高增長與降負債并行 恒大計劃2022年銷售破萬億

3月份房地產公司財報季凝重和憂慮的氣氛，被最后一天恒大的業績會給扭轉了過來。

出現在3月31日業績會的恒大主席許家印心情不錯。他高調宣布了今年8000億、三年后萬億的銷售目標，對公司2019年凈利下滑和負債高企的問題也沒有回避，稱“即使利潤下滑，恒大也還是排名前三的房企”“恒大不存在現金流問題”。

恒大由此成了第一個公開提出萬億銷售的房企。此前，萬科也曾提出“萬億大萬科”，但主要指的是市值和價值。

給許家印帶來信心的是恒大于今年2月啟動的線上“全民”售房，在2月份助力恒大實現450億元銷售，是唯一一家在嚴重疫情下實現銷售增長的龍頭房企。

而高達2.9億平方米的土地儲備，是恒大的業績和利潤之源。許家印表示，為了實現高增長和降負債目標，恒大未來三年將努力去化，使土地儲備負增長，控制在2億平方米左右；同時有息負債每年減少1500億元。

許家印稱，2020年對恒大來說，是極其重要的一年，因為發展模式要轉變了。接近恒大的人士表示，這意味著恒大要從注重規模增長的進取型房企，轉變為穩健型房企，未來希望能實現業績和利潤的穩定增長。

疫情下的樂觀

一周前，恒大曾發布盈利預警，2019年全年，公司核心凈利潤約為408億元，同比下降約48%；凈利潤預計約為335億元，同比下降約50%。

對此，管理層沒有回避。首先是因為2018年的基數較高，同比增長了100%。

其次，恒大總裁夏海鈞稱，全年利潤下降，主要是由于售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，使得交樓單價下降所導致。

許家印進一步補充，凈利潤是可以通過交樓結算調節的。2017、2018年，恒大凈利潤大幅增長，完全兌現了對戰略投資者的承諾。在今年1月，重組深深房繼續延期，恒大和部分戰投又簽了延期一年的合同，公司希望保證2020年的凈利潤承諾（不低于600億）有充分的把握。

“今年、明年我們的凈利潤應該都還是在行業前列。”許家印說。

在業績會上，許家印強調，2020年是恒大的戰略轉折之年，新的發展戰略是“高增長、控規模、降負債”，這也是2017年公司從重視規模轉向規模＋效益的深化。

高負債是恒大由來已久的問題。財報顯示，截至2019年末，恒大的凈負債率為159.3%。對此，許家印坦承，恒大負債率確實偏高，公司未來三年的主題、核心就是降負債。

為了實現這個目標，恒大首次公布了三年突破萬億元的目標。“今年我們對外公布的是6500億元，內部指標是8000億，2022年達到1萬億。”許家印透露。

按此計算，恒大今年的銷售增長將在30%以上。

與此同時，恒大將嚴格控制土地儲備的規模。截至2019年末，恒大土地儲備是2.93億平方米，未來希望每年減少3000萬平方米，三年減少9000萬平方米，將總的土地儲備控制在2億平方米左右。按照這個目標，以后三年每年新增的土地儲備大概是4000萬平方米左右，以前則是6000萬-8000萬平方米。

也就是說，恒大將通過加快銷售回款和減少買地等投資、支出，來實現降負債的要求。

據夏海鈞測算，按照百分之七八十%的回款率，未來三年每年能夠有兩千億左右的現金余額，計劃每年減少有息負債1500億元，今年力爭減少2000億元。最終在2022年實現總負債規模降到4000億元以下，負債率降到行業中低的水平。

若真的實現，預計恒大的凈負債率將降到70%左右。

“換道超車”進行時

在地產主業之外，開發商的多元化轉型也是外界關注的焦點，而恒大在過去兩年大手筆投入新能源汽車，備受矚目。

許家印表示，恒大去年就確立了以地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局，同時宣布五年內不再進入任何新的產業。

因此，新能源汽車是恒大轉型的重中之重。“從地產到汽車，我們的‘換道超車’已布局完畢。”許家印說，在新賽道中，恒大的目標是在三到五年實現實力最強、規模最大的世界新能源汽車集團。

許家印透露，在去年投資汽車200億后，今年還計劃投資不超過100億元，明年不超過100億元，也是出于審慎的考慮。

汽車之外，恒大也進入了健康等產業。2019年擁有24個健康產業項目，未來三年計劃實現恒大養生谷布局70個。

恒大旅游集團打造的恒大童世界的15個項目已布局完成，預計2022年起陸續實現開業，而恒大水世界未來三年將在全國布局20-30個項目。

不過，像所有的房企多元化一樣，恒大轉型新能源汽車行業暫未盈利，恒大健康2019年仍錄得虧損。

恒大首席財務官潘大榮表示，這種虧損是階段性、暫時性的，未來兩年公司將繼續投資，并改善經營。

恒大的養生谷和文旅項目，也要借助與主業的協同，實現盈利和發展。目前這種以產業帶動項目的模式，在房地產行業都是處于探索階段，盈利模式也尚未成型。

在三五年內甚至十年八年內，所有的開發商都還將在開發業務的紅海中搏殺。而在今年遭受疫情后，市場關注龍頭房企對疫情的判斷。此前，其他房企傳遞的信息并不十分樂觀。

對此夏海鈞表示，受疫情影響，二月份房地產的銷售額和銷售面積基本都下降了40%，投資也下降了40%。主要是全國各地的售樓部全面關閉，不能賣房子。這種影響預計還會持續一段時間。

在這樣的形勢下，他認為，今年全球都是大規模的量化寬松，中國現在還是逐漸放松，“小步快跑”，但房地產行業“房住不炒”的既定國策不會有改變，再想回過去1996-2016年的黃金二十年是不可能了，必須將房地產的金融屬性去掉。

對開發商而言，16萬億左右的市場銷售“大餅”已經見頂，市場集中度只會繼續提升，中小開發商大量會被兼并收購。

恒大去年市場占有率達到了3.8%，前三大開發商已經占到了12.6%，預計未來三至五年會增加到20%左右。

而在達到萬億的銷售之后，超大型開發商會進入穩定增長的階段。這也是恒大所追求的目標。