香港樓價15年間大漲近4倍 置業比率至20年新低

香港樓價持續高企，置業夢對于很多年輕人可望不可即。

香港立法會秘書處3月1日發表“自置居所對香港社會經濟的影響”《研究簡報》顯示，整體自置居所的業主中，35歲以下的年輕人僅占7.6%，首次置業人士的平均年齡2019年已經達到44歲。

《研究簡報》指出，香港樓價在2004年-2019年的15年內急升近4倍，然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的約20年新低。雖然該數據去年第四季輕微反彈至51.2%，但仍低于2004年高位的54.3%，亦遠低于富裕經濟體超過60%的平均水平。

在土地嚴重短缺和置業能力下降的背景下，35歲以下的年輕一代于整體自置居所戶主中的比例，由1997年的22.1%（19.81萬人），大幅下降至2019年的7.6%（9.82萬人）。

報告指出，香港年輕人單憑工作收入，難以追趕不斷攀升的樓價，也未有足夠財力在物業市場跟其他買家競爭，據悉，置業困難是香港年輕世代感到無望的其中一個源頭。以2004-2019年期間的樓價來看，數字飆升了391%，然而香港家庭住戶的每月收入中位數僅增加78%，遠落后于樓市的升幅。

與此同時，60歲及以上的老人，在自置居所戶主中的比例為41%（53.6萬人），成為置業的主力，相比1997年的21%（19.21萬人）激增一倍。

自置物業占比“倒U”

事實上，香港的自置居所比率于過去23年呈“倒U型”發展。報告指出，該比率在1997-2004年期間由46.7%飆升至最高的54.3%，然后停留在約53%的水平至2011年，但其后回落至2019年的49.8%及2020年第4季度的51.2%。

數據顯示，1997-2004年期間，香港每年平均共有約6.2萬個住宅單位落成。供應充裕，加上亞洲金融風暴觸發樓價暴跌52%，為首次置業人士提供罕有的置業機會。1997-2004年期間，自置居所住戶數目凈增加了26.4萬戶，其中約一半為私營房屋。

值得注意的是，1997-2008年期間，香港住戶增加了35.4萬戶。此期間，自置居所住戶顯著增加了33.7萬戶，而租戶只增加了4.7萬戶，租戶占比僅為13%，這主要受惠于當時房屋供應充裕及樓價處于可負擔水平。這意味著，1997-2008年可謂香港樓市的最佳“上車”時間窗口。

其后，特區政府不斷收緊土地及房屋供應，推出了一系列政策，包括停止拍賣土地、放棄為自置居所訂定數字目標、縮減通過填海及平整土地的開發新土地規模、無限期停建資助出售房屋等。

這些措施導致香港房屋供應出現斷崖式下跌，疊加經濟復蘇帶動，香港樓價在此期間大幅反彈，使得大部分工薪階層無奈成為租房一族。2009-2019年期間，香港整體住戶增加了33.5萬戶，而自置居所住戶同期僅增加了8.02萬戶。然而，居住于公營或私人房屋的租戶則飆升了25萬戶，占比接近75%。

樓市財富效應

樓市持續暢旺下，自置單位已成富裕家庭的重要財富來源。

根據差餉物業估價署的統計數字，粗略估算，香港私人住宅物業的市值在1997-2019年期間累升兩倍至約12萬億港元，高于同期本地生產總值的109%增幅。2019年，香港私人住宅物業總值約為本地生產總值的4倍，遠高于美國的1.6倍。研究報告指出，樓價變化帶來的財富效應，對本地消費及本地生產總值，可以產生重大影響。

為了協助年輕一代首次置業，社會上近年有不少倡議增加土地及房屋供應。參考1997-2004年期間的發展經驗，當樓宇供應充裕，樓價便可回落至可負擔水平，自置居所比率亦可因而顯著攀升。

根據特區政府2020年12月發表的《長遠房屋策略》最新進度報告，在2018年把公私營房屋比例由60:40改為70:30后，截至2030-2031年的未來10年，私營房屋的建屋目標會僅為年均12900個單位，低于過去10年約13500個單位的實際年均建房屋量，房屋供應仍然十分緊張。