎn)業(yè)核心城市都擁有研發(fā)型、生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)園，才能夠更好地為企業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)成長。

因?yàn)楫?dāng)企業(yè)成長到一定規(guī)模的時(shí)候，它會有擴(kuò)產(chǎn)的需求，會要在中國的產(chǎn)業(yè)核心城市建研發(fā)中心和工廠，如果我們在這些城市都有布局、都有載體，我們就有能力為他們提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，規(guī)模也是金地考核產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的重要指標(biāo)。

截至2021年5月，金地集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局已經(jīng)初具規(guī)模：在全球20余個(gè)產(chǎn)業(yè)核心城市實(shí)現(xiàn)了布局，開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目達(dá)33個(gè)，運(yùn)營面積逾400萬平方米，布局區(qū)域覆蓋中國長三角、珠三角、環(huán)渤海以及美國紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯、圣何塞、圣地亞哥等全球產(chǎn)業(yè)高地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了眾多世界500強(qiáng)及目標(biāo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)入駐。