雅戈爾26年地產沉浮 轉押寶“大健康”和養老

　　服裝、地產和投資是雅戈爾的“三駕馬車”，近幾年來，以服裝起家的雅戈爾不斷喊著要“回歸服裝業”，但實際上地產和投資這兩個“副業”正在喧賓奪主。

　　5月24日，雅戈爾以7509.64萬元的價格拿下寧波海曙區集士港鎮CX06-05-02g地塊。根據公開信息顯示，這是一宗醫療衛生用地，占地約8.13萬。按照規定，該項目投資強度不低于2.1萬元/平方米，這意味著，雅戈爾對該項目的投資額將不低于17億元。

　　對于剛剛在投資中信股份上摔了大跟頭的雅戈爾來說，17億元并不是一個小數字。關于雅戈爾投身醫療背后的用意何在，時代財經嘗試向雅戈爾方面了解，對方表示無法回應。

　　根據其拿地公告來看，投身醫療是為布局養老地產鋪路，為推進地產業務向養生、養老、健康小鎮等新興關聯產業的轉型探索。

　　26地產沉浮年

　　對于江浙滬的業內來說，雅戈爾的名字并不陌生，從成立至今，雅戈爾在地產行業已經經歷了26年的起起落落。

　　打開雅戈爾旗下地產子公司“雅戈爾置業”的官網可以看到，其最近一次更新信息已經是八年前。頁面相關簡介寫著，“雅戈爾置業創建于1992年，為建設部一級資質企業，連續3年被浙江省房協評為全省房地產企業30強，位居中國房地產百強前列，是目前寧波最具影響力的城市運營商之一。”

　　這則簡介映射出的是雅戈爾昔日的輝煌。作為寧波本地的服裝巨頭，雅戈爾依靠“本土作戰”的優勢，在2000年前后以東湖花園項目名震寧波。打響了名號之后，雅戈爾便在江浙滬區域開啟了“搶地”模式，因為大手筆拿地，雅戈爾一度被冠以“地王收割機”的稱號。

　　2007年至2010年是雅戈爾擴張最為兇猛的時期。據時代財經不完全統計，這四年間，雅戈爾在甬、杭、蘇、滬拿下超過7宗土地，其中不乏“地王”地塊。2007年，雅戈爾拍下杭州商學院地塊，創造出15719元/平方米的樓板價記錄。2010年，雅戈爾又陸續耗資近60億，拿下上海長風單價地王及杭州申花單價地王。

　　原本想要借著這輪激進的擴張迅速壯大地產業務規模，但雅戈爾未能想到的是，2011年前后，新一輪地產調控來臨，嚴控之下，雅戈爾的“地產馬車”失去動力。2011-2013年期間，雅戈爾面臨著利潤逐年下滑的困境。

　　屋漏偏逢連夜雨，利潤下滑的危機尚未解除，雅戈爾杭州申花地塊就因為市場的下行而陷入“面粉貴過面包”尷尬處境，項目亦遲遲未能動工。為了止損，雅戈爾在2013年6月做出了退地的決定。為此，雅戈爾付出了4.84億元及利潤同比下滑近14%的代價。

　　然而，在土地市場的折戟無法影響雅戈爾對地產的熱情，損失慘重的雅戈爾試圖借助資本的力量來延續地產業務的發展。2014年1月，雅戈爾擬借殼工大首創分拆旗下地產業務上市，但這次重組在一個月后就因主要策劃人龔東升惹上官非而夭折。

　　接連碰壁讓雅戈爾的地產業務迅速沉寂下來。彼時，雅戈爾董事長李如成坦言，國家不斷對房地產進行調控，地產這條路對于雅戈爾來說很難走通。所以，雅戈爾計劃投入100億元加強新材料、新面料、新工藝、新品牌和新服務的創新，揚言“用五年時間再造一個雅戈爾”。

　　對于雅戈爾而言，地產“很難走通”，但想要回歸主業也不是一件容易的事情。有媒體統計，1998-2017年期間，雅戈爾服裝合計產生凈利潤95.9億元，地產業務合計取得的凈利潤為106.8億元，投資業務合計凈利潤為127.3億元。

　　上述數據表明，雅戈爾對地產業務和投資業務有著高度的依賴，這令其無法真正狠下心來“撤退”。所以，去年開始，雅戈爾的地產業務復蘇，其身影也再次出現在土地市場和并購市場。

　　去年7月，雅戈爾宣布，擬與全資子公司雅戈爾置業控股有限公司共同出資20億元，設立上海雅戈爾置業開發有限公司。對于重新成立地產子公司的目的，雅戈爾方表示，“此舉是抓住全國房地產行業發展機遇，通過收購兼并等方式搜尋優質項目和地塊，做大做強公司房地產業務，培育新的利潤增長點。”

　　“改頭換面”的雅戈爾置業去年在拿地上花費的資金近40億元，拿下了位于寧波、舟山的三幅地塊。這樣的勢頭在今年也得到了延續，今年4月初，雅戈爾旗下全資子公司蘇州瑯壹達企業管理有限公司斥資10億元，通過網絡競價成功競買下天津億豪大廈。

　　雅戈爾年報顯示，截至2017年年底，其在建項目為9個，在建面積98.60萬平方米;土地儲備項目共 4 個，涉及土地面積 40.35 萬平方米，建筑面積61.75 萬平方米。　

　　押寶“大健康”和養老地產

　　地產業務重新起航，但往日的優勢已經不復存在，雅戈爾開始謀求轉型，以“大健康”概念為基礎的養老地產成為其新的目標。

　　關于投身大健康領域的原因，雅戈爾曾解釋稱，“隨著中國綜合國力的增強，人民生活水平的提高以及國家醫療改革的深入推進，醫療健康產業將迎來廣闊的發展前景和巨大的投資機遇。”

　　2015年，雅戈爾以自有資金成立雅戈爾健康產業基金，借此宣告正式向“大健康”領域進軍。該基金首期規模為10億元，首期認繳出資總額5億元，基金存續期為5年。全資子公司雅戈爾投資有限公司為管理人，負責圍繞醫療健康產業尋找投資項目等。

　　業界將雅戈爾這一舉動解讀為打造“醫療健康產業+養老地產”模式，由于雅戈爾在寧波本地具備一定的本土優勢，獲取土地更加便捷和靈活，有利于其向養老地產方向轉型。

　　此次拿下寧波海曙區醫療用地印證了這一說法。據寧波當地媒體報道，在拿地之前，該地塊的規劃已經完成，雅戈爾擬建設一所建筑面積為23.616萬平方米、1600張床位的三甲標準醫院。

　　與醫院相呼應的還有計劃中的配套養老中心。報道稱，雅戈爾將于2020年在與醫院毗領的地塊籌建養老中心，規劃占地15萬平方米、擁有1200套房間。

　　不過，城鎮發展研究員劉誠指出，與傳統住宅或商業開發不同，養老地產是一個“高門檻”的領域，“國內很多養老項目的建設周期都達到8-10年，對開發的資金、開發和運營能力都提出了很高的要求，即便順利建成，日后運營維護的過程也很漫長。”

　　時代財經發現，雅戈爾在養老地產領域已經有了樣本。2004年2月，雅戈爾曾在寧波鄞州區建設了一個名為“雅戈爾老年樂園”的養老項目，該項目總建筑面積73113平方米，總投資2.2億元，是寧波“養老地產”的雛形。

　　“雖然從綜合實力來說，雅戈爾比不過品牌房企，但借著服裝品牌的名氣和早年積累的資源，雅戈爾在寧波還是能夠獲得一些好的機會，只要把握住機會，靠著養老項目實現地產業務‘翻身’也不是沒有可能。”

　　其實，除了養老地產之外，雅戈爾還在試水旅游地產。據雅戈爾方面披露，目前，雅戈爾旗下已經落成慈溪達蓬山大酒店、蘇州雅戈爾富宮大酒店、蘇州雷迪森大酒店以及大橋農莊等項目。

　　需要注意的是，不論雅戈爾試圖以怎樣的方式扭轉地產業務的局面，業績下滑都是其眼下需要解決的首要問題。雅戈爾年報指出，2017年，其完成營業收入98.39億元，同比降幅達到33.94%。對此，雅戈爾表示，去年業績預減的主要原因是，報告期內地產板塊無集中交付項目，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 5148.01 萬元，較上年同期下降 86.58%。