上半年樓市“低開高走”：房地產投資正增長，約束性調控政策緊繃

隨著新冠肺炎疫情逐漸緩解，房地產市場正快速恢復，并以成交量的“兩連增”結束今年上半年。

7月16日，國家統計局發布上半年宏觀經濟數據。其中，樓市數據表現頗為亮眼。今年上半年，全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%，年內增速首次轉正。

上半年，商品房銷售規模仍然低于去年同期，但降幅正逐漸縮小。且從單月來看，5月和6月，市場銷售規模已連續兩月超過去年同期。這也說明，房地產市場交易已徹底從疫情中恢復。

政策友好、復工復產順利、流動性寬松，被認為是刺激市場升溫的主因。隨著市場的全面回暖，今年6月，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市已經達到61個，二手房價格上漲的城市有50個，均為最近12個月來新高。其中，因二手房價格上漲過快，深圳已出臺全國最嚴厲的限購措施。

這也揭示出一個現實：部分區域的樓市已經進入“過熱”區間。那么，在恢復常態之后，市場還將如何演變？深圳的新政，又是否成為調控收緊的信號？

市場升溫明顯

受疫情影響，今年1-2月，全國商品房銷售面積下降了近四成，銷售額降幅也達到36%。此后，隨著復工復產的推進，市場逐步升溫。到今年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額降幅分別收窄至8.4%和5.4%。

其中，市場在二季度的表現尤其亮眼。4月單月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷售額11498億元，同比僅下降5.0%。5月和6月，這兩項指標均全面回正。在房企沖擊半年度業績的情況下，6月全國商品房銷售面積超過2億平方米，創年內新高。

需求的大量釋放，成為推動市場升溫的主因。這其中，既有被疫情壓抑的需求，也有因市場不確定性而催生的資金避險需求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，在相對寬松的流動性之下，購買核心城市的住房實現資產保值增值的需求提升，高總價、大戶型的改善型房子交易明顯增加。

銷售的回暖疊加融資環境相對寬松，使得房企的資金狀況有所改善。上半年房企到位資金83344億元，同比降幅從今年前兩月的17.5%收窄至1.9%。

在投資端，上半年全國房地產開發投資增速終于回正，達到1.9%。由于資金充裕、預期向好，房企在近期大量拿地，上半年的拿地面積幾乎恢復到去年同期的水平。

市場升溫還推動了價格的提升。在納入統計的70個大中城市中，二三線城市的房價漲幅相對明顯，成為“漲幅榜”的主力。

6月，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.9%和0.5%，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲0.8%和0.5%，漲幅均有所擴大。其中，銀川、唐山、惠州領銜新房漲幅榜，無錫、西寧、銀川則位居二手房漲幅榜第二到第四位。

相比之下，4個一線城市的價格漲幅不如二三線城市，且已出現回落。但作為特例，上月深圳的二手房價格上漲了1.9%，位居70個大中城市之首。

受此影響，深圳于7月15日發布了8條樓市調控新政，為樓市“五限”（限購、限貸、限售、限價、限戶型）再度加碼。其中，“落戶滿3年+連續36個月及以上個稅或社保”的限購門檻，堪稱“史上最嚴”。

“調控開始轉向”？

在多數分析人士看來，深圳房價漲幅過快，雖有供應不足、炒房氛圍濃郁等因素，但也反映出，在市場升溫的大背景下，一些區域市場仍有可能走向“過熱”。

按照上海易居房地產研究院的統計方式，今年6月，70個大中城市中，有12個城市的二手房價格漲幅超過“合理區間”（0.2%-0.6%）。其中，深圳、無錫、西寧、銀川、寧波五城因價格漲幅超過1.0%，位于“過熱區”。

房企已經感知到這種熱度。一方面，由于蓄客、銷售情況良好，不少項目取消了此前的價格優惠，甚至上調價格；另一方面，由于預期向好，房企的拿地熱情高漲，土地市場也出現“量價齊升”。

上海易居房地產研究院的統計顯示，今年6月，40個典型城市平均土地成交均價為5966.6元/平方米，環比上漲11.5%，同比上漲14.3%，創歷史新高。今年上半年，已有杭州、上海、北京、廣州四城的土地出讓金突破千億。

某大型上市房企則向21世紀經濟報道記者坦承，公司在第二季度實施了一撥“搶收”，既是出于沖擊半年度業績、填補前期缺口的需要，又包含了對后期市場變化的擔心，這種變化可能來自于疫情反復、調控施壓等不可控因素，從而導致市場下行。

這種擔心不無道理。5月以來，北京出現疫情反復現象，不少從業者的市場信心一度受到打擊。

政策層面的調整也已經出現。在深圳出臺調控新政之前，杭州、寧波、鄭州、內蒙古等省市先后在7月收緊樓市調控，東莞則于7月16日收緊調控。銀保監會也在7月13日表示，“嚴禁銀行保險機構違規參與場外配資，嚴查亂加杠桿和投機炒作行為，防止催生資產泡沫，確保金融資源真正流向實體經濟中最需要的領域和環節。”

“調控開始轉向。”中原地產首席分析師張大偉表示，上半年出臺的調控政策以“維穩”為主，隨著近期多個城市房價明顯上漲，約束性的調控政策開始出現。

許小樂也指出，政府并不會因為經濟增長和財政收入困難而重新刺激房地產，讓資金回到實體經濟是當下政策的導向。

多數分析人士認為，在房住不炒、因城施策的大背景下，未來樓市調控將保持適度從緊的力度。受此影響，市場很可能會繼續升溫，但幅度有限，且局部過熱的情況也將迅速被遏制。

在對房地產投資的判斷上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長劉愛華也頗為謹慎，“上半年房地產投資已經轉正，增長1.9%，但同時也要看到更多的房地產市場指標，如房屋新開工面積、土地購置面積、一些商品房銷售指標，目前看還處于下降區間。所以對下半年房地產的走勢還是應該持觀察的態度?！?/p>