不動産企業の不動産稅リスク予防?制御の13つのポイントと注意事項

　　一、立ち退き補償費は取引価格に組み込まれて不動産稅を納めますか？

住宅開発企業が立ち退き補償を支払う形式は、貨幣資金、実物、無形資産及びその他の経済利益を含む。財政稅〔2004〕134號の文書の規定により、不動産企業は國有土地使用権により支払った立ち退き補償費をいかなる形でも取引価格に組み入れて不動産稅を計算します。

立ち退き補償金不動産稅処理には以下の問題に注意する必要があります。

（一）非貨幣資金の形式で支払った立ち退き補償費は取引価格に組み入れて納稅しなければならない。

（二）立ち退き補償費の金額は正確に確認しなければならない。貨幣資金で支払った立ち退き補償費は実際に支払った金額で確認します。非貨幣資金の形で立ち退き補償費を支払う場合、関連契約に約定された金額が公正である場合、その約束の金額で確認する。契約書に約定された金額または約定された金額が明らかに低く、正當な理由がない場合、不動産企業が當該土地で開発した開発製品以外の現物、無形資産等で立ち退き補償費を支払う場合、稅務機関が當該現物、無形資産等の公允価値を參照してその金額を査定する。

（三）國有土地使用証の手続きが完了した後に発生した立ち退き補償費も不動産収得稅を申告しなければならない。

　　二、市政建設セット費用は成約価格に組み込まれて不動産稅を納めますか？

現在の不動産開発業務では、市政建設の付帯費は通常2つの支払方法があります。一つは不動産企業が政府が決めた市政建設の付帯費の徴収基準に基づき、貨幣資金の形式で納付することです。もう一つは、不動産企業が政府と締結した「國有土地使用権譲渡契約」の約定に基づき、直接出資して市政関連施設を建設することです。

財政稅〔2004〕134號の文書の規定により、不動産企業は國有土地の不動産稅の課稅価格を譲渡され、その土地の使用権を取得するために支払ったすべての経済利益には、土地使用権を取得するために納付された市政建設の付帯費と発生した建設市政の付帯施設支出が含まれる。

市政建設セット費用の不動産稅処理は以下の問題に注意する必要があります。

（一）直接出資して市政の付帯施設を建設する支出は通常國有土地使用権証を手続きした後、不動産開発プロジェクトの開発過程で発生する。不動産企業は當該支出が実際に発生した後、稅務機関に不動産証書稅の納付を申告しなければならない。

（二）不動産企業が直接出資して市政関連施設を建設する場合、実際に発生した市政関連施設の建設支出を不動産稅として計算する。

　　三、土地の前期の開発コストは契約稅の成約価格から差し引きますか？

不動産企業が「招、たたき、掛」で取得した國有土地は、通常すでに一級の開発が行われており、即ちすでに生地から成熟地になっている（三通一平、五通一平、七通一平、平等前期に開発された土地を完成した）。土地譲渡の価格には通常前期開発コストが含まれています。國稅書簡〔2009〕603號の文書の規定により、「招、たたき、掛」の手続きを通じて國有土地の使用権を引き受けた場合、土地の取引総額によって不動産証書稅を計算し、その中の土地の前期開発コストは控除できない。

　　四、譲渡された土地の追加納付の土地譲渡金は不動産稅を納めますか？

不動産開発企業がもとの計畫で取得した國有土地使用権を再譲渡する場合、土地譲渡金または土地収益を追納する必要がある。財政稅〔2000〕14號の文書の規定に基づき、振り分け方式で取得した國有土地使用権は、承認された後に譲渡され、土地使用権を取得した者が土地譲渡費用または土地収益を追納し、不動産稅を納付する必要がある。

注意が必要なのは、不動産開発企業が取得した國有土地使用権を再譲渡する場合、不動産稅を納めなければならず、當該國有土地使用権の受け入れ者も規定に従って不動産稅を納めなければならない。

　　五、不動産譲渡が完成していない場合、不動産譲渡は不動産稅を納めますか？

不動産開発企業は様々な理由で不動産を譲渡していないかもしれません。財政稅〔2007〕162號の文書によると、土地使用者は土地使用権及び付隨する建築物、構築物等（建設中の家屋、その他の建築物、構築物及びその他の付著物を含む）を他人に譲渡する場合、譲渡された総額に応じて不動産稅を計算しなければならない。

　　六、保障性住宅の建設を代行して引き受けた土地は不動産稅を納めますか？

財稅〔2012〕82號の文書の規定により、不動産開発に土地使用権を引き受け、その土地の上に政府の保障的住宅を建設した場合、不動産稅の計算価格は土地使用権の全部を取得するための成約価格である。つまり、不動産企業の譲受人が住宅用地を建設しても不動産稅を納めなければなりません。

　　七、國有土地の性質を変更して不動産稅の処理が正しいかどうか

不動産開発の過程で、不動産開発企業が國有土地使用権を譲り受けた後、開発の必要により國有土地の用途を変更した場合、例えば工業用地から商業用地に変更したり、商業用地から居住用地に変更したりする場合、「國有土地使用権譲渡契約」を変更したり、譲渡契約を再締結したりして、土地収益金と関連規定費用を追納します。國稅書簡［2008］662號の文書の規定により、納稅者が土地の用途を変更するために土地使用権の譲渡契約を締結する場合、または土地使用権の再締結による譲渡契約の場合は、不動産稅を徴収する。稅金計算は土地の用途を変更するために追納すべき土地収益金及び政府のその他の費用を追納するべきである。

　　八、地価ゼロで國有土地使用権を譲渡するかどうか不動産稅を納める

國稅書簡〔2005〕436號の文書の規定に基づき、國有土地使用権を受けるために支払うべき土地譲渡金に対しては、不動産収証稅を計算しなければならない。土地の譲渡金を減免するため、不動産稅を減免してはならない。

注意が必要なのは、一部の省では、不動産企業が減免を受ける市政建設の付帯費に対する不動産稅の徴収は、土地譲渡金を減免することによって行われる。つまり、不動産企業が國有土地使用権を受けるために支払うべき市政建設セット費用については、不動産稅を計算し、市政の付帯施設費を減免するために不動産稅を減免することはない。

　　九、提攜して不動産登記稅の処理が正しいかどうか

協力して住宅を建てるということは、一方が土地を出て、一方が資金を出して、共同で住宅を建てて、完成した後、約束の方式で家屋を分配することです。提攜して不動産を建てるのは不動産権の移転に関わるのは地方で、実質的には一部の土地使用権を譲渡して一部の自営住宅を交換したのです。雙方の住宅配分は、不動産権の移転には及ばない。

財政稅〔2000〕14號の文書によると、甲は土地を持ち、乙は資金を提供し、共に住宅を建設する。乙の単位は甲の一部の土地使用権を獲得しました。土地使用権の移転に屬しています。土地使用権の成約価格です。上記の甲乙単位が共同で建てられ、それぞれの分譲住宅は権利移転が発生しないため、不動産収証稅を徴収しない。

　　十、家屋の使用権を売卻して稅と契約して処理するのは正しいですか？

國稅書簡〔1999〕465號の文書によると、家屋の使用権と家屋の所有権は異なる性質の権利である?，F行の不動産稅法規の規定により、家屋使用権の移転行為は不動産稅の徴収範囲に屬さず、不動産稅を徴収してはならない。

　　十一、住宅の移転?配置に関する支出の不動産収稅処理は正しいですか？

立ち退き住宅建設支出とは、企業が土地の使用権を譲り受けた時に、「國有土地使用権譲渡契約」の約定に従って譲受人の土地以外に組み合わせて家屋を建設し、建設後に無償で転居した世帯に譲渡し、あるいは政府が約定した価格で買い戻し、その発生した建設支出をいう。

上述の移転?配置住宅の建設支出は、不動産開発企業が國有土地使用権により支払った経済利益に屬し、財政稅〔2004〕134號、國稅書簡〔2009〕603號の文書の規定に基づき、不動産登記稅を徴収しなければならない。

　　十二、融資性アフターサービスで不動産の不動産契約稅を還付する処理は正しいですか？

融資性アフターサービスとは、借り手が融資を目的として資産を承認されたファイナンスリース業務に従事する企業（以下、金融リース會社という）に売卻した後、また當該資産を金融リース會社から借り戻すことをいう。融資性アフターサービスの借り換え業務では、借り手が不動産を金融リース會社に売卻する場合、不動産を金融リース會社の名義に書き換える必要があります。

財政稅〔2004〕82號の文書の規定に基づき、金融リース會社に対してアフターレンタル業務を展開し、借り手の家屋、土地権屬を引き受けた場合、規定通りに稅金を徴収する。アフターサービスの賃貸契約が満期になり、借り手が元の住宅、土地権を買い戻した場合、不動産稅は免除されます。つまり、ファイナンス性アフターサービスのリース業務で、不動産を金融リース會社に売卻する場合、金融リース會社は不動産の稅金を納めなければならない。

　　十三、不動産業務の不動産登記稅の申告納稅時間は正確かどうかを確定する。

（一）一般狀況の不動産証書稅の申告納稅時期の確定

不動産事業に関わる営業稅などの申告期間と納稅期間が一致する規定とは違って、不動産稅の申告時間と納付時間が違います。第9條は、納稅義務が発生した日から10日間以內に、土地、家屋所在地の不動産稅徴収機関に納稅申告を行い、かつ、不動産徴収機関が査定した期限內に稅金を納付しなければならないと規定しています。

一部の省では不動産稅の納付期限を統一して規定しています。例えば、「四川省地方稅務局の不動産稅納稅期限問題に関する回答」（川地稅書簡［2004］208號）では、四川省の不動産証書の納付期限は、納稅義務が発生した日（つまり、納稅者が土地、家屋権移転契約書を締結した日、または納稅者がその他の土地、家屋権移転契約性質証明書を取得した當日）から土地、家屋登記手続きを開始する前に規定されます。

（二）特殊な狀況については、不動産稅の申告期間の確定

土地、不動産権証書の処理後、不動産開発企業が発生した以下の支出も不動産登記稅を申告しなければならない。

1.立ち退きと住宅返卻の支出

2.市政関連施設建設支出

3.移転住宅建設支出

4.不動産譲渡未完成

5.土地譲渡と補償金の土地譲渡

上記の支出は実際に発生した日から10日以內に不動産稅徴収機関で納稅申告を行い、かつ不動産稅徴収機関で査定された期限內に稅金を納付しなければならない?，F行の地方各稅の申告管理の実際狀況に合わせて、実務においても営業稅の申告納稅期限を參照して、上記支出が実際に発生した日の翌月15日前に主管稅務機関に當該契約稅の納付を申告することができます。

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