9只公募REITs上市首秀：集體上漲成交額破18億元，中長期價值由底層資產(chǎn)決定

6月21日，公募REITs迎來上市首秀。

甫一開盤，9只公募REITs集體上漲，迎來開門紅，其中首鋼綠能大漲20%，鹽港REIT、蛇口產(chǎn)園分別漲10%，投資者熱情高漲。

截至下午收盤，首批公募REITs總成交額達(dá)18.60億元，其中N普洛斯以3.05億元居成交額居首，鹽田REIT成交金額最小為1.2億元。

雖然9只公募REITs全部實(shí)現(xiàn)溢價交易，但整體漲跌情況較分化，比如蛇口產(chǎn)園漲幅達(dá)到14.72%，廣州廣河則僅較發(fā)行家略漲0.68%。

“REITs是一個非常好的投資配置品。”深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席投資官孔令藝對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：“目前中國的REITs市場剛剛起步，市場仍需擴(kuò)容，當(dāng)REITs市場達(dá)到萬億規(guī)模時，相信會成為主流投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行大類配置的資產(chǎn)選擇。”

華南某券商研究人士認(rèn)為，與項(xiàng)目估值相比，多REITs均沿報價區(qū)間下限發(fā)行，因此會出現(xiàn)上市后的較大漲幅，但是在經(jīng)歷短期炒新后，中長期走勢將會明顯分化，甚至折價交易，因此提醒投資人前期注意炒作風(fēng)險。

蛇口產(chǎn)園14.72%領(lǐng)漲

上市首日，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs均實(shí)現(xiàn)溢價交易。具體來看，蛇口產(chǎn)園、首剛綠能漲幅較高，分別達(dá)到14.72%和9.95%。N張江REITs、N浙杭徽、N首創(chuàng)、鹽田TEIT、N普洛斯，漲幅在2%以上，分別為5.89%、4.97%、4.95%、2.91%和2.11%。N蘇園和廣州廣河的漲幅則不足1%，分別是0.7%和0.68%。值得一提的是，N蘇園盤中一度出現(xiàn)3.876元/份的最低價，低于其發(fā)行價3.88元/份。

“項(xiàng)目質(zhì)量較好，收益預(yù)期穩(wěn)健。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，蛇口產(chǎn)園不但底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，而且發(fā)行價低于項(xiàng)目估值，因此漲幅較高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者也了解到，在產(chǎn)品詢價期，蛇口產(chǎn)園最受機(jī)構(gòu)歡迎，整體認(rèn)購倍數(shù)為15.31倍。

資料顯示，蛇口產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)包括蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，建成于2014年，已經(jīng)營約6年時間，建筑面積分別為4.17萬平方米和5.36萬平方米。

同時，產(chǎn)業(yè)園類REITs對應(yīng)的分紅來源包括租金和資產(chǎn)的上漲，租金主要是考慮滿租率和租金高低。博時蛇口產(chǎn)園REIT的招募說明書顯示，截至2020年底，萬融大廈與萬海大廈的出租率分別為84%與94%。

可供分配金額方面，基金2021年和2022年的預(yù)測可分配金額分別為9134.57萬元和9267.2萬元；凈現(xiàn)金流分派率分別為4.10%和4.16%。

國信證券認(rèn)為，首批公募REITs底層資產(chǎn)整體上比較優(yōu)質(zhì)，通過“股+債”的資本弱化，實(shí)現(xiàn)一定程度的節(jié)稅并使分紅基礎(chǔ)更加接近自由現(xiàn)金流。根據(jù)發(fā)行價計(jì)算的 2021年現(xiàn)金流分派率在2.99%至9.58%之間，整體具備吸引力。

中期或出現(xiàn)折價交易

作為一種全新的投資品類，公募REITs在上市首日的漲跌停限制是30%，因此多位機(jī)構(gòu)人士建議投資人注意風(fēng)險。

廣發(fā)證券整理了香港REITs上市后的表現(xiàn)，為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資提供借鑒。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月18日，香港REITs共13只，總市值合計(jì)為2652億港元。其中，2005年香港上市的3只REITs(領(lǐng)展房產(chǎn)基金、泓富產(chǎn)業(yè)信托和越秀房產(chǎn)信托基金)，上市首日收盤價較首發(fā)價格漲幅較高，分別為14.56%、20.37%和13.82%。

而此后上市的REITs，破發(fā)反而成為常態(tài)。

原因主要來自兩方面，其一是2005年香港上市的REITs具有首批效應(yīng)，投資者追逐新的投資品種，進(jìn)而推動上市首日價格上漲。另一方面是相比境內(nèi)市場，港交所公司上市破發(fā)的情況更加普遍，隨著對REITs熱度的下降，REITs上市也類似于公司上市，破發(fā)情形增多。

因此，廣發(fā)證券認(rèn)為，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，投資者申購熱情很高，上市后一段時間，基礎(chǔ)設(shè)施REITs價格也可能類似于香港REITs上市初期的表現(xiàn)，呈現(xiàn)先漲后跌，不排除出現(xiàn)市值低于資產(chǎn)估值的情形。

富國基金也表示，公募REITs在發(fā)行時得到了配置資金的青睞，但絕不代表上市交易后依然會得到交易資金的認(rèn)可。如部分封閉期較長的公募基金，在發(fā)行時得到了大量資金申購，甚至啟動確認(rèn)比例配售，但上市交易后，由于封閉期較長，時間成本過高，依然可能折價交易。

因此，從公募REITs發(fā)行時得到認(rèn)可推導(dǎo)出上市后其二級市場價格會上漲是沒有依據(jù)的，對于公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。

華泰證券一位分析師也認(rèn)為，上市初期出現(xiàn)炒新的概率較高，尤其是流通盤規(guī)模小、名字獨(dú)特、派息率高的品種。但從中期來看，發(fā)行定價整體合理，且封閉基金常見的折價交易問題值得提防。因此，建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時機(jī)，長期投資者等待市場情緒降溫后的配置機(jī)會。

價格由底層資產(chǎn)和市場交易決定

首批公募REITs上市讓二級市場交易價格隨之產(chǎn)生。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，REITs 的市場價格由底層資產(chǎn)和市場交易共同決定，排除短期的市場炒新來看，中長期的價值主要還由底層資產(chǎn)決定。

國信證券判斷，由于首批公募REITs底層資產(chǎn)估值發(fā)生重大變化的可能性不高，也不太可能產(chǎn)生類似于部分公司的價值毀滅，可將底層資產(chǎn)價值作為 REITs價值的下限。上限方面，則主要由REITs的派息收益率來決定，不應(yīng)明顯高于高等級債券的到期收益率。

一般來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs大致分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類。

REITs的收益可拆解為股息收益和增值收益兩部分，分別體現(xiàn)來自資產(chǎn)的現(xiàn)金分派和價值變動。對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類REITs，除股息收益率，未來租金的增長也可能帶來底層資產(chǎn)的增值；類似高速公路的經(jīng)營權(quán)類REITs則以股息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。

華泰證券認(rèn)為，從長期投資價值來看，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目有底層資產(chǎn)本身價值為基礎(chǔ)且兼具成長性，因此股性更強(qiáng)，需要重點(diǎn)關(guān)注具體項(xiàng)目的資產(chǎn)價值增長潛力。

而收益類的REITs更加類似于超長久期甚至永續(xù)債的固定收益類產(chǎn)品，由于缺乏底層資產(chǎn)自身價值增值的保障，且考慮到目前其特許經(jīng)營權(quán)期限與基金存續(xù)期限不匹配，未來的基金估值的成長性不佳。

因此，華泰證券認(rèn)為普洛斯物流園項(xiàng)目及三個產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目更像股市中的成長股，具有較高的長期投資價值。