龍湖胡若翔：市場進入穩定長周期 服務成新增長引擎

     2020年在新冠疫情沖擊下，房地產市場的不確定性和風險都在加大；但與此同時，政策調控卻越來越靈活、成熟，市場進入了一個穩定的長周期。

    在這樣的環境中，房企應該減少“賭博”的心態，扎實做好產品與服務，尋求新的增長點。

早在2018年，龍湖就提出了“空間即服務”的戰略，加碼房地產的衍生業務如商業、長租等，探索增長的“第二曲線”。

在8月8日的博鰲·21世紀房地產論壇“下半年與下半場：彎道機會與安全發展”六方會談上，龍湖集團副總裁胡若翔表示，如果說開發引擎代表了龍湖的當下，那么服務，就是龍湖下半場新的增長引擎。

龍湖集團副總裁胡若翔。資料圖

長周期格局

作為一家穩健型的龍頭房企，龍湖對市場的研判非常深入。回顧2020的上半年，胡若翔說，一季度受樓市疫情沖擊非常大，特別是2月份基本停擺。之后因為政策放松和資金面寬松，很多城市市場三四月份開始了復蘇。

在復蘇的過程中，城市分化顯而易見。從城市群來看，率先復蘇的是華南和華東，這兩個區域市場4月份起，就恢復到去年同期水平，接下來才是華北、西南，華中恢復進展最慢。

其中，一、二線城市復蘇非常快，偏弱的三、四線城市市場壓力仍然很大。

上半年，大部分地方政府為了穩定房地產市場，出臺了各種支持措施。但上半年市場好的城市，政府已經開始反向嚴格調控，進一步壓縮城市購房人口的基數。

比如近期的深圳、東莞、杭州等城市，限購、限售政策已經從嚴、收緊。

從上半年的態勢中，也可以看出下半年的趨勢。胡若翔認為，下半年，市場基本會延續復蘇和分化的格局。一、二線城市因為需求支撐，從而整個成交量比較穩定，相反的三、四線城市成交量萎縮的概率很大。

胡若翔認為，2018年是一個明顯的市場分水嶺，隨著因城施策的落實和完善，很多城市的市場在政策調節下，走出了自己獨有的周期，之前城市輪動的規律很難出現了，市場上下的波幅也逐漸收窄。

從這個意義上講，市場已經告別了過去大幅度波動的小周期，進入了一個長周期。

胡若翔說，這樣的市場變化，讓簡單的規模擴張已經不能支撐企業的長遠發展，迫切要求企業回歸客戶、回歸產品，進一步提升產品和服務，才能在接下來的競爭中贏得先機。

新增長引擎

以品質著稱的龍湖，在房地產行業中是一家相當特別的公司，這與董事長吳亞軍的經營理念緊密相關。

當初，龍湖上市時，有人問吳亞軍，龍湖未來是先做大，還是做強。吳亞軍的回答是：先做長，再做強，而做大只是自然而然的結果。

十年過去了，龍湖一直堅持奉行長線主義，戰略目標是把自己做強，不斷地打造新的增長引擎。

在房地產公司紛紛轉型多元化的這幾年，龍湖也有自己堅定的戰略。胡若翔介紹，2018年，龍湖提出了“空間即服務”的戰略，強調地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大業務多維驅動，協同發展。

對于“開發”這個發動機，龍湖還會有節奏、高質量地去推進，但胡若翔說，短時間內龍湖不會特別看重規模的排名。

龍湖近年在明顯發力和提速“服務”引擎，在商業和長租方面取得了長足進展。

根據龍湖集團財報，2019年龍湖商業總體租金47.5億。截至2019年底，龍湖新開業商場達10座，全國范圍內累計開業商場達39座，已開業商場建筑面積377萬平方米，整體出租率98.5%。

在租賃住房業務上，龍湖冠寓累計開業房間數量已達到7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，整體出租率為77.4%；物業管理方面也沒慢下腳步，2019年龍湖智慧服務新進城市45個，服務范圍拓展至全國118個城市，合約管理面積達4.28億平方米。

2019年，龍湖的服務性收入（商業運營、租賃住房和智慧服務）已經過百億，預計今年還會高速增長。

胡若翔指出，這些服務性收入構成了龍湖新的增長引擎，接下來龍湖也會堅定地執行這個戰略，確保企業能夠可持續、長期的發展。

預計到2020年底，龍湖累計開業商業項目將達到50個；除此之外，冠寓開業房間數量也會達到10萬間。

截至目前，龍湖商業成為管理面積僅次于萬達、華潤、萬科（含印力）的商業管理平臺，而龍湖的長租品牌冠寓，在集中式管理的公寓中，規模也僅次于萬科泊寓。

增長的命題之外，與上半場不同，2020年下半年以及未來，面對疫情沖擊疊加周期性調整，房企還將面臨更大的生存風險，他們將如何防范風險？

胡若翔認為，房地產是重資產行業，跟互聯網企業不一樣。重資產加上不確定性，讓這個行業面對的挑戰和風險更大。對此，房企應該因時而動，把握時機，同時要保持克制，這一點非常重要，千萬不能出現大的錯誤。