香港豪宅市場(chǎng)“冰火兩重天” 學(xué)者建議推出港版“組屋”破解住房困局

盡管香港疫情仍未逆轉(zhuǎn)，但一度沉寂的超級(jí)豪宅市場(chǎng)又開始活躍了。

香港美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合《一手住宅物業(yè)銷售資訊網(wǎng)》資料顯示，截至9月7日的第三季度數(shù)據(jù)顯示，共錄得72宗成交價(jià)達(dá)5000萬港元以上的一手超級(jí)豪宅，甚至超越了第二季度的70宗，而逾億港元成交亦有16宗，較上一季度17宗，僅減少1宗。

以傳統(tǒng)超級(jí)豪宅區(qū)山頂南區(qū)為例，今年8月約9宗買賣，成交量環(huán)比持平，但成交金額卻高達(dá)44億港元，相比7月大幅飆升約5.6倍，其中超過1億港元的成交亦明顯增多。在短短一個(gè)月內(nèi)，該區(qū)共錄得約5宗逾億港元的超級(jí)豪宅交易，包括香島道40號(hào)洋房以2.85億港元成交，深水灣徑8號(hào)以1.796億港元成交，以及貝璐道裕熙園洋房的2億港元成交。

二手超級(jí)豪宅同樣受市場(chǎng)青睞。數(shù)據(jù)顯示，超過5000萬港元的二手住宅注冊(cè)量，由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗，而截至9月7日的第三季亦已達(dá)到56宗。超過1億港元的超級(jí)市場(chǎng)二手交投亦回暖，同期內(nèi)錄得9宗，與第二季持平。

“香港土地供應(yīng)緊張問題嚴(yán)重，供應(yīng)短缺，優(yōu)質(zhì)豪宅是稀缺商品，‘賣一間少一間’，隨著疫情緩和，內(nèi)地及香港有機(jī)會(huì)恢復(fù)通關(guān)，預(yù)計(jì)受惠國(guó)內(nèi)資金南下，第四季過億港元的豪宅表現(xiàn)將進(jìn)一步復(fù)蘇。預(yù)計(jì)第四季度逾億港元豪宅新盤銷售量有望增至30宗，而逾億元的二手豪宅亦有機(jī)會(huì)達(dá)到15宗，跑贏大市。”美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

香港房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊9月10日發(fā)布《亞太區(qū)物業(yè)價(jià)值走勢(shì)報(bào)告》，追蹤了亞太區(qū)22個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)在新冠肺炎疫情下，今年上半年亞太區(qū)約60%物業(yè)價(jià)值有所下調(diào)。但其中豪宅的抗跌力較強(qiáng)，約60%的豪宅樓價(jià)保持穩(wěn)定或上升。盡管香港面臨經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)率高企，但受惠于購(gòu)買力仍然存在，香港樓價(jià)僅較2019年高位微跌4%。

泓亮咨詢及評(píng)估有限公司董事總經(jīng)理張翹楚坦言：“高端豪宅一向有市場(chǎng)，市場(chǎng)好的時(shí)候，業(yè)主放售的比較少，現(xiàn)在市況不太明朗，反而放售增加了，也促成了更多成交案例。”

張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，近年來，香港豪宅市場(chǎng)的目標(biāo)客戶可謂“涇渭分明”，“一般太平山山頂或者半山的超級(jí)豪宅大部分買家都是內(nèi)地富豪，而東半山、南半山的分層單位則以香港本地買家為主。”

低價(jià)豪宅劈價(jià)潮

然而，相比之下，5000萬港元以下的低價(jià)豪宅市場(chǎng)卻頻頻涌現(xiàn)拋售劈價(jià)潮。香港新民黨主席、前保安局主席葉劉淑儀近日在社交媒體發(fā)文，她到風(fēng)景怡人的山頂寶云道散步，卻見到登山步道出現(xiàn)一個(gè)奇景，在沿途的燈柱、欄桿、涼亭上貼滿了售屋廣告，并且全部都是豪宅放盤，大都位于山頂、深灣、淺水灣等傳統(tǒng)豪宅地段，很多廣告甚至列明“急售”“割價(jià)”。

據(jù)了解，一個(gè)位于港島東半山的東山臺(tái)的三房單位連兩個(gè)車位，售價(jià)為1550萬港元，而位于舊山頂?shù)赖囊粋€(gè)實(shí)用面積為625平方英尺的豪宅，業(yè)主將售價(jià)則由原來的1550萬港元降至1490萬港元。

“這些低價(jià)位的豪宅目標(biāo)客戶主要是一些換樓客，但目前的市況及經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，許多中產(chǎn)家庭換樓的意愿不高。相比之下，能購(gòu)買5000萬港元以上的超級(jí)豪宅的大部分都是富豪，他們購(gòu)買這類物業(yè)主要是用于投資或者財(cái)富配置，少部分用于自住。”萊坊執(zhí)行董事林浩文向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

他指出，超級(jí)豪宅成交增多的另一個(gè)原因是“部分豪宅業(yè)主目前的議價(jià)空間較大，大約有10%-15%，因此成交價(jià)比較優(yōu)惠。”

據(jù)香港北角區(qū)豪宅代理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，一個(gè)位于北角的柏蔚山實(shí)用面積912平方英尺的豪宅單位，買家于2018年以2861.2萬港元一手買入，但近日因無力還貸被銀行接管放售，今年7月以2160萬港元賣出，單價(jià)（平方英尺）僅為23710港元，比兩年前買入價(jià)格大跌701.2萬港元，跌幅達(dá)25%。

該代理表示，上述豪宅的業(yè)主曾于兩年前動(dòng)用超過1億港元在香港掃入多個(gè)新盤豪宅單位，但目前已有至少4個(gè)單位因無力還貸而被銀行接管，淪為所謂的“銀主盤”。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，實(shí)用面積1722平方英尺或以上的E類大戶型，租金回報(bào)率為1.8%，環(huán)比下跌0.1%，創(chuàng)有紀(jì)錄以來新低。林浩文透露，目前香港豪宅的整體投資回報(bào)率約為2%-2.2%，低于普通住宅的2.2%-2.5%，商業(yè)寫字樓的回報(bào)率則可達(dá)到2.5%-3%。

借鑒新加坡“組屋”模式

過去十余年，香港私人住宅價(jià)格直線飆升，而工資則僅有小幅增長(zhǎng)，高昂的樓價(jià)讓很多香港市民“望樓興嘆”。近年香港貧富懸殊問題持續(xù)惡化，房屋一直被視為民生問題的癥結(jié)所在，亦衍生出眾多的社會(huì)矛盾和沖突。

調(diào)查機(jī)構(gòu)Demographia最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，香港連續(xù)10年成為樓價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市榜首。截至去年第3季度數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)中位數(shù)為704萬港元，而家庭收入中位數(shù)為33.8萬元。這意味著，普通香港家庭為實(shí)現(xiàn)置業(yè)，需要不吃不喝長(zhǎng)達(dá)20.8年。

同時(shí)，由于遲遲未能解決土地供應(yīng)問題，公營(yíng)房屋供應(yīng)嚴(yán)重短缺，導(dǎo)致針對(duì)中低收入家庭的俗稱“公屋”的廉租房輪候時(shí)間不斷延長(zhǎng)。特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，公屋排隊(duì)名單有25.97萬宗申請(qǐng)，平均輪候時(shí)間為5.5年。據(jù)特區(qū)政府房委會(huì)資助房屋小組前任主席黃遠(yuǎn)輝透露，相關(guān)數(shù)字滯后數(shù)年，有些家庭需要等待近10年才能獲安排滿意的公屋單位。

香港大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)教授王于漸認(rèn)為，要解決香港的房屋問題，特區(qū)政府應(yīng)參考新加坡“組屋”模式，推行“港人組屋”計(jì)劃是唯一出路，讓大多數(shù)香港市民以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格購(gòu)買公營(yíng)房屋單位，才能實(shí)現(xiàn)真正的全民共享。

他指出，推行“港人組屋”計(jì)劃的第一步是全面重推優(yōu)化版“租者置其屋”計(jì)劃，公屋居民可以半價(jià)購(gòu)入正在租住的單位，只需支付5%或10%的首期，并減免居屋及租置計(jì)劃的出售補(bǔ)價(jià)。據(jù)推算，“港人組屋”計(jì)劃可讓近330萬的公屋及資助出售房屋居民受惠，將香港的整體置業(yè)率由現(xiàn)時(shí)的不足50%，提升至70%以上。

同樣作為小型高度開放經(jīng)濟(jì)體的新加坡，自1964年開始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入人士購(gòu)買政府興建的組屋。目前，新加坡已經(jīng)形成以政府組屋為主、私人住宅為輔的住房體系。早在2016年，新加坡已有高達(dá)82%的國(guó)民居住在組屋里。

王于漸研究房屋政策及提倡租置計(jì)劃長(zhǎng)達(dá)30年之久。他向記者坦言，自1980年代至今，香港私人住宅的價(jià)格升幅大于公營(yíng)房屋，對(duì)于大部分香港市民而言，房屋階梯開始出現(xiàn)“斷層”。王于漸認(rèn)為，重建置業(yè)階梯，不應(yīng)由壓低私營(yíng)房屋價(jià)格入手，因有可能帶來許多經(jīng)濟(jì)后遺癥，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)衰退等。