徳必文化トップの「疫」が創(chuàng)業(yè)ボードの「二大家」モードを突破して賃貸を引き受けて運(yùn)営するリスクは依然として殘っています。

2月7日、上海徳必文化創(chuàng)意産業(yè)発展（集団）株式有限公司（以下「徳必文化」という）は証券監(jiān)督會の公式サイトで株式募集書を発表しました。株式発行は1347.4萬株を超えず、資金募集は5.7億元で、創(chuàng)業(yè)板の上場を申請します。

ちなみに、徳必文化も疫病の影響で、最新の株式募集書を披露した3つの企業(yè)の一つです。

文化創(chuàng)意産業(yè)園區(qū)の位置付け、設(shè)計、改造、招商と運(yùn)営管理の徳必文化を主に扱い、現(xiàn)在は40の園區(qū)、「受託運(yùn)営」の3つの園區(qū)を運(yùn)営しています。お客様は美団コメント、滴滴旅、虎撲スポーツ、言又何書店、復(fù)利ネット、WeWorkなどを含みます。

徳必文化は2018年12月28日にA株の上場を準(zhǔn)備し、2019年5月に上場計畫を調(diào)整し、指導(dǎo)機(jī)構(gòu)は東方花旗から民生証券に変更し、2020年1月に上場指導(dǎo)を完了する。

指摘したいのは、上海の文化創(chuàng)意産業(yè)園區(qū)の「運(yùn)営管理者」の錦と商業(yè)は、2014年6月にIPOを申告してから2019年12月に會議をしました。三突発審査會は五年半かかりました。同じ「二大家」モードの徳必文化を取って、順調(diào)に通関できますか？

「二大家」が関門を突破する

徳必文化は2011年4月に創(chuàng)立され、元の登録資本金は100萬元で、実際に支配人兼董事長の賈波は中央テレビ局、広西北海テレビ、山西運(yùn)城テレビに勤めていました。現(xiàn)在は上海市創(chuàng)意産業(yè)協(xié)會副會長、中國メディア大學(xué)文化産業(yè)管理學(xué)院客員教授、中國人民大學(xué)文化産業(yè)研究院の特別招聘専門家などの社會職務(wù)を擔(dān)當(dāng)しています。

ビジネスモデルから見ると、徳必文化は主に「賃貸運(yùn)営」のモードで運(yùn)営管理園區(qū)を運(yùn)営しています。一般的に不動産所有権者または賃貸側(cè)と長期賃貸契約を締結(jié)し、契約の中でレンタル期間の延長、レンタルの優(yōu)先などの條項を約束して、會社の経営の安定性を最大限に保障します。

このビジネスモデルは業(yè)界でも「二大家」と呼ばれるモデルです。

また、徳必文化も「受託運(yùn)営」のモデルを採用しており、このモードでは、園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)は不動産所有者または経営権所有者に家賃と不動産費(fèi)を支払います。徳必文化は委託先に園區(qū)の設(shè)計、工事管理、投資、運(yùn)営管理などのサービスを提供し、関連業(yè)務(wù)収入を獲得します。

2019年9月末までに、徳必文化は上海、北京、杭州、成都、蘇州、南京及びイタリア、米國などでレンタル運(yùn)営園區(qū)を全部で40個運(yùn)営しています。受託運(yùn)営園區(qū)は全部で3つあります。「徳必易園」、「徳必WE」、「徳必運(yùn)動LOFT」などの一連のブランドを作り上げました。管理園區(qū)の面積は100萬平方メートル以上に達(dá)しています。10000社以上の文創(chuàng)企業(yè)にサービスを提供しています。有名なお客様は美団の評論、滴滴出行、虎鼓體育、言又何書店、戻りネット、WeWorkなどを含みます。

業(yè)績から見ると、2016年-2018年と2019年前の第3四半期には、徳必文化の営収はそれぞれ5.05億、6.06億、7.71億と6.7億元で、純利益はそれぞれ5373.5萬、215.84萬、5516.46萬、7439.18萬元である。

その中で、徳必文化2016年-2019年前第3四半期の主要業(yè)務(wù)収入の80%以上はレンタルサービスから、17%-18%は會員サービスから來ています。

2017年の業(yè)績変動が大きい以外に、徳必文化の全體収入と純利益は年々上昇しています。

純損益計算書によると、2017年の純利益の大幅な減少は管理費(fèi)用の大幅な増加に関係している。2017年、獨(dú)必文化の管理費(fèi)用は9890萬元に達(dá)し、同50.31%増加した。その中に、従業(yè)員報酬、株式支払費(fèi)用、事務(wù)接待費(fèi)、サービス料、相談費(fèi)、出張旅費(fèi)もそれぞれの程度の増加があります。

また、長期前払費(fèi)用による減損も2017年の純利益低下の原因の一つです。

株式募集書によると、2017年、徳必文化全額出資子會社のデシン文化が上海儀華服飾有限公司からこの不動産を借り受けた後、上海儀華服飾有限公司が債務(wù)危機(jī)に陥り債権者に訴訟され、擔(dān)保にされていた七星園區(qū)の不動産後続借受権が解除されるリスクがあるため、デシン文化はすでに発生した改造支出に対して減損損失を計上した。

賃貸不動産の存続リスク

2011年から2018年までの発展過程で、獨(dú)必文化は何回も外資投資家を?qū)毪贰F(xiàn)在登録資本金は100萬元から4042.1999萬元に増加しました。

公開資料によると、A輪融資において、徳必文化は前海卓元、達(dá)晨創(chuàng)投、江銅有隣と長興乾悅が共同で投資した2.8億元を獲得し、B輪徳必文化は陽光産険投資の1.5億元を獲得した。C輪は招商致遠(yuǎn)資本（投資証券全額資本金管理機(jī)構(gòu)）が投資した1.99億元の人民元を獲得した。

現(xiàn)在の持株構(gòu)造から見ると、実際の支配者の賈波と李燕霊が共同で獨(dú)必文化56.04%の株式をコントロールしているほか、長興乾悅の持ち株比率は9.97%で、中安招商の持ち株比率は7.42%（その株主は招商致遠(yuǎn)資本などを含む）で、陽光生産保険の持ち株比率は6.53%で、前海卓元持ち株比率は3.56%で、嵩岳の投資持株比率は2.38%で、晨投資持株比率は1.98%で、銅江江の持株比率は1.98%に達(dá)しています。持ち株比率は0.4%です。

言及する価値がありますが、獨(dú)必文化ホールディングス株主の中微子、実支配人の賈波、実控人がコントロールする企業(yè)長興乾潤と株主前海卓元、嵩岳投資、陽光生産保険、中安招商の関連條項は、募集しおり署日までまだ終了していません。

その中で、中微子はそれぞれ前海卓元、嵩岳と投資して上場時間に対する賭け條項があります。中微子、賈波、長興乾潤と陽光生産保険は業(yè)績が賭け條項、上場時間に対する賭け條項があります。

徳必文化によると、上記の條項は自発的に上場審査/合格上場日から中止されます。

A株を突破するリスクから見ても、同じ文化創(chuàng)造産業(yè)園區(qū)のリーダーである錦と商業(yè)は「前車の鑑」と言える。

錦と商業(yè)は2014年6月にIPOを申告してから2019年12月まで會議をしました。三突進(jìn)審査會は五年半かかりました。

その中で、審査委員會は錦和商業(yè)の土地関連問題に重點(diǎn)を置いています。もし賃貸で土地を振り回すプロジェクトが國家と地方の土地管理規(guī)定に合致しているかどうか、必要な審査手続きをすでに履行しているかどうか、関連リスクや瑕疵がありますか？

徳必文化も株式募集書の中で言及しています。一部の園區(qū)の賃貸不動産は不動産証明書を取り扱っていません。一部の園區(qū)の賃貸不動産は権利制限のリスクがあります。例えば東楓徳必WE「園區(qū)、天杉徳必易園園園園園園園區(qū)はまだ財産権証明書を取得していません。徳必虹橋緑谷WE」園區(qū)の賃貸不動産は擔(dān)保リスクがあります。徳必愚園1890園區(qū)の賃貸不動産には差し押さえのリスクがある。

また、2019年9月30日までに、徳必文化賃貸運(yùn)営の園區(qū)プロジェクトのうち、17の園區(qū)が賃貸を請け負(fù)う建物の所在地の土地使用権は不動産所有権者に振り分けて取得され、25の園區(qū)が賃貸を請け負(fù)う建物の所在地の実際の使用狀況は計畫の用途と一致しない。

不動産業(yè)界関係者によると、21世紀(jì)の経済報道記者の徳必文化は主に「賃貸運(yùn)営」のモデルを採用しており、ライトアセット運(yùn)営に屬しており、その賃貸契約が厳格に合意に従って行われているかどうかに注目できます。

注目すべきなのは、新冠ウイルスの流行が広がっている下で、遅延の復(fù)舊や園內(nèi)の中小企業(yè)が「疫病」に直面する資金難に関わらず、園區(qū)の運(yùn)営管理者にとっては大きな業(yè)績不確実性が生じるということです。

長期的に不動産に関心を持っている市場研究者は、疫病は文創(chuàng)産業(yè)に必ず一定の影響を與え、徳必文化のような文創(chuàng)産業(yè)園運(yùn)営者は、どのように軽資産の上昇を?qū)g現(xiàn)するかについて、より良いストレス耐性が必要で、安定したキャッシュフローを維持し、その後も企業(yè)の復(fù)員などの一連の行動を引き継いでいくと考えています。

2016年-2018年と2019年前の第3四半期において、徳必文化資産負(fù)債率はそれぞれ69.24%で、57.11%で、43.27%と40.72%で、年々減少する傾向を示していますが、流動負(fù)債は比較的高いです。流動負(fù)債はそれぞれ4.6億元、5.3億元、5.6億元と5.58億元です。

どのように経営リスクをコントロールするかについては、21世紀(jì)の経済報道記者はこれについてドイツ文化公開電話をしましたが、誰も出ませんでした。

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