商業(yè)故事丨“白衣騎士”萬(wàn)科的AB面

四年前的2017年，郁亮曾經(jīng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上被問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題：萬(wàn)科持有這么多現(xiàn)金，未來(lái)會(huì)不會(huì)做困境投資，比如收購(gòu)進(jìn)入困境的高杠桿項(xiàng)目？郁亮彼時(shí)的回答是，可以幫助困難企業(yè)，不能趁人之危，我們是幫助行業(yè)內(nèi)有困難的企業(yè)共渡難關(guān)，這是行業(yè)龍頭應(yīng)有的責(zé)任。

那時(shí)候郁亮還沒(méi)有成為萬(wàn)科董事會(huì)主席，萬(wàn)科也沒(méi)有喊出那聲顛覆行業(yè)的“活下去”，那樣的場(chǎng)景或許只是推演，郁亮或許也沒(méi)有預(yù)料到，四年后的2021年，萬(wàn)科會(huì)是陷入困境中的企業(yè)最想靠近的“緋聞”對(duì)象。

困境企業(yè)幻想中的萬(wàn)科，是拯救它們于水火的“白衣騎士”，是能夠化解危機(jī)于無(wú)形的大師，但有時(shí)這只是單方的期許。

以郁亮為代表的萬(wàn)科管理層有著“貓頭鷹”的特質(zhì)，“一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)格決定了萬(wàn)科是行業(yè)之中投資紀(jì)律最為嚴(yán)明的企業(yè)之一，任何一筆投資，底線(xiàn)都會(huì)是：不影響股東權(quán)益，不影響股東對(duì)此事的觀(guān)感，也不影響萬(wàn)科股東的收益水平。依靠這種投資風(fēng)格，萬(wàn)科不僅在主業(yè)上獲得了逆周期內(nèi)生的動(dòng)力，也在跨界的領(lǐng)域補(bǔ)齊了能力短板。

于是，我們可以看到，在最近的市場(chǎng)環(huán)境中，萬(wàn)科成為最忙碌的企業(yè)之一——它抄底了藍(lán)光發(fā)展的多個(gè)項(xiàng)目，攬入了華夏幸福的“地王”包袱，接下了恒大持有深圳市高新投7.08%的股權(quán)。在這些交易中，萬(wàn)科踐行了對(duì)股東的承諾，但于對(duì)手方，它也是精明的VC。

蟄伏者

萬(wàn)科這些年沒(méi)有少被投資者批評(píng)太過(guò)保守。

尤其是，當(dāng)激進(jìn)的融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)收并購(gòu)迅速崛起成為中國(guó)TOP4的房企，手握大量現(xiàn)金的萬(wàn)科不僅遲遲沒(méi)有出手，規(guī)模的發(fā)展也越發(fā)平穩(wěn)，這樣昔日的地產(chǎn)龍頭，就被視為謹(jǐn)慎有余。

就連在萬(wàn)科的區(qū)域公司與城市公司，認(rèn)為集團(tuán)在投資拓展上給予的空間不夠大的聲音也時(shí)常有之。“卡得非常嚴(yán)，利潤(rùn)率要超過(guò)10%的項(xiàng)目才可以拿，現(xiàn)在滿(mǎn)足這樣要求的項(xiàng)目很少。很多項(xiàng)目一測(cè)算基本連參與一下的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，這幾年，區(qū)域是不好過(guò)的，業(yè)績(jī)做不起來(lái)，內(nèi)部問(wèn)題就比較突出。”一名萬(wàn)科南方區(qū)域的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

這樣的投資風(fēng)格，讓萬(wàn)科旁落過(guò)一段更快規(guī)模化發(fā)展的好時(shí)機(jī)。2016年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的地價(jià)開(kāi)始抬升，“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象時(shí)而有之，熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，從不激進(jìn)的萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)上依然保持審慎，中海、華潤(rùn)這類(lèi)公認(rèn)穩(wěn)健的房企都免不了拿一些高價(jià)地，但萬(wàn)科仍然堅(jiān)決回避。

也是在2017年左右，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了幾宗“史詩(shī)級(jí)”并購(gòu)，萬(wàn)科除了拿下被王石稱(chēng)為是“離開(kāi)萬(wàn)科的大禮包”——551億廣信資產(chǎn)包之外，很少因?yàn)楫?dāng)上別家企業(yè)的“白衣騎士”而成為主角。一名萬(wàn)科內(nèi)部人士談及于此時(shí)指出，“別人一有想要賣(mài)的，就會(huì)去找融創(chuàng)找老孫，沒(méi)有多少人會(huì)想到要找萬(wàn)科的。”

公開(kāi)市場(chǎng)以及收并購(gòu)的小心行事，讓萬(wàn)科一度“潛隱”。總體上，萬(wàn)科這幾年的銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增幅并不算明顯。萬(wàn)科2018-2020年的年度銷(xiāo)售額分別是6069.5億元、6308.4億元和7041.5億元，增速為14.5%、3.9%和11.6%。

萬(wàn)科并非沒(méi)有錢(qián)，而是不想亂買(mǎi)。這幾年，萬(wàn)科現(xiàn)金流長(zhǎng)期保持充沛，賬上趴著大把現(xiàn)金，但就是不隨意出手。從最新披露的數(shù)字看，截至2020年末，萬(wàn)科在手的現(xiàn)金是1952億元，是近年來(lái)的最高水平。

郁亮曾多次回應(yīng)投資者對(duì)于這方面的質(zhì)疑，他的看法是，很多人指責(zé)我們太過(guò)保守，我們一定要做到現(xiàn)金為王，手有余糧，以更好地應(yīng)對(duì)各種各樣的挑戰(zhàn)。

等風(fēng)來(lái)

終于，郁亮等到了。

過(guò)去幾個(gè)月，與萬(wàn)科產(chǎn)生最多交集的房企是藍(lán)光，萬(wàn)科正在不斷將后者的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收入囊中。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，5月下旬，藍(lán)光旗下的無(wú)錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給常州萬(wàn)科，資產(chǎn)包中四個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的權(quán)益拿地金額總額可能約在30億-35億元左右；6月下旬，藍(lán)光溫州新藍(lán)置業(yè)有限公司被萬(wàn)科并購(gòu)100%股權(quán)，資產(chǎn)包內(nèi)涉及20.65億元的寧波海曙地塊；6月30日，藍(lán)光發(fā)展向萬(wàn)科出售位于石家莊和重慶的兩處項(xiàng)目，成交對(duì)價(jià)約為5億-6億元。

此后，萬(wàn)科再將藍(lán)光成都天府黑鉆項(xiàng)目吃進(jìn)，天府黑鉆是藍(lán)光在天府新區(qū)的TOP系產(chǎn)品，定位為豪宅，這一項(xiàng)目是藍(lán)光最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

萬(wàn)科與藍(lán)光交易的這些項(xiàng)目，在行業(yè)中看來(lái)，是極其劃算的。以萬(wàn)科獲得的藍(lán)光石家莊項(xiàng)目為例，藍(lán)光在2020年為獲取石家莊項(xiàng)目付出了溢價(jià)率99.75%的代價(jià)，成交金額為7.93億元，而出售給萬(wàn)科的價(jià)格，打折不少。

7月27日，萬(wàn)科再度“撿漏”，出手接盤(pán)華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目。這是華夏幸福在2016年拿下的“地王”項(xiàng)目，目前項(xiàng)目已有3棟住宅建設(shè)完畢，小區(qū)設(shè)施也已基本建成，只等上市。

無(wú)論是藍(lán)光或者是華夏幸福，前述交易對(duì)萬(wàn)科無(wú)疑是有利的。萬(wàn)科不需背負(fù)太多的負(fù)擔(dān)，也沒(méi)有為對(duì)方進(jìn)行信用背書(shū)，交易做得手起刀落，干凈利索。

對(duì)股東來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科管理層值得信賴(lài)，它對(duì)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的把控能力，的確無(wú)可挑剔。但是，與萬(wàn)科交易的對(duì)手方，感受卻很復(fù)雜。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者與多名萬(wàn)科接觸過(guò)的交易方交流，萬(wàn)科在他們的印象中，是很難讓步的精致主義者。“和萬(wàn)科談合作拿地，談不攏的可能性要高于其他企業(yè)。”一名曾打算與萬(wàn)科進(jìn)行項(xiàng)目合作的人士指出。

大家樂(lè)于與融創(chuàng)孫宏斌打交道、做生意，是因?yàn)檫@個(gè)北方男人，豪爽客氣也不拘小節(jié)，在交易時(shí)能夠給予對(duì)方足夠的體面，而萬(wàn)科，就是談一樁生意，也僅止于談生意。“萬(wàn)科幫別人的忙不會(huì)給自己添亂”，萬(wàn)科總裁祝九勝的這一句話(huà)，已經(jīng)道盡一切。

造巨艦

萬(wàn)科的投資邏輯，倒不盡是尋找“抄底”機(jī)會(huì)的投機(jī)。

它是在房地產(chǎn)主業(yè)上審慎、警覺(jué)。畢竟這個(gè)行業(yè)，吃盡土地、金融紅利，草莽又粗放，具備良好投資紀(jì)律以及出色經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)寥寥可數(shù)，多數(shù)時(shí)候，潛在的機(jī)會(huì)也可能蘊(yùn)藏巨大的風(fēng)險(xiǎn)，撿漏也會(huì)變成踩坑，這是萬(wàn)科不愿意接受的局面。

在其他的多元化領(lǐng)域，萬(wàn)科則可以是相對(duì)開(kāi)放、從容的。

就以萬(wàn)科做得最好的多元化板塊萬(wàn)物云為例，它的構(gòu)想是，做物業(yè)行業(yè)的“貝殼”。萬(wàn)物云要做的是平臺(tái)，因此，它對(duì)同行是敞開(kāi)懷抱的，期望有更多的成員企業(yè)加入進(jìn)來(lái)。

8月6日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，控股子公司上海陽(yáng)光智博生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司全體股東，擬以持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云，并換取萬(wàn)物云4.8%股份。

萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)物云CEO朱保全在評(píng)價(jià)這宗交易時(shí)表示，現(xiàn)金是“上岸”，換股是“上船”。陽(yáng)光城董事會(huì)秘書(shū)徐慜婧則稱(chēng)，陽(yáng)光智博不單獨(dú)上市，而是換股4.8%和萬(wàn)物云合作，是相信行業(yè)龍頭萬(wàn)物云帶來(lái)的資本溢價(jià)。

再往前看，萬(wàn)科與升龍物業(yè)的合作，也是類(lèi)似的思路。升龍物業(yè)是萬(wàn)物云“睿聯(lián)盟”合作平臺(tái)的首個(gè)上市“試驗(yàn)品”，朱保全曾在接受包括21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，未來(lái)升龍物業(yè)上市，萬(wàn)物云是它的戰(zhàn)略股東和科技服務(wù)商。

在萬(wàn)物云這艘船上，已經(jīng)有足夠多的乘客。萬(wàn)物云的合作對(duì)象，并不一定要是讓它在短時(shí)間內(nèi)獲得可觀(guān)的投資回報(bào)，它愿意著眼未來(lái)，嘗試更多的玩法，只要能夠籠絡(luò)更多的乘船人。

在物流行業(yè)，萬(wàn)科也是通過(guò)“朋友圈”立足。萬(wàn)科2018年領(lǐng)銜厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團(tuán)投資有限公司組成的財(cái)團(tuán)，完成對(duì)普洛斯的私有化收購(gòu)，持股21.4%。之后，萬(wàn)科在物流行業(yè)迅速形成規(guī)模，目前萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流，已經(jīng)是中國(guó)內(nèi)地市占率第二的物流企業(yè)。

物業(yè)、物流，這是萬(wàn)科管理層點(diǎn)名表?yè)P(yáng)過(guò)的多元化板塊。它們的投資思路，一定程度上體現(xiàn)了萬(wàn)科近年來(lái)培育“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”的商業(yè)邏輯。

猶記得，2018年，祝九勝上任總裁之時(shí)曾被問(wèn)及，萬(wàn)科是否會(huì)成為“中國(guó)的黑石”，祝九勝說(shuō)，郁亮曾跟我們分享過(guò)，如果簡(jiǎn)單學(xué)別人那永遠(yuǎn)只是追趕，是不可能超越的。在一個(gè)偉大的時(shí)代和國(guó)家，要做一些有意義的探索，各方面都會(huì)去借鑒和學(xué)習(xí)。

萬(wàn)科會(huì)不會(huì)是“中國(guó)的黑石”并不重要，因?yàn)樗鞒隽司哂袧饬胰f(wàn)科風(fēng)格的投資模式。多年以前，萬(wàn)科是行業(yè)中的“精英主義者”，多年以后，萬(wàn)科的風(fēng)格，依然精明而精致。想要被收購(gòu)的困境企業(yè)或資產(chǎn)，須懂得這個(gè)道理。