不動産企業第3四半期報は、営業収入の下落と損失の拡大による中小企業の行方をうかがっている。

2020年、不動産業界における中小企業の注目度が高まる。人民裁判所ネットが発表したデータによると、今年上半期に破産文書を発表したり、破産清算手続きに入ったりする不動産企業は200社以上あり、三四線都市の中で小型開発業者が比較的高い。中小企業は日々が大変そうです。

A株の第三四半期の営業収入600億元以下の中小企業79社を分析サンプルとして、営収狀況、営利能力、ロバスト性、回転率などから分析次元として、検証できます。中小企業が直面する生存圧力はだんだん大きくなり、損失が普遍的な問題になり、ある小企業は長年の損失ピークに直面しています。

ある百億級の不動産會社の従業員によると、所在する企業は去年の下半期以來、融資が緊張していて、もう土地を持っていないということです。発生後、販売は大きな影響を受けました。しかし、この不動産企業はまだ辛うじて生存しています。上海は多くの百億の販売規模の小さい不動産企業を集結して、規模の拡張と業界のコントロールの中で揺れ動いて前進します：ある半年は1組の職業のマネージャーを変えて、絶えず誤りを試します；ある積極的にその他の不動産企業とのプロジェクトの協力の機會を求めます。

収入が下がり、赤字が拡大した。

2020年第3四半期の営業収入から見ると、79のサンプル企業のうち41の不動産企業の営業収入は前年同期の業績を下回ったが、このデータは2019年には32社しかなく、そのうち業績が30%を超えた不動産企業は17社あり、市場要因が不動産企業の業績に與える影響をある程度反映している。

業績の悪化の原因から見て、疫病の影響は一つの要素ですが、もっと多いのは會社自身の問題です。利益については、第3四半期のサンプル企業の中で45社の利益が下落し、前年同期より5社増えた。

企業から見ると、泰禾集団の前の四半期の損失は19億元で、サンプル企業の中で最大の損失を計上した不動産企業で、同185.9%下落した。泰禾はただの特例です。比較的に、小不動産企業の損失は下落傾向がより鮮明です。嘉凱城（000918.SZ）、新華聯（000620.SZ）などはいずれも損失拡大が見られます。新華連の前3四半期の損失額はここ10年の最高額を記録しました。第3四半期の新聞によると、2020年前3四半期に、新華連の営業収入は35.56億元で、同36.79%減少した。期間內の純損失は6.80億元で、同516.94%減少した。これは10年ぶりの損失で、差し引き後の損失額は7.46億元に拡大する。今年に入ってから、この家は2019年に営収100億円を突破したばかりの小不動産企業「ブラックスワン」事件が続いています。

昨年の同期に比べ、中小企業の収益力は低下した。2019年サンプル企業の平均売上総利益率は37.8%で、今年より3.3ポイント高いです。2019年のサンプル企業の売上総利益率が下落した不動産企業は42社で、今年同期に比べて粗利率が下落した企業は50社に達した。

企業の主要分野から見ると、産業、園區の賃貸経営などの業務を持つ不動産企業は、売上高の粗利率が高く、陸家嘴などの企業の態度が目立っています。ブランドの不動産企業から見ると、中南建設、金地集団、陽光城、招商蛇口、華僑城などはそれぞれの程度の下落が見られます。

コスト要因の影響で、業界の収益力は徐々に低下している。また、市場や企業移転の要因により、企業の利益規模が低下し、売上総利益率が低下した。これらの中小企業ROEの表現からも、同じ傾向が現れている。全體的に見ると、今年の第3四半期のサンプル不動産會社ROEは前年同期よりやや下がり、2019年のサンプル企業ROEの平均値は6.05%だったが、今年の平均値は1.97%下落した。2019年同期にROEが減少した企業は45社で、今年同期に51社に落ち込んだ。

同政策研究院の肖雲祥研究総監は、中小企業が苦境に直面している原因は3つあると指摘した。ブランドの影響力が小さく、アピール力が弱く、直接に販売力が足りないことを招いた。

多くの中小企業は資金繰りの効率が低い問題が存在しています。例えば、數萬平方メートルの小型プロジェクトで、小企業の開発サイクルが長く、プロジェクトの回転速度が遅いため、資金繰り率が低下しています。運営能力の低さから生じる結果は、業界格差の増大だけでなく、不動産企業自身のストレスも増加している。運営効率が低いため、資金の利用効率に直接影響を與え、資金圧力、コストの増加、利潤スペースの低下などをもたらします。

また、中小企業の融資難は、これらの不動産企業の土地市場競爭力を低下させ、発展のチャンスを失い、徐々にシャッフルされてしまう。資金は血液であり、中小企業の運営効率が低いため、資金チェーンがさらに緊張している。しかし、中小企業の融資は難しく、高すぎるという問題が長く存在しています。金融機関は不動産企業の融資業務の中で、企業の資質を審査する時、不動産企業の販売規模は重要な參考指標であり、これによって中小企業の融資ルートが狹くなり、「影銀行」を探して融資するしかない。

分化が激しくなる

同研究院が提供したデータによると、「三つの赤い糸」に対する指標に比べ、前受金を除いた負債率から見ると、今年の第3四半期の中小企業の平均値は62.3%で、前年同期より0.6ポイント増加した。企業の個數から見ると、指標が増加した企業の數は2019年同期より2社少ないが、増加幅は比較的高い。そのうち70%を超える企業は34社ある。正味負債率は、サンプル企業の平均値は111.3%で、2019年同期より13ポイント増加しています。そのうち、同期の増加件數は40社で、2019年同期より2社増加し、そのうち100%を超える企業は30社あります。現金短債比では、14の一部の指標が異常である企業を除いて、2020年には65のサンプル企業の現金短債が平均126となり、前年同期より5ポイント低下した。

3つの指標に対する分析を通して、全體的に見ると、サンプル企業のロバスト性は昨年同期に比べて低下傾向にある。しかし、一部の企業では現金の流れが良くなり、中小企業の分化が激しくなることを物語っています。現金の面では、第3四半期に前の79軒の中小企業の貨幣資金の平均は93.8億元で、前年同期より10.6億元増加しました。単一企業から見ると、華発株式の貨幣資金は最大で206億元に達しています。第二に、大悅城、首開などの不動産企業、現金の増加規模と幅は、いずれも比較的良いレベルを示しています。

第3四半期の中小企業の棚卸資産回転率の平均は0.545で、前年同期比0.0038伸びた。企業の変化狀況から見ると、サンプル企業の中では、2019年同期に41の不動産企業が前年比で増加し、今年は45社だった。平均値の増加は主に個別企業で、アジア太平洋、合肥、都市建設、大名城などの企業増加が大きいためです。総資産回転率については、今年の第3四半期の平均値は0.0.13で、前年同期より0.0049%下落した。49社の企業が前年同月比で下落したが、2019年には42社しか落ち込んでいなかった。全體的に見れば、大多數の企業の在庫回転率は下落しています。

肖雲祥は、初期にみんなが同じ道を歩いていたとしたら、同じラインを走っていましたが、その後、中小企業と大企業の間には10年後の差がどれぐらいあるかを考えました。いくつかの中小企業は、市場の最高の時代に、最も良い機會を無駄にして、危機意識と戦略的なビジョンを欠きました。一部の発展した企業は當時の貴重な市場チャンスを摑んで、規模化の拡張の道を歩み、開発プロジェクトの數を増やして、都市部に入る數量を拡大します。

二年間の調整を経て、不動産市場はすでに買い手市場に転換しました。市場の変化は業界に製品の品質を重視させ、ブランドの形成を重視させます。中小企業アウトも市場資源の有効配置の一つである。肖雲祥は、老本を食べたり、買収されたりしたら、中小企業自身の調整転換能力を見て、「優勝劣敗、適者生存」と考えています。

萬科理事會の郁亮主席が2020年度の上海萬科メディア會見で述べたように、「生きていく」という言葉はもう一つの言葉に翻訳されたのは時代企業という言葉です。今の業界と政策の変化はとても速いです。いわゆる時代企業は変化と変化の次元に適応するように努力します。今不動産業界は大きな変化に直面しています。一方で、変化に慣れないと淘汰されます。一方で、変化も新しいチャンスです。誰がこの変化に適応しますか？誰が新しいチャンスがありますか？

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