任志強：住房觀念需改變

　　中國的房價不是炒房人炒高的，而是需求推動的結(jié)果。在2010中國地產(chǎn)大河論壇上，素有“任大炮”之稱的華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)[6.88 -0.72%]董事長任志強再一次拋出“雷人”的觀點。

　　二套住房 比例不高

　　任志強說，大家都認為是炒房子的人把中國的房價炒高了，從數(shù)據(jù)分析來看，2005年的時候擁有第二套住所的比例是8.8%，從2005年到2008年四年中我們只增長了0.9%，整個比例是9.5%，其中一部分用于出租，一部分用于偶然居住，而真正閑置的只有19%，再乘以5%，只有不到兩個點是炒房子。而偶然居住中，低收入家庭偶然居住比例最低，租賃居住比例最高，而高收入家庭正好相反。這種情況說明不是炒房子的人把中國房價炒高了。

　　同時，從總體來看擁有第二套住房比例的總數(shù)并不是很高，絕不是因為富才擁有，在不同收入家庭中都擁有一定的比例。

　　那么，什么因素影響了住房價格?任志強認為，一是家庭的分裂速度，二是城市化率，三是房子的生產(chǎn)量，還有人口問題和土地結(jié)構(gòu)問題也會影響到住房價格。

　　現(xiàn)有住房 供不應求

　　任志強認為，城市化速度加快和城市人口迅猛增加以及家庭分裂速度加快，使得現(xiàn)有住房面積不能滿足需求。

　　任志強表示，按照美國一個著名地理學家的說法，城市化率超過30%是一個加速增長。世界上城市化率平均水平是49%多，而我國的城市化率到現(xiàn)在為止只有46%，且至少虛增10%。

　　家庭加速分裂、青壯年人口居高不下，使得住房需求急劇增長。任志強說，小家庭的戶數(shù)會大幅增加，而大家庭的戶數(shù)會大幅減少，這樣對住房需求就會急劇增長。而據(jù)預測，到2030年，中國人口總數(shù)可能會達到14.6億，人口紅利直到 2020年以后才會出現(xiàn)一個轉(zhuǎn)化，對房地產(chǎn)的拉動可能還有十年到二十年的時間。

　　而住房生產(chǎn)量不足是房價上漲的根本原因。任志強說，從我國的城市化人口結(jié)構(gòu)中可以看出來，現(xiàn)在城市有六七億人口，二三億個家庭，而我們只能生產(chǎn)不到500萬套房子。這樣一個供求關(guān)系，意味著只有2%的人才能買得到房。而住房生產(chǎn)量的成倍增長，恰恰說明是市場化讓大家有了房子住，而不是說市場化讓大家沒有房子住。

　　住房觀念 需要改變

　　任志強說，從住房情況看，我們?nèi)珖侥壳盀橹拱雌骄鶖?shù)計算，大概是80平方米多一點，說明我們的發(fā)展速度還有一個相當長的周期。究其原因，在年輕的時候我們不具備一次性最終消費的能力，從小房子到大房子的轉(zhuǎn)換過程可以減輕自己的購房壓力，逐步更換不影響到我們的消費。

　　但是，新政打破了購房消費的規(guī)律，任志強說，在這次“新國十條”中，特別是對二套住房的限制條件，它打破了從小到大、從舊到新一個梯次發(fā)展的過程，這恰恰是全世界所有的國家都經(jīng)歷了這樣一個過程。

　　任志強指出，我們現(xiàn)在的情況是擁有住房比例已經(jīng)很高，并非沒有房子住，只是我們出現(xiàn)了高比例兩代人和三代人同在一個屋檐下的問題。因此，中國的住房問題一定程度上是國人住房觀念的問題。