動物園の服裝の卸売市場の再生の8大予想に関して

動物園服裝卸売市場（以下、「動産批準」という）の移転はすでに決まっていますが、移転後、この土地はどうやって新生しますか？

　予想一：ショッピングセンター

実行可能指數(shù)：★★★

動物園卸売市場はずっと北京の一大伝統(tǒng)的な商業(yè)圏であり、その業(yè)態(tài)は卸売りを主としていますが、毎日大量の消費者が敬名して消費に來ます。業(yè)界では、便利な交通や動産批準がこれまでに集まった人気、商気、金運は、ショッピングセンターを建設(shè)するための大きな強みと考えられています。北京市にはデパートが130軒あまりありますが、ここ數(shù)年、ショッピングセンターの數(shù)も急増しています。しかし、資料によると、現(xiàn)在のショッピングセンターは東城、朝陽を中心としており、都市の西のエリアショッピングセンターの數(shù)は比較的少なく、大まかな量のショッピングセンターが不足している。

それだけではなく、北京商報の記者によると、批準商圏が作ったGDPは政府がここで使った管理費に比例しないということです。低稅収と高額の管理費が政府に大きな経済的圧力を與えているのに対し、ショッピングセンターのGDPリターン率は卸売市場よりはるかに高い。これに対して、業(yè)界では、動物園卸売市場にショッピングセンターを開設(shè)し、これまで數(shù)多くの商業(yè)雰囲気を利用する一方、北京のGDPにも貢獻できるとしています。調(diào)査では、北京商報の記者によると、批準は核心都市區(qū)にありますが、周辺は古い団地を中心にショッピングセンターや付帯商業(yè)を建設(shè)しても周辺住民の生活に満足できるということです。

無視できないのは、ショッピングセンターの新設(shè)や交通機関へのストレスです。記者の知るところによると、現(xiàn)在は。動物園西直門地區(qū)は中心都市部の交通の要衝にあるため、西直門橋の路線が複雑で、交通渋滯のイメージを変えにくいです。RET睿意徳執(zhí)行役員の張家鵬さんは、大型ショッピングセンターの建設(shè)は依然として西直門地區(qū)の交通に圧力をかけると思っています。また、北京工商大學商業(yè)経済研究所の洪濤所長は、ショッピングセンターの同質(zhì)化問題が深刻であるため、事前にショッピングセンターの業(yè)態(tài)計畫を立てないと、盲目的に開業(yè)し、短期間では活動しにくいと述べました。

　予想二：オフィスビル

実行可能指數(shù)：★★★★

核心の都市區(qū)のオフィスビルの空間は使い盡くして、1度は北京などの第一線の都市になって商業(yè)不動産の一大の難題を発展します。

不動産サービスの経営者である徳梁行が今年発表した「世界オフィス?ビルの賃貸支出報告」によると、アジア太平洋地域のオフィスビルはスペースが限られており、北京、上海などの第一線都市にとって、中心都市部で新たなオフィスビルを開発するのはほぼ天方夜譚とされている。しかし、移動許可外移転などの一連の方案が登場し、3-5年後、西直門外、西北二環(huán)の近くに新たに計畫できる土地を殘しました。

北には中関村と南に金融街があり、さらに西直門バスターミナルと北京汽車北駅からは距離が近く、便利な交通もハイエンドのオフィスビルを発展させるための特別な先決條件があるとされています。

中國商業(yè)不動産連盟の王永平副會長は、批準地は西城區(qū)と海淀區(qū)の境にあり、ここ數(shù)年來、両區(qū)は金融街と中関村のビジネス事務(wù)所を拡張し続けています。

批改してオフィスビルに地理的な位置を持っているという優(yōu)れた條件にもかかわらず、張家鵬から見れば、批準はずっと小商品の卸売りを主としています。伝統(tǒng)的なハイエンドのビジネス圏ではなく、オフィスビルのモデルチェンジが大きすぎて、現(xiàn)在の市場の雰囲気を浪費しています。

また、関連資料によると、近年、內(nèi)陸部の経済成長の減速と節(jié)約風の流行を受け、企業(yè)の空間利用効率の向上により、國內(nèi)の第一線都市の賃貸需要は減退している。このような背景の下で、現(xiàn)在の地盤開発オフィスビルはコストが高い一方で、リスクが大きすぎると見られています。

予想3：高級住宅

実行可能指數(shù)：★★★★

市場では住宅に対する需要が依然として供給不足の様相を呈している。中心市街地の住宅開発がほぼ飽和している狀況下で、無條件に出現(xiàn)した動量外移転は、住宅開発者たちの注目を集めているだろうか？

ロットの位置と同じです。東二環(huán)の外にも市場が立ち退きして建てられたビルがあります。近くに住む古い住民によると、今の萬國城は以前は朝市だった。東直門商圏全體の発展のため、高級住宅に建て替えられた。萬國城momaの中古住宅の平均価格は6萬-7萬元/平方メートルで、近くの団地の中で比較的に人気がある資源です。

現(xiàn)在の北京市場の住宅需要の高さから見ると、住宅開発はコストが高いかもしれないが、ここは都心に近く、交通が便利で、動物園などの公共設(shè)備があり、萬國城やパーム泉などの高級住宅を開発したり、すぐに完売する場面があると業(yè)界は考えています。

開発コストが高すぎるのは、住宅を改造する最大のネックとされています。北京商報の記者が調(diào)査したところ、他の商店と市場の賃貸関係とは違って、大量の商店は主に二大家に転貸しています。その中の財産権の區(qū)分は複雑で、多くの商店と市場の間に三大家、四大家の現(xiàn)象が存在しています。これも政府の引っ越しのために大きな賠償の圧力をもたらしています。王永平氏は、賠償を考えるために、政府はコストをデベロッパーと共に償卻するかもしれないと考えています。ショッピングセンター、高級住宅、あるいはコストの回収に不利です。

高級住宅市場の不景気は住宅批改の不利な要素とも言われています。偉業(yè)私が愛している私の家の市場研究院の統(tǒng)計データによると、今年の第1四半期に、北京市の成約総額は千萬元を超える新築商品の住宅取引量は524セットで、2013年四半期の771セットより247セット減少し、3割以上減少し、2013年第1四半期の660セットより136セット減少し、2割以上減少した。

予想四：都市文化記號

実行可能指數(shù)：★★☆

現(xiàn)在の動物園卸売市場を原點に、西には北京天文館、首都體育館、紫竹院公園、東北には北京展示館、北には國家図書館、そして中関村近くの高校群が続いています。中國ショッピングセンター産業(yè)情報センターの郭増利主任によると、西直門以西はビジネスを主體とした企畫だが、都市発展の長期的な観點から、動物園の周辺に集まった展示館や紫竹院などは北京の特色ある文化があり、天文館や古生物博物館などの科學普及教育の場があり、都市のシンボルが特徴的な文化路線ができると考えられている。

現(xiàn)在、北京は文化的なランドマークの性質(zhì)を持っているエリアにはそれぞれ蕓術(shù)の雰囲気で有名な798があり、民俗を特色とする前門通り、老舗を中心とする九門軽食街、文蕓青年の集大成地である南鑼鼓巷などがありますが、市商務(wù)委員會の企畫においては、これらの特色街區(qū)は主に外國人観光に向いています。

郭増利氏は、動物園卸売市場の外移転は、営業(yè)狀態(tài)が低い以外に、交通に対する圧力も軽視できないと考えています。動物園の近くの西直門の立體交差橋はかつて「世界最大の迷宮」と揶揄されました。それに、近くの大小の卸売市場と分散したセットビジネスもあります。

郭増利から見れば、科學普及教育を中心とした都市文化符號地帯が建設(shè)され、最大限度の利用が可能であり、この地域の交通圧力も大幅に緩和された。しかし、動物園卸売市場は西二環(huán)、西三環(huán)の間に位置しています。土地は寸金で、社會利益を第一に考えたら、長い収益期に直面します。{pageubreak}

　予想5：ハイエンドビジネスセンター

実行可能指數(shù)：★★☆

改築前の萬國城地區(qū)に比べ、批準所が集まった商業(yè)雰囲気は東直門外地區(qū)よりはるかに高い。ショッピングセンターの建設(shè)を計畫したり、交通に一定の圧力をかけるが、西直門地區(qū)の凱徳MALLと協(xié)力して、ロットと西直門を連動させ、規(guī)模効果を形成し、ハイエンドビジネスセンターに計畫して、ここの地域優(yōu)勢を十分に利用できると専門家が考えています。

北京の他の駅の周辺設(shè)置に比べて、北駅周辺は一貫してセットホテル、レストラン及びショッピングセンターが不足しています。商務(wù)部研究院消費経済研究部の趙萍副主任は、ハイエンドビジネスセンターを転換してこそ、ここの交通と地理位置価値を最大化し、ランドマークと同等の価値のGDPを創(chuàng)造できると考えている。趙萍さんは、移動ロット移転の大きな原因の一つは、大量の優(yōu)良な地域を占めていますが、創(chuàng)造の価値は一致しないと考えています。西城と海淀の両都市區(qū)の発展はいずれもビジネスに偏っています。商業(yè)の基礎(chǔ)が良いので、ここの商業(yè)雰囲気を結(jié)び付けて、既存の産業(yè)をグレードアップし、高級ホテル、オフィスビル及びショッピングセンターをカバーするビジネスサークルのセットにするつもりです。

資料によると、國家観光政策の影響を受けて、ここ數(shù)年來國內(nèi)の観光産業(yè)の発展傾向は良好です。今年の第1四半期に、多くの不動産企業(yè)が観光地プロジェクトの建設(shè)に進出すると発表しました。市場の需要が旺盛なので、この熱に乗じて観光地の開発者を誘致し、或いは北京北駅の宿泊資源の不足を補うことができます。市場の影響が深刻で、高級レストランの開店計畫はしばらく見合わせたが、大衆(zhòng)消費者向けのチェーン店が急速にオープンした。動物園や天文館に來る多くの地元や地方からの観光客の集まりを借りて、家族で買い物できる家庭的なショッピングセンターを開設(shè)し、既存の資源を有効に利用するだけでなく、ケイト？

　　予想六：コミュニティビジネス

実行可能指數(shù)：★★☆

動物園卸売市場は前世紀80年代中期に形成されています。最初は道端の衣料品の屋臺から始まりました。だんだん東鼎、聚龍、天皓城、金開利徳、世紀天楽など多くの大型衣料品卸売市場が鼎立している局面を形成しました。しかし、大量の商業(yè)圏の形成は現(xiàn)地地域のコミュニティの人々に便利さをもたらしていません。かえって周囲の交通と環(huán)境の圧力を強めています。特に2000年以降、住宅市場は急速に発展し、コミュニティービジネスのセットの不足がいっそう際立ってきました。

北京商報の記者によると、談合商圏の繁栄との落差がはっきりしているのは、そのコミュニティビジネスの発展は依然として街角の夫婦店を中心としている。ロットを中心としたビジネス圏は、西直門凱徳MALLの地下にあるBHGスーパー、華堂スーパーのほかに、屋臺で飲食や雑貨を提供しているところが多く、チェーン店は少ないです。市商務(wù)委員會が公布した2014年の商業(yè)流通発展プロジェクトに関する申告業(yè)務(wù)に関する通知によると、コミュニティ商業(yè)便利民サービスチェーン店、コミュニティ商業(yè)総合體の発展をサポートすることは、コミュニティビジネスを発展させる上で重要なことである。

業(yè)界関係者によると、動物園の周辺コミュニティは古いコミュニティが多く、既存の夫婦店は地域の需要をほぼ満たしています。しかし、動物園卸売市場のエリアでは、新しいビルや高級住宅が出現(xiàn)する可能性は極めて低い。郭増利氏は、もっと広い地域の範囲から見れば、批準には大型商業(yè)が必要ではなく、更にコミュニティ商業(yè)が必要であり、「社會公共施設(shè)、福祉施設(shè)で周辺住民を幸せにする」と主張しているが、郭増利氏もこのような収益は比較的に長く、政策決定者にとっては取捨選択が難しいと明言している。

　予想7：もとの場所で進級する

実行可能指數(shù)：★★☆

移転後の全體計畫はまだ決まっていませんが、既存の服裝業(yè)に基づいて、グレードアップして改造するという聲が出ています。西城區(qū)徳勝科技園區(qū)においては、動物園の服裝の特色あるブランドを構(gòu)築し、展覧路地區(qū)の都市イメージを向上させることを主線とし、商品の等級、経営狀態(tài)、ショッピング環(huán)境、取引方式の根本的な転換を?qū)g現(xiàn)し、動物園の周辺地域産業(yè)のグレードアップを推進している。

北京商業(yè)経済學會の頼陽副秘書長は北京商報の記者に対し、大量の決裁があり、完全に移転することは不可能であり、簡単な低端卸売、物流を移転し、殘りの場所をアップグレードし、ハイエンドのビジネスサービスに接近し、飲食を?qū)毪贰⒅苻xの産業(yè)インタラクションを促進すると述べた。ロットの歴史は悠久で、多くの取引先はロットから卸売りを始めました。その後ブランドの販売店に発展しましたが、ロットの営業(yè)狀態(tài)はずっとアップグレードされていません。これらの商店はゆっくりとデパートとショッピングセンターに移転します。頼陽は決裁進級すればすると考えています。ブランドの服基礎(chǔ)がたくさんあります。

今年3月、動物園の卸売市場の中の世紀の天楽ビルはすでに光り輝いて東方に買い付けられました。世紀の天楽ビルの総建築面積は8.4萬平方メートルで、A、Bの2つに分けられています。現(xiàn)在動物園の服裝卸売市場で人気のある売り場の一つです。世紀の天楽卸売額は全體の60%ぐらいを占めています。

郭増利氏は、その場のアップグレードは依然として服裝を中心として、ブランドの孵化と事務(wù)を行い、區(qū)の発展計畫に違反しないで、著地も比較的簡単だと考えています。しかし、大連、杭州、深センなどの都市に比べて、北京の服裝産業(yè)は優(yōu)勢産業(yè)ではないです。郭増利から見れば、動批はとりわけ恵まれた地理的位置と成熟した商業(yè)組み合わせを持っており、選択できる産業(yè)案內(nèi)が多いが、都市発展の長期効果と短期経済効果を総合的に考慮しなければならない。

　予想8：本社経済

実行可能指數(shù)：★☆☆

動物園卸売市場の移転後、南は車公莊、三里川などの伝統(tǒng)的な國家行政部門の集中地區(qū)に臨んで、北は中関村科技高教區(qū)を望んでいます。それに、交通動脈にあります。

現(xiàn)在、北京はすでに「三大五小」の本部経済集中區(qū)を形成しました。その中の「三大」は北京ビジネスセンター區(qū)、中関村科技園區(qū)、北京金融街を指します。「五小」は東二環(huán)ハイエンドビジネスサービス業(yè)発展帯、中関村科學技術(shù)園區(qū)電子城科技園、中関村科學技術(shù)園園豊臺園、北京天竺空港経済開発區(qū)と國境ビジネスエリアを指します。

北京商報の記者は市商務(wù)委員會によると、昨年全市の各クラスの本部企業(yè)は1533社で、前年より228社増えた。本社企業(yè)及び北京にある子會社は全部で8655.4億元の増価を?qū)g現(xiàn)し、全市の地區(qū)総生産の48.4%を占め、前年より1ポイント上昇した。北京本社企業(yè)は全市の0.4%の単位數(shù)、25%ぐらいの就業(yè)人數(shù)、40%ぐらいのエネルギー消費を占めて、全市のほぼ半分の増加値を創(chuàng)造して、全市の六割近くの収入と稅収を?qū)g現(xiàn)して、すでに首都経済の発展を推進する重要な力になりました。