緑の地の“スリル一躍”：金融業(yè)務(wù)は分割して上場して、更に緑の地を作ることができますか？

一夜にして、「デジタル化の転換」は不動産業(yè)界の趨勢となりました。或いは業(yè)務(wù)プレートにデジタル化のモードを切り込み、或いは精密化の運営において業(yè)務(wù)モデルを再構(gòu)築します。

先日、21世紀の経済報道記者が獨占的に知ったのは、デジタル化によるモデルチェンジと業(yè)務(wù)の再構(gòu)築によって、緑地ホールディングス（606.SH、略して「緑地」）は3年以內(nèi)に分割傘下の金融業(yè)務(wù)プレートの上場を完成する予定です。

最近、緑地金融投資ホールディングスグループ有限公司（緑地金融と略稱）をもとに再建された新會社緑地數(shù)課が引戦中です。現(xiàn)在、緑地金融は緑地三級子會社であるため、緑地數(shù)課は緑地金融の親會社となり、緑地グループ金融業(yè)務(wù)の將來の上場主體となります。現(xiàn)在、緑地の金融業(yè)務(wù)はすべて金控の中に置かれています。この増資が完了した後、緑地金控は緑地數(shù)科の一級子會社になります。現(xiàn)在、金控の中に置いてある業(yè)務(wù)のプレートは一つ一つ剝離して、緑地數(shù)科に入れて、緑地金控は徹底的に1つの持ち場になります。緑地數(shù)科の本船Pr-InPOは希釈株式比を約15%から20%に引率し、以下の4種類の機構(gòu)を?qū)毪工胗瓒à扦ⅳ搿５胤秸b業(yè)ガイド基金、インターネット技術(shù)ヘッド企業(yè)、海外知名PE基金、國內(nèi)頭部投資と金融機関。意外がなければ、緑地數(shù)科Pr-InPOは年內(nèi)に完成します。

また、緑の數(shù)課は最大で60億元（8.7641億ドル）を募集し、その推計値を340億元に引き上げたという。

最初の不動産企業(yè)の緑地として、ずっと論爭が多いです。混改、上場、時価は低下し、今では「三道の赤い糸」を全部踏み、兆元の借金に追われている。

2020年中報によると、前受金を除いた緑地の資産負債率は82.70%に達し、純負債率は180.3%に達し、2019年末より24.7ポイント上昇した。現(xiàn)金短債比は0.72%となった。

最近、緑の地は二回の混改をスタートさせて、別の角度から緑の変化に対する切迫感を強調(diào)しています。緑の地グループの理事長の張玉良はすでにいくつかの新しい業(yè)務(wù)プレートの分割計畫に著手しました。

不動産の金融屬性が弱體化するにつれて、緑地金融もそれに応じて張玉良にもう一つの重役を與えられました。

緑の地のグループの執(zhí)行総裁、緑の地の金融の理事長、耿靖総裁は21世紀の経済の報道に対して、緑の地は2018年からデジタル化のモデルチェンジを計畫することを明らかにしました。過去數(shù)年間の不動産の金融屬性は、金融をグリーングループの転換とアップグレードの中核駆動力にさせた。

コア事業(yè)を分割して上場することにより、資産の評価値を高め、緑の地で直接に負債減少効果を得る一方、緑の地は全體の業(yè)務(wù)の再構(gòu)成が高負債、利益の下落局面を逆転させることを期待する。

耿靖の構(gòu)造の中で、「緑地數(shù)科」と「アリ科學(xué)技術(shù)」の概念はもっと近いです。彼は緑地數(shù)科の加持により、緑地集団は大きな集団のデジタル化の転換の物語を述べることを期待しています。

なぜ金融を分割して上場したのですか？

緑地はここ數(shù)年、萬科を超えて成長速度が遅くなり、単一不動産販売から多元配置の変化を経験しました。

2014年、緑地は前の販売金額の2408億元を?qū)g現(xiàn)し、2013年より50%伸び、萬科に取って代わって、不動産業(yè)界の規(guī)模の第一になりました。しかし、2015年にはグリーン地の販売はやや下方修正され、業(yè)界第二位に後退した。2016年にはグリーン地の販売は10%前後伸び、2017年は同17%増、2018年は同20%増となった。2019年に入ると、グリーン地の販売規(guī)模は同11%減の2020年には、グリーン地の売上高は同16%減少した。10%～20%の成長速度がなくなっていると同時に、多元発展のために、緑地はまだ有利子負債の増加に直面しています。

最近三年間、緑の有利子負債が増え続けています。2019年の有利子負債は約2937億で、2018年末の2689億に比べて300億近く増加しました。2020年上半期には、有利子負債は約3298億まで増加し、約361億円増加しました。債務(wù)の返済圧力が持続的に増加し、緑地の利益を侵食する大きな穴となっている。

6年前に、緑の土地は産業(yè)のアップグレードを計畫し始め、消費のアップグレードをめぐって、多元産業(yè)の配置を行いました。不動産の主業(yè)以外に、張玉良の手はすでに三枚のブランドを握っています。

緑地の営収構(gòu)成の中で、不動産は大基礎(chǔ)建設(shè)のレベルに相當します。2019年年報によると、大基建設(shè)業(yè)務(wù)の売上は初めて不動産を超え、50%を占め、2020年中報に比べ、大基建設(shè)の売上はやや落ち込んでいる。緑地金融の収入は財政面にあまり反映されていませんが、関係者によると、緑地金融は黒字で、しかも「お金に事欠かない」ということです。貿(mào)易港は哺育期に屬する。

緑の地の過去28年の発展の中で、商業(yè)のモードは伝統(tǒng)と言ってもいいです。

2019年9月、緑のグループの理事長、張玉良総裁は第11回中國不動産科學(xué)発展フォーラムで講演した時に、不動産はシーンの優(yōu)位とプラットフォームの効果を持っています。未來不動産と科學(xué)技術(shù)は深く融合し、「雙方向エネルギー」を?qū)g現(xiàn)します。彼は新ラウンドの科學(xué)技術(shù)革命と産業(yè)革命の波が間近に迫っていると信じて、緑の地は全面的にクリエイティブテクノロジーを抱擁して、不動産の科學(xué)技術(shù)化、デジタル化の転換を推進します。

張玉良さんはなぜこの考えがありますか？緑の土地から450萬戸の家庭の所有者を持って、線の下のシーンは全國の29省の130余りの都市に至る所にあります。百軒以上のホテル、千近くの複合體、開発の不動産プロジェクトは萬近くあります。これは緑でデジタル化の転換とアップグレードを?qū)g現(xiàn)するシーンの基礎(chǔ)です。一つのことは張玉良の政策決定の転換點になるかもしれません。2018年の初め、緑地は間接的にアリ金服を投資しました。インターネット會社の初體験を投資して、張玉良さんに馬雲(yún)さんの言う「あらゆる業(yè)務(wù)データ化、すべてのデータ業(yè)務(wù)化」を考えさせました。この言葉は在房の不動産業(yè)界の実現(xiàn)可能性です。

緑地の最新解釈の産業(yè)チェーンのロジックは「一體両翼」で、一體は百萬級不動産から十萬級の車、萬元級の文化教育健康醫(yī)療、千元級の旅行レジャー、百元級の全世界輸入食品の直接採取する階段式産業(yè)配置までです。

しかし、多元配置は緑を快速車道に走らせていません。グリーン地は2020年上半期で、営業(yè)収入は2098億元で、前年同期比4.2%増となり、成長率は前年同期より明らかに鈍化した。利益総額は153億元で、同期比8%減少し、上場會社の株主に帰屬する純利益は80.2億元で、前年同期比10.8%減少し、下落幅はいずれも第一四半期より狹い。

疫病の影響で、今年は業(yè)界全體の利益が下落しましたが、グリーン地の2018年、2019年の財務(wù)報告は早くも端緒があります。2018年から、緑地大基本建設(shè)業(yè)務(wù)の比重は徐々に増加していますが、収益力はまだ限られています。2018年、緑地の総資産は1065.45億元で、総負債は9276.2億元である。資産負債率は89.49%で、同0.5%増加した。2019年になると、緑地総負債は引き続き増加し、資産負債率は88.53%と高い地位を維持している。

このような背景の下で、緑地金融の上場は緑地の新たな“突破口”になります。

一方で、金融は実業(yè)の外に游離して、また主業(yè)に戻ることができます。緑地金融の成立と発展は、張玉良が最も手放した業(yè)務(wù)である。一方、大基建と自由貿(mào)易港のプレートはまだ育成段階にあり、現(xiàn)在はグリーン金融だけが成立時間が一番長く、収益性の高い業(yè)務(wù)のプレートです。

緑の地は緑の地の金融を通じて(通って)融資の能力を昇格させますと同時に、全體の運営の効率の高まることを動かします。

緑地2018年にシンガポール発行ホテルREITsをスタートさせ、先端不動産ファンド化から中端まで経営業(yè)務(wù)の育成を行い、後端までREITsの上場を?qū)g現(xiàn)する。耿靖によると、緑地金融はREITsの発行を試みています。今年中に承認が完了する予定です。「間に合うなら今年中に発行できますが、発行窓口を選択します。」それによると、來年の初めごろを選ぶかもしれない。発行が成功すれば、中國初の國有背景を持つ特大型企業(yè)がシンガポールで発行するREITsということになります。もう一つの重要な意味は、人民元と新貨幣の二重通貨を試してみることです。

販売モデルが変わると危機感がある。

関係者によると、最近は住宅建設(shè)部が事前予約モードを変更し、直接に住宅モデルに変更する可能性があるという。これらは業(yè)界全體に対する投資融資パターンの最大の変化です。緑の地のこのような大型の不動産企業(yè)にとって、直面したのはもとはすでにスピードを上げて滑り降りる前提の下でででで、どのように在庫に行って、現(xiàn)金の流れを保証します。

発売5年以來、緑地の市価はずっと下落しています。原稿を出す時まで、緑地の総時価は800億余りしかなくて、毎年増加する3000億元を超える有利子負債に比べて、張玉良さんは緑地を作り直すことができれば、財政報告のデータ指標の更新を?qū)g現(xiàn)します。

アリ金がIPOに服する前に、アリの科學(xué)技術(shù)を改名して、この企業(yè)のビジネスモデルはデータを大量の金融サービスを通じて換金することです。耿靖はこの論理に対して深く思っています。アリ金服はツールとドライバであり、アリババの応用データを現(xiàn)金化し、金融サービスを通じて現(xiàn)金化します。

緑の地で行われている四つのデジタル変換は、製品のデジタル化、プロセスのデジタル化、管理デジタル化、サービスのデジタル化などを含みます。デジタル化のロジックは、データを業(yè)務(wù)化して黒字にすることです。この點はアリがすでに実踐して検証しました。タオバオとebayのビジネスモデルは同じです。違いはebay有料でタオバオは有料です。タオバオバオのプラットフォームはお金を儲けないことができますが、タオバオが大量のデータを蓄積して、データが業(yè)務(wù)化されると、寶やアリを支払うことによってデータが変わります。

2018年までに、グリーン地はデータ化をモデルチェンジの方向としてアップグレードする前に、グリーン地の不動産業(yè)務(wù)はノキアに相當しました。これからグリーン地はノキアからアップルにアップグレードし、お客様と何の関係もなくお客様の余剰価値を掘り起こします。

アップルのビジネスモデルはマイルストーンの意味を持っています。アップルの攜帯電話を買う顧客の資料を把握することができます。人々はアップルを使う時にIDを登録します。アップルの代用から今まで、顧客データはずっとアップルの手に握られています。言い換えれば、ノキアはそのユーザーが誰なのかは分かりませんが、アップルはユーザーごとによく知っています。

張玉良さんは緑地を「ノキア」時代から「アップル」時代に持ち込みたいです。アップル専門店は不動産會社の売り場に相當します。アプリは、アップルのパートナーが同じ生態(tài)に溶け込むようにしています。張玉良氏は、不動産企業(yè)はお客様を一つの消費場面に持ち込んでもいいと考えています。

一言で言えば、緑の変換の第一歩はデジタル化の転換である。第二のステップは金融科學(xué)技術(shù)の手段によって実現(xiàn)される。これはアリ、タオバオがアリの金服を通して寶を支払って換金して、ロジックは同じです。緑の全産業(yè)がカバーする緑の地G優(yōu)尊享會は、To Cの金融サービスを重ね合わせ、高正味価値層の財産管理から金融消費まで、これも金融サービスを提供することによって流量、データの変化を?qū)g現(xiàn)する価値の表れです。耿靖はこのモデルはアリババのアリ科學(xué)技術(shù)と同じだと思っています。

緑の地の「スリル?ビート」

2018年、緑地金融の利益総額は同50%を超え、これまでの2017年、緑地金融の利益総額は20億元で、2019年の利益は30億元で、次第に増加する傾向にある。

緑の金融については、耿靖から話します。46歳の耿靖さんは専門的な金融背景を持っています。ハーバーケネディ學(xué)院の李光耀學(xué)者、カリフォルニアバークリー大學(xué)の研究員、北京大學(xué)の兼職教授、復(fù)旦大學(xué)客員教授、北アメリカ銀行家協(xié)會の會員です。6年の過去、グループの支持の下で、耿靖の指導(dǎo)する緑地金融は絶えず自分の業(yè)務(wù)のプレートを改善して最適化して、すでに緑地グループの重要な多元の産業(yè)の支柱と利潤の出所になりました。

正直に言えば、當時は緑の地に參加して3點を気に入ったということです。緑の地の體制の優(yōu)位性は、緑の地のプラットフォームで創(chuàng)業(yè)発展する多くの人を引きつけています。これは企業(yè)発展の原動力です。

耿靖が緑地に入る前に、張玉良は一度長い話をしたことがあります。交流検討の際、張玉良氏は金融産業(yè)を大きくする考えを明らかにした。「最初の問題は張総さんに聞いて、會社の金融ですか？それとも金融會社ですか？」耿靖は、戦略的には會社の金融をして、緑の土地に融資セットサービスを提供するだけでは、金融産業(yè)を作ることができないと言っています。張玉良さんは思い切って緑の金融産業(yè)で活躍させました。事実は証明して、張玉良の眼光は間違いなくて、緑の金融はグループの今度のモデルチェンジの中でC位に立ちます。

実は、耿靖さんはカリフォルニア州のバークリー商學(xué)院で金融工學(xué)を勉強しています。當時、耿靖さんは米國JPモルガングループの前職と課題研究をしていました。研究したのは米國の金融業(yè)界の発展とJPモルガンに代表される金融持ち株グループの未來モデルで、最後に自分の論文を形成しました。耿靖は帰國後、上海市の組織部に金融持ち株グループの設(shè)立についての報告書を提出しました。金融持ち株會社を作るという抱負から、耿靖は自分が勉強したことを緑地というプラットフォームで発揮したいと思っています。

耿靖は緑地が手にした顧客データを業(yè)務(wù)化手段で価値を?qū)g現(xiàn)した時、これはスリリングだったと考えています。

緑のデジタル化の変化を逆観して、消費シーンを通じてC端の価値の変化を?qū)g現(xiàn)して、緑の地の金融だけが最も適當なルート、通路です。大きな基礎(chǔ)建設(shè)、貿(mào)易港のプレートに比べて、緑地の既存の応用シーンをつなぎ合わせて、利益の最大化を?qū)g現(xiàn)できるのは、緑地金融です。しかし、緑地金融は三級の子會社です。プラットフォーム會社になって金融業(yè)務(wù)を入れます。これは緑地數(shù)課があります。

綠地數(shù)科はまだ登錄が完了していませんが、綠地金融の分離ルートがはっきりしています。現(xiàn)在の金融業(yè)務(wù)はすべて綠地金融の中にあります。未來綠地金融は綠地數(shù)科の一級子會社になります。綠地金融の業(yè)務(wù)は全部綠地數(shù)科に入れます。

大船がUターンするのは容易ではない。さらに新たな組織構(gòu)造を作り直すのはなおさらだ。先日、國常會は金控入基準を調(diào)整しました。緑地金融の標的を合わせた後、金控會社の免許証を申請します。すべての持ち場は緑地金融に殘ります。耿靖はもう二年前に頑張った保険などの免許証が気になりません。

実は、すべてのナンバープレートはデジタル科學(xué)技術(shù)の生態(tài)の中で、ツールとルート、ルートです。緑地は緑地金融を緑地科學(xué)技術(shù)に注入することによって、経営サービスの核心內(nèi)容の剝離を完成します。このやり方は、緑の地に資産評価の引き上げと債務(wù)の減損を?qū)g現(xiàn)できるかどうかはまだ分かりません。

緑地金融にはサプライチェーン金融と科學(xué)技術(shù)ブランドがあり、それに保険、レンタル會社もあります。グリーン金融はサプライチェーン、産業(yè)チェーン上の企業(yè)、パートナーのために生態(tài)を作り、サプライチェーン金融を通じて企業(yè)に融資サービスを提供するとともに、これらの生態(tài)企業(yè)に投資機會を提供し、産業(yè)賦能を行い、その価値を向上させます。以前より雅居楽の不動産を投資して、産業(yè)賦能を経て、今の雅生活市の価値はグリーン地の買い付けの時に比べて5倍になりました。

ライセンスを緑地金融に置いて、一つのサービスプラットフォーム、ルート、ツールに立腳して、同時にC端、B端に金融サービスを提供することができます。耿靖は緑地金融と緑地の関係がますます寶を支払うようになると思います。緑地金融の未來の核心はto Cとto Bを両立させることで、前者は緑地尊享を主體として、この中に金融サービスを付加して、財産管理と消費金融サービスを含みます。

異なっているのは、緑地金融所は標的アリの科學(xué)技術(shù)、京東科技、蘇寧金融などの企業(yè)に対してすべてto Bの業(yè)務(wù)がなくて、緑地數(shù)科はto Bの業(yè)務(wù)のプレートがあります。このような事例こそ、張玉良を啓発し、緑地は金融プレートを利用して「スリルの一躍」を作り出します。

このため、耿靖はサプライチェーン金融を緑地の場面に応用しようとしていますが、すべての業(yè)界がサプライチェーン金融に向いているわけではないと指摘しています。これはある業(yè)界のシステム的なリスクがどうであるかによって、業(yè)界や産業(yè)が沒落期にあり、縮小期にある時に、その“鎖”を起こして、リスクを解決するのではなく、リスクを増大させたのです。一例としては、平安HPはかつて浙江で相互貸付相互接続を?qū)毪筏皮い蓼筏郡ⅴ伐攻匹嗟膜圣辚攻k生したら、一つも免れることができません。

耿靖はまた「赤壁を焼く」という話を類比して、西北の風(fēng)が吹く時、船は繋がっていて平地を踏むように安全です。赤壁地方に東南の風(fēng)が吹いたら、システム的なリスクがあると説明して、連営となりました。

緑地數(shù)課は緑地を作り直してくれますか？

耿靖は緑地は28年の不動産の就職経験があり、450萬戸の所有者の家庭を蓄積し、50萬軒近くの一級サプライヤーがあり、300萬軒近くの二級サプライヤーがあります。この膨大な応用シーンをどのように活用すれば、価値の急速な向上と利益の最大化を?qū)g現(xiàn)できますか？

緑の地は2018年にもう再構(gòu)築組織を下相談し始めました。科學(xué)技術(shù)金融の技術(shù)手段はすでに備えられています。「金融にとっては金融はもう狹隘であり、一つの金融科學(xué)技術(shù)を手段として昇華しなければならない、ビッグデータサービスを基礎(chǔ)とした産業(yè)生態(tài)システムは、生態(tài)は決して閉鎖的ではない。賈躍亭が最初に生態(tài)チェーンを作るという概念を提唱したように、生態(tài)は一つの楽視ではなく、閉鎖すれば簡単に「死循環(huán)」ができます。「耿靖は、生態(tài)は開放的で、多くの主體で構(gòu)成されています。その中で政府、企業(yè)が欠かせないと指摘しています。第三の主體はC端で、線の下のシーンといいます。オンラインのはプラットフォームで、産業(yè)＋サービスを構(gòu)成しています。開放的な生態(tài)を形成しています。緑地金融が上場したら、BとCの関係改善についてさらに模索します。

歐米の不動産開発メカニズムを參照して、耿靖は業(yè)界の細分化に伴い、投資家と開発者は分離すると考えています。今後5～10年以內(nèi)に、業(yè)界の巨人はもう萬科、恒大などの頭の企業(yè)ではなく、資本の方です。例えば、平安不動産のような投資家です。將來、緑地金融がするのは投資家の役割です。

不動産の販売パターンの変更については、耿靖は早くから內(nèi)部討論を行い、先端でファンド化し、外部投資機構(gòu)を?qū)毪贰⒔U営性不動産の保有段階でファンド化運営を行い、ABS、REITsなどの資産証券化によって後端から退出することを?qū)g現(xiàn)しています。國際的に成熟したREITsは経営性不動産の撤退にとって最良の方法であり、賃貸住宅を含め、今後は一定のパターンのREITsができるようになります。國內(nèi)の二大証券取引所はすでに試水を開始しました。

21世紀の経済報道記者によると、現(xiàn)在緑地金融はシンガポールのデジタル銀行を申請しています。シンガポールの金管局に対して、サプライチェーン金融を中心とする卸売銀行を申請しています。年內(nèi)に承認される見通しです。

組織構(gòu)造を再構(gòu)築し、緑地はまだ「人」の問題に直面している。耿靖は前述の創(chuàng)業(yè)プラットフォームは緑地に優(yōu)秀な人材を吸収する通路であると指摘しています。耿靖は緑地を空母に例え、空母以外に戦略艦、護衛(wèi)艦などがある。全體のグリーンシステムの中で、グリーンと多くの企業(yè)は互いに戦略パートナーと投資家の関係です。この背景の下で、緑は創(chuàng)業(yè)のプラットフォームを提供して、事業(yè)のパートナーの構(gòu)造を?qū)毪筏啤ⅳい铯妞胍涣鳏稳瞬膜稀挨黏蚴工铯胜い莵恧蓼筏俊薄＞奕摔渭绀肆ⅳ盲苿?chuàng)業(yè)して、優(yōu)秀な人材は空母の上の戦闘機のようで、攻撃力が最も強いのです。緑の旗の下で、事業(yè)パートナーの持ち株比率は最高で40%に達することができます。例えば、緑地の緑化園林會社、自動車販売會社など、管理チームは全部40%の株を持っています。

一方では高額の有利子負債の返済圧力がありますが、一方ではビッグデータの將來性が現(xiàn)れます。

記者のブログで不動産業(yè)界のアリババになりたいですが、緑の道はどれぐらいありますか？

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