蛋殼爆雷后首份頂層監管文件發布 住房租賃行業告別亂象

4月26日，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會聯合發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》(以下簡稱《意見》)。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發生后，監管層發布的首個有關租賃行業的頂層設計文件。

頂層監管

從內容上看，《意見》在穩定租賃市場、防范風險方面的意圖十分明顯。文件稱，近年來，我國住房租賃市場快速發展，市場運行總體平穩，租金水平穩中有降，為解決居民住房問題發揮了重要作用。同時，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(以下簡稱住房租賃企業)，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。近期，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。

在具體措施上，《意見》表示，住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月。當住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

同時，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

此外，住建部將與金融機構共享有“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。

《意見》還指出，積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示范作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

自監管層于2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場進入快速發展期。但由于缺乏規范，行業出現惡性競爭，一些問題開始累積。2020年，在新冠疫情的直接影響下，行業的風險爆發，蛋殼公寓爆雷，自如也遭遇維權糾紛。

去年年末以來，監管層多次提及租賃市場。今年的政府工作報告指出：“規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。”

多管齊下

針對六部門此次發布的文件，貝殼研究院認為，此次指導意見在舉措上強調多管齊下：

一是管入口，要求從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套(間)以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，跨區域經營的設立獨立核算法人實體，向所在城市主管部門推送信息，能夠管得住，防止一些企業脫離政府監管之外。

二是管行為，住房租賃企業應接入所在城市住房租賃管理服務平臺，報送房源信息、交易信息等，做到信息全部監管。要求單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付業主的租金原則上不高于收取承租人的租金，這些舉措是為了防止長租公寓企業長收短付、高進低出的行為。此前北京對輕資產租賃企業租金已經提出了收付周期匹配的要求，已經落實并產生了一定效果，本次將在全國范圍進行推廣。

三是管資金，住房租賃企業應當在商業銀行設立資金監管賬戶，企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。這一舉措將會杜絕長租公寓企業挪用客戶租金來擴張規模。去年，成都、南京、重慶等城市已推出了針對超3個月的租金監管政策，取得了效果。此次在六部委聯合推出政策，將此項措施逐步在各地落實。

四是管貸款，租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。這是針對過去一些租賃企業通過引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，意味著租賃企業未來不得從事金融業務。

該機構指出，對于長租房市場來說，這一指導意見是對過去粗放發展的糾偏。本次政策將倒逼輕資產租賃企業規范化經營，降低企業資金杠桿率，減緩業務擴張速度，專注提高企業的精細化、專業化經營能力，未來還將倒逼輕資產企業探索出更有利于發展的經營模式。

過去大量缺乏專業運營經驗和能力的企業憑借資本的力量進入長租公寓領域，結果導致行業投資過熱，蘊含了大量風險。在上述新的監管要求下，未來長租市場的市場主體會進一步出清，讓真正從事長租房運營的企業獲得更加穩定的市場競爭環境，這樣才能有利于長租房市場規范健康發展。(編輯：李清宇)