蛋殼爆雷后首份頂層監(jiān)管文件發(fā)布 住房租賃行業(yè)告別亂象
4月26日,住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發(fā)生后,監(jiān)管層發(fā)布的首個有關(guān)租賃行業(yè)的頂層設計文件。
頂層監(jiān)管
從內(nèi)容上看,《意見》在穩(wěn)定租賃市場、防范風險方面的意圖十分明顯。文件稱,近年來,我國住房租賃市場快速發(fā)展,市場運行總體平穩(wěn),租金水平穩(wěn)中有降,為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時,部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)(以下簡稱住房租賃企業(yè)),利用租金支付期限錯配建立資金池,控制房源、哄抬租金,有的甚至利用承租人信用套取信貸資金,變相開展金融業(yè)務。近期,少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂,嚴重影響住房租賃當事人合法權(quán)益。
在具體措施上,《意見》表示,住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月。當住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的,或單次收取押金超過1個月的,應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶,并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。
同時,住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務,不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同,不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。
此外,住建部將與金融機構(gòu)共享有“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單,金融機構(gòu)要對企業(yè)進行風險評估,加強名單式管理,對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。
《意見》還指出,積極引導住房租賃雙方合理確定租金,穩(wěn)定市場預期。發(fā)揮住房租賃企業(yè),尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場租金水平方面的示范作用。加強住房租賃市場租金監(jiān)測,密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況,對于租金上漲過快的,可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來,租賃市場進入快速發(fā)展期。但由于缺乏規(guī)范,行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭,一些問題開始累積。2020年,在新冠疫情的直接影響下,行業(yè)的風險爆發(fā),蛋殼公寓爆雷,自如也遭遇維權(quán)糾紛。
去年年末以來,監(jiān)管層多次提及租賃市場。今年的政府工作報告指出:“規(guī)范發(fā)展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔。”
多管齊下
針對六部門此次發(fā)布的文件,貝殼研究院認為,此次指導意見在舉措上強調(diào)多管齊下:
一是管入口,要求從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè),以及轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的自然人,應當依法辦理市場主體登記,取得營業(yè)執(zhí)照,跨區(qū)域經(jīng)營的設立獨立核算法人實體,向所在城市主管部門推送信息,能夠管得住,防止一些企業(yè)脫離政府監(jiān)管之外。
二是管行為,住房租賃企業(yè)應接入所在城市住房租賃管理服務平臺,報送房源信息、交易信息等,做到信息全部監(jiān)管。要求單次收取租金的周期原則上不超過3個月,支付業(yè)主的租金原則上不高于收取承租人的租金,這些舉措是為了防止長租公寓企業(yè)長收短付、高進低出的行為。此前北京對輕資產(chǎn)租賃企業(yè)租金已經(jīng)提出了收付周期匹配的要求,已經(jīng)落實并產(chǎn)生了一定效果,本次將在全國范圍進行推廣。
三是管資金,住房租賃企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立資金監(jiān)管賬戶,企業(yè)單次收取租金超過3個月的,或單次收取押金超過1個月的,應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶,并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。這一舉措將會杜絕長租公寓企業(yè)挪用客戶租金來擴張規(guī)模。去年,成都、南京、重慶等城市已推出了針對超3個月的租金監(jiān)管政策,取得了效果。此次在六部委聯(lián)合推出政策,將此項措施逐步在各地落實。
四是管貸款,租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務,不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同,不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。這是針對過去一些租賃企業(yè)通過引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金的行為,意味著租賃企業(yè)未來不得從事金融業(yè)務。
該機構(gòu)指出,對于長租房市場來說,這一指導意見是對過去粗放發(fā)展的糾偏。本次政策將倒逼輕資產(chǎn)租賃企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營,降低企業(yè)資金杠桿率,減緩業(yè)務擴張速度,專注提高企業(yè)的精細化、專業(yè)化經(jīng)營能力,未來還將倒逼輕資產(chǎn)企業(yè)探索出更有利于發(fā)展的經(jīng)營模式。
過去大量缺乏專業(yè)運營經(jīng)驗和能力的企業(yè)憑借資本的力量進入長租公寓領域,結(jié)果導致行業(yè)投資過熱,蘊含了大量風險。在上述新的監(jiān)管要求下,未來長租市場的市場主體會進一步出清,讓真正從事長租房運營的企業(yè)獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境,這樣才能有利于長租房市場規(guī)范健康發(fā)展。(編輯:李清宇)

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