布局“后高增長”時代 房企紛紛啟動戰略調整

過去三年多來，我國房地產市場實現了快速增長，很多房企也實現了規模的突破。如今市場進入高點后的調整期，一些房企開始對戰略方向和管理架構進行調整，從而適應新的規模增長需求。

21世紀經濟報道從知情人士處獲悉，陽光城正在醞釀一輪管理架構的整合，擬根據區域公司業績，在管理上做出一輪優化。融信、中梁等規模超千億的房企，以及正向千億邁進的禹州，近期也展開了一輪區域戰略調整。

這輪調整的目的，除了滿足規模增長的需求外，還有現實因素倒逼的結果，如融資成本居高不下，銷售成本高企，利潤空間壓縮，等等。

在這背后，還有一個更為殘酷的現實。“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。”12月5日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌接受記者采訪時坦言，對于習慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗。

高增長難以為繼

今年前11月，陽光城實現合約銷售1819億元，提前完成全年的銷售目標。過去幾年，陽光城實現規模的快速增長，從2014年的不足300億到如今接近2000億。

朱榮斌表示，對于以高增長為亮點的企業而言，明年的市場環境考驗巨大。對于陽光城而言，“如果不再高增長的話，以后的路該怎么走？”

他表示，公司的財務安全是最重要的。“繼續定一個高增長的目標，會否給公司帶來負面影響，這是首要考慮的問題”。

朱榮斌認為，負債高、盈利低是千億規模以上房企的通病。在未來的市場環境下，陽光城的調整方向是，將速度放慢，逐步減少有息負債，拓寬融資渠道，即便利潤上調有難度也要先放緩增速。

近期，千億規模的融信與中梁也做出了架構調整。融信將四大事業部及西南區域公司，裂變為十個區域，分別是福建區域集團、廣東區域公司、滬蘇區域公司、江蘇區域公司、山東區域公司、浙江區域集團、河南區域公司、天津區域公司、山西區域公司、西南區域公司。

“把‘五’切成‘十’，每一個‘十’都設置區域總裁，比如部分比較成熟的事業部改稱‘區域集團’，這樣更利于有效管理。”融信內部知情人士對記者分析道，長三角區域分成浙江、江蘇與滬蘇公司，更強調區域直管、提升管控時效。

與融信不同，中梁則把此前的12個區域集團進行收縮合并，最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域。目的同樣是在管理上進行強化。

禹洲在長三角地區的整合更傾向于業績導向。禹洲蘇州公司是首個破百億的區域公司，目前和南京、揚州組成江蘇區域公司；浙江、上海和安徽組成東部區域公司。

管理日趨精細化

除了架構調整外，房企對成本、銷售等的管理也趨于精細化。

今年前三季度，行業整體利潤率出現下滑現象。業內人士普遍認為，通過精細化管理，可以壓縮成本，進一步贏得利潤空間。

朱榮斌認為，過去多買地的模式已經行不通了，土地儲備過多成本也隨之增加，要等庫存消化得差不多了才補充相應貨值的土地。“應該由市場倒推土儲，現在的土儲滿足兩年的開發規模就夠了，這兩年賣多少貨值就補充多少土地。”

另據了解，有不少房企在日常開銷中進行壓縮成本。比如，提倡坐高鐵（不坐飛機）出差等。在營銷方面，還有房企試圖強化渠道管理。

近期，房地產界對渠道費的討論甚囂塵上。由于部分項目的渠道費高企，房企的銷售利潤被大大壓縮。

有房企人士向21世紀經濟報道指出，地產領域在互聯網時代開了一次倒車：互聯網的作用應該是去中介化，而房地產卻是渠道興旺。原因在于，房企不重視自己的產品力、營銷力，過度依賴渠道實現銷售規模。

因此，前述房企人士認為，與其采用高額的渠道費用搶客，不如直接降價，“如果樓市調控的力度不放松，直接降價可能是成本最低的一種策略。”