長和系の土地売買経：「買いだめ」から「買い占め」から「買い占め」まで

20年以上もの間、中國の都市化プロセスのボーナスを享受してきた長和系だが、しばしば「買いだめ」の騒動に陥っている。

9月23日、「ハチソン?ワンポア不動産（成都）有限公司の融資、ローンと重大な再編を禁止する旨の手紙」という文書が一般に伝えられました。文書では、ハチソン?ワンポアの成都會社が土地を覆い、ディスクを覆う不良行為があったため、地域の不動産市場の安定発展に深刻な影響を與え、高新區(qū)內の金融機関が同社に新規(guī)融資、ローンを提供することを禁止しました。會社の重大な資産再編への協力を禁止する。

當日の夜、成都高新區(qū)財政金融局は公式サイトで確認し、関連部門に協力して複數の関連ディスクの販売惜売項目を調査しています。その中にはかつて所屬していた黃旗下の「南城都匯」プロジェクトが含まれています。

「南城都匯」プロジェクトは2004年にハチソン?ワンポアの不動産から獲得しましたが、まだ開発されていません。今年7月、ハチソン?ワンポアはプロジェクトを禹洲グループに譲渡しました。

長江実業(yè)は対応の中で関係を極力否定していますが、プロジェクトが16年にわたって開発されなかった現実を考えると、ハチソン?ワンポアは依然として「買いだめして皿を押さえる」という容疑を逃れられないため、多くの成都現地の業(yè)界関係者もこの「罰金伝票」を認めています。

ハチソン?ワンポアの不動産は李嘉誠の傘下の「長和系」商業(yè)帝國に屬しています。前世紀90年代には、長江実業(yè)、ハチソン?ワンポアの2社が主體となり、傘下の不動產業(yè)務を內陸に拡大しました。

20年余りの間、長和系は中國の都市化プロセスの各種配當金を享受していますが、予想される発展成果を上げることができませんでした。逆に、會社の傘下のプロジェクトはしばしば「買いだめ、隠し」で露出と処罰を受ける。

ここ數年、長和系は続々と複數の不動産プロジェクトを投げ売りしています。大環(huán)境の影響を除いて、會社の発展過程を整理するのは難しくないです。その策略とモデルは今の市場の風向きと一致しないようです。

時間の「友達」

外界では、長和が「蓋をして、土地を買いだめする」という言い方を指していますが、全く理由がないわけではありません。早い年間に會社の內陸での発展は「長い周期」で有名です。

1994年、ハチソン?ワンポアは広州で黃砂の地塊を取って、つまり後から來る“逸翠灣”プロジェクト、建築面積の24.18萬平方メートル。2002年にハチソン?ワンポアが初めて公開した。「黃砂プロジェクトは最終的な著工準備段階に入った。住宅部分は2003年下半期に正式に発売される予定で、2004年中にビルを引き渡し、デパート部分は2003年末にテナント募集を開始する。」

しかし、2005年11月になって、プロジェクトはやっと著工しました。プロジェクトは2009年に最終的に完成しました。

2005年9月、ハチソン?ワンポアは広東増城で4つの住宅地を取得し、合計の敷地面積は203萬平方メートルに達した。しかし、さまざまな要因の影響で、2011年になって、プロジェクトがスタートしました。2014年にプロジェクトが初めてオープンしました。まだプロジェクトは開発されていません。

長和系は北京での開拓にも似たような「套路」があります。長江実業(yè)は1997年に正式に北京順義區(qū)薛大人莊村地塊の開発権を獲得し、初めて北京に進出しました。しかし、2008年の下半期になって、譽天下プロジェクトの第一號がようやく市に入り始めました。2018年、譽天下プロジェクトはついに全部開発されました。現在、プロジェクトの一部はまだ販売されています。

この波長周期操作によって，長実はかなりの「価格配當」を得た。20年來、譽天下プロジェクトのある地域の住宅価格は、最初の2000元/平方メートルから、今までは60000元/平方メートルを超えました。

ハチソン?ワンポアは2001年に北京市場に進出しました。その年、ハチソン?ワンポアは7億元で北京の姚の郷里の土地を持って、つまり後から來る“逸翠園”プロジェクト、約束の竣工時間は2006年10月31日です。しかし、プロジェクトが本格的に著工したのは2005年6月です。

2005年11月に、逸翠園プロジェクトは第一期に予約許可証を獲得しました。平均価格は9000元/平方メートルです。6年後の2011年までに、プロジェクトの第二期はやっと販売許可証を獲得しました。この時の取引の平均価格はすでに28000元/平方メートルまで値上がりしました。2013年、このプロジェクトは最終的に建設が完了しました。

公開情報によると、2019年5月までに、長和系は大陸21の都市で56のオフィスビル、住宅、デパート、ホテルなどの不動産プロジェクトを持っています。北京、広州を除いて、上海、成都、重慶、大連、東莞、珠海、中山、恵州などの多くの地域のプロジェクトが「買いだめ地」として掲載されています。期限は5年から10年以上もかかります。いくつかのプロジェクトは持っている時間が早いですが、まだ完成していません。

一部のプロジェクトのボリュームが大きいという現実がありますが、ややもすれば十數年の開発サイクルは、やはり長和系に「買いだめ」の疑いが持たれています。會社の公開態(tài)度から見ると、一部のプロジェクトの開発サイクルが長すぎて、計畫調整、政府監(jiān)査、土地紛爭などのコントロールできない要素が存在します。しかし、全體としては、自分の原因がまだ多いです。

北京のあるベテラン不動産従事者は21世紀の経済報道記者に対し、長和系は一番早く內陸に入った香港の不動産メーカーの一人で、開発経験が豊富で、また「第一富」李嘉誠の「光輪」が加わったので、早くも地方政府の愛顧を受けています。2010年までは、長和系は低価格で土地を取得しがちであり、開発期間においては、通常何度も猶予が與えられます。

彼は、これは香港系の不動産企業(yè)が長年にわたって普遍的に享受してきた「特権」であり、一度は大陸部の不動産業(yè)者に非常に羨望されたことがあると述べました。當時は中國の不動産市場が急速に発展しており、土地の切り上げだけで數倍から數十倍の収益が得られました。

実は、このようなやり方は當時すでに非常によく見られました。2009年、SOHO中國代表取締役の潘石屹氏はCCTVの取材に対し、「中國には不動産開発業(yè)者がいます。これまで家を建てたことがないのです。土地を捨てるのです。」彼はこの部分の開発業(yè)者は業(yè)界の3分の1を占めていると考えています。

しばしば「立ち線」の長さと系

長和系の舵取りとして、李嘉誠さんは何回も會社の「買いだめ」の存在を否定しました。2014年7月、外界の圧力に迫られ、李嘉誠氏は「長実と黃の內陸部の土地プロジェクトは土地の買いだめ狀況がなく、土地を買いだめする意図もなく、一日も早く発展と販売プロジェクトを完成させ、資金を回収して再発展させることを望んでいる」と応じた。

しかし、関連規(guī)定に従って、わが國は遊休地に対して明確な規(guī)定があります。

自然資源部（時は「國土資源部」という）が1999年に発行した「休眠土地処分弁法」によると、土地契約が発効してから一年が経っても建設が開始されていない場合、建設面積が1/3未満（または総投資額が25%未満）であるが、休業(yè)期間が1年を超えた場合は、いずれも休眠地とみなされる。

この文書では、「1年以上放置していた土地に対しては、土地使用権の譲渡金の20%以下の土地遊休料が課され、2年以上未著工で開発された場合は、無償で土地使用権が回収される」と規(guī)定しています。

2008年1月、國務院は「國務院の節(jié)約集約用地促進に関する通知」を発布し、土地の遊休期間が2年以上に達し、法により無償で回収すべきものと再確認し、斷固として無償で回収する。

しかし、執(zhí)行の一環(huán)があまり厳しくないため、2009年と2010年には遊休地の問題が深刻になりました。このために、2010年3月から7月にかけて、國土資源部は全國範囲で不動産用地の特定項目の整備作業(yè)を集中的に展開し、調査所を集中的に整理し、建設用地の買い占め地の開拓、法律法規(guī)の違反、休眠地の建設などの顕著な問題を解決する。國土資源省は、各地で10月末までにほぼ調査を完了するよう求めています。

2012年に改正された「遊休地処分法」が施行され、遊休地処分の制度化が本格化したことを意味します。

その間、長和系傘下の一部の項目がしばしば「立ち線」で露出された。

2007年、東莞國土資源局は「海逸豪庭プロジェクトの遊休地が最も多く、95ヶ月に達する」という理由で、長江実業(yè)傘下の東莞冠亜環(huán)崗湖商住區(qū)建設有限公司に対して7915萬元の土地遊休費の罰金を科しました。これも當時の最大の土地の遊休罰則です。

聞くところによると、「渉事」の海逸豪庭プロジェクトは東莞厚街鎮(zhèn)に位置し、敷地面積は3600萬平方メートルであるが、1990年代に開発されてから2007年にかけて、落成面積はまだ1%にも満たない。

2010年の初めに、上海の330の「決して未使用」の土地を公開しました。その中に長江実業(yè)傘下の馬橋住宅プロジェクトが含まれています。

2010年8月、一部のメディアは1457の休眠土地のブラックリストを公開しました。このリストは當時の銀監(jiān)會がリスクの調査に使っていたということです。長和系は全部で二つの土地があります。ハチソン?ワンポア傘下の北京逸翠園2 H 1、2 H 2の地塊と広東珠海にある住宅地の一つです。

現金化と「オフライン」

遊休地のブームを厳しく調べた結果、長和が內陸部に結ぶ発展戦略が調整された。2013年から、長和系はあまり公開市場で土地を取っていません。逆に、會社は傘下の不動産プロジェクトを販売し始めた。

2013年だけで、広州西城都薈広場と上海東方匯経センターを販売することによって、長さと學部共に二十億香港元の資金を回収します。2014年、長和系は相次いで南京國際金融中心ビル、長円グループ株式、北京営科センター、重慶大都會、上海盛邦國際ビルなどのプロジェクトを譲渡しました。

この調整は大陸部の市場環(huán)境の変化と関係があります。上海易居研究院智庫中心総監(jiān)は21世紀の経済報道記者に対し、長和系の基本戦略は「低進高投げ」だったが、2013年以降、內陸部の土地市場の競爭が激しく、地価は絶えず上昇し、住宅価格は厳しいコントロールの下で、上昇力がないと述べた。

その前に、長和系はずっと內陸の不動産市場に興味を持っています。2010年の初めに、李嘉誠は長江実業(yè)の土地準備は今後5～6年の間で十分だと公言しました。平均コストが低いため、負債が低く、予備資金が十分あるので、500億香港元以上の投資が可能です。

「長和系」の持地コストはどれぐらいですか？ハチソン?ワンポア2012年年報によると、當時の土地備蓄は約1022萬平方メートルで、大部分は長江実業(yè)と共同で保有することで、內陸部の平均土地コストは1980元/平方メートルであった。その中で、ハチソン?ワンポアは2012年12月に獲得した武漢市蔡甸區(qū)の土地の一つで、床の価格は1502元/平方メートルだけです。

比較として、當時の業(yè)界トップの萬科は、2012年の平均土地取得コストは約2790元／平方メートルだった。

內陸部の不動産コントロールは絶えず増量されており、長和系にも圧力を感じさせている。ハチソン?ワンポアは2012年の年報で、「政府が住宅価格の上昇を抑える措置は2012年に引き続き市場の情緒に不利な影響を及ぼす」と述べました。2014年、ハチソン?ワンポアは引き続き流動性の緊張が高まっているため、數ある內陸都市で「激しい割引戦が続いている」と述べました。これを受けて、2014年と黃の不動産業(yè)務収入は3割以上減少しました。

2015年、李嘉誠は傘下の長和系帝國を再編し、長実と黃の非不動産業(yè)務を揚子江と記実業(yè)有限公司に合併し、上場會社の長江実業(yè)不動産有限公司に合併した。

両社の業(yè)務交差の弊害を減らし、集中力を高める狙いだ。しかし、調整後、會社の內陸市場開拓はまだ力がないです。

不完全な統計によると、2013年以來、中國大陸と香港の不動産を何度も販売しています。現金のセット額は1150億香港元を超えています。

それと同時に、長和系には「土地を買いだめし、覆い隠す」という非難がずっと存在しています。2019年10月、長江実業(yè)は大連市西岡區(qū)のブラック嘴プロジェクトを中國に売卻し、40億元を超える価格で販売しました。2011年にこのプロジェクトを取得しましたが、8年間まだ開発されていません。19億元の持地価格で計算したところ、今回の売卻益は100%を超えた。

最近成都高新區(qū)に処罰されたのと黃成都市會社は2004年に南城都匯項目を安値で購入しました。今年7月、黃さんとプロジェクトを禹洲グループに譲渡しました。その間16年間の「買いだめ地」を経て、まだ開発が完了していません。

厳しい躍進は、大きなロジックから見れば、長期と系近年頻繁に資産を移転し、「アジア太平洋、カナダヨーロッパを削減する」という資産運営脈絡を持っていると指摘しています。しかし、不動産開発の観點から、長和系の開発モデルは現在の內陸部の不動産市場にはもう適合していません。

彼は大陸部の不動産市場の「黃金時代」が終わるにつれて、不動産の長期効果的な仕組みの建立と運行によって、不動産の周期は徐々に「アイロンがけ」され、地価と住宅価格が再び大幅に下がることは難しいと述べました。不動産企業(yè)にとっては、長期的な保有によって、資産の切り上げ収益を得るパターンはもう通用しません。逆に、比較的堅実な高回転により資金の効率を高め、企業(yè)の発展に適しています。

しかし、「高回転」はこれまでの長和系の強みではないようです。多くの回答者は、開発運営戦略を調整しないと、長和系の「オフライン」は避けられないと考えている。

2020年までに、総和系は開発可能な土地の備蓄量が約1000萬平方メートルあり、そのうち90%は中國大陸に位置しています。2015年と比較して、長和系の土地備蓄の総規(guī)模と內陸の地蔵の規(guī)模は共に約26%減少した。

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