住房租賃立法鉗制任性擴張 “租”有所居走上正軌

9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），該《條例》共分8章、66條，對出租人、承租人、租賃企業的權利和義務進行全面規范。

其中，“合同期限內不得單方面提高或者降低租金”“未經租戶同意房東不得進入”“裝修不得危及承租人的人身健康”“不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容”等內容，頗為切中當下的熱點。

雖然尚處于征求意見階段，但作為住房租賃行業最重要的一份頂層設計文件，這份《條例》仍然備受各方關注。

自監管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃行業迎來快速發展的契機。但近幾年，資本的過度追捧使行業出現局部過熱。從“甲醛門”事件，到降租風波，再到不時發生的長租公寓爆雷事件，租客和房主權益受損的情況屢見不鮮。

今年8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵城等長租公寓企業也被曝疑似跑路。為此，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發布住房租賃市場風險提示。

這份征求意見稿，能否令租賃市場迅速走上正軌？

擴張之“痛”

我國的租賃市場很早就已起步，但其快速發展的契機，被認為是監管層于2014年首次提出“租售并舉”。此后，各級政府和監管部門出臺了多項扶持措施，在土地供應、房源提供、融資優惠、機構化發展等方面給予扶持。

2017年到2018年，行業進入快速擴張期。在資本的加持下，很多企業快速擴大規模。其中，專業化租賃機構的崛起，被認為是市場發展壯大，并逐漸走向成熟的重要一步。根據中研普華研究院的統計，目前國內規模以上的機構數量達到100多家。

另據統計，在多數熱點城市，租賃機構提供的房源比例在6成以上。

租賃機構的主要商業模式，是通過“低進高出”賺取租金差價，同時在交易中賺取傭金和相關的服務費用。由于不少房源涉及到采購和標準化裝修，規模效應能夠在一定程度上攤薄成本。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，為實現規模擴張，不少機構以高出市場價格的水平爭奪房源，這種情況在2018年年中最為“瘋狂”。按照胡景暉的說法，一些機構的拿房成本，甚至高出同小區、同戶型房源的租賃價格。

拿房成本的提高，疊加運營商的品牌效應，一度推高了租金水平。以北京為例，貝殼研究院的數據顯示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增長率都超過10%，這也是北京歷史上兩個租金快速上漲的時段之一。

但對于價格敏感度高的租賃市場來說，這一邏輯很難持續。前述機構還指出，從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負增長。今年8月，北京市平均租金為86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。

很多熱點城市面臨類似的問題，租金水平的波動，使得機構不得不“高進低出”，并給脆弱的資金鏈帶來壓力。中國社科院發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.17（2020）》指出，2019年共有53家長租公寓機構因資金鏈斷裂、被收購等原因無法繼續經營，也就是所謂的“長租公寓集體爆雷”。

“脆弱”的租客

今年以來，新冠疫情對返城、就業帶來影響，再度沖擊租賃市場。前期高價拿房的機構，除了承受成本壓力外，還將承受因空置率提高帶來的成本損失。

為壓縮成本，今年6月至7月，國內最大的長租公寓運營商自如與北京的大批房主協商降低委托價格，否則將強行違約。此舉引發了大量合同糾紛，不少房主選擇集體維權。此外，蛋殼、相寓等長租機構也遭遇減租糾紛。

這三家當事公司均為中國長租公寓領域的頭部機構。自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其余三輪融資共募得資金超百億元。蛋殼、相寓等機構也有相對穩定的資金渠道。

頭部企業如此，一些融資渠道少、現金流不順暢的運營商，面臨的形勢更為嚴峻。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近期的長租公寓頻繁“爆雷”現象，正是新冠疫情疊加市場調整的雙重影響所致。雖然租賃市場在下半年有所升溫，但總體仍低位運行，一些小型機構已經積重難返。

在此過程中，租客面臨無家可歸、損失押金的風險，業主也將承受不小的收益損失。

北京某長租公寓運營商相關負責人向21世紀經濟報道指出，租賃機構的支付模式多為“長收短付”，即以季度、半年或年為單位，收取租客的租金；以月為單位向業主支付。“這種方式能最大限度地維持運營商的‘資金池’，確保有充足的資金進行日常運營。但如果缺乏監管，一旦運營商‘跑路’，房主和租客雙方都會承受損失。”

其中，作為租賃交易中最弱勢的一方，租客的權益最容易受損。

2018年以來，自如發生多起因室內甲醛超標而影響到租客健康的情況，自如還因此被多次訴諸法庭。今年疫情期間，一些長租公寓運營機構出現驅趕租客的行為。

規范之路

“住房租賃經營業務源于房地產經紀行業，兩類企業往往相伴而生。此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。”貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報道表示。

長期以來，對于租賃行業的管理主要納入對房產經紀行業的管理之下。但在房產經紀業務中，租賃業務涉及的資金量較小，其受到的重視程度并不高。近年來，租賃市場規模快速擴大，雖然各地出臺了不少規范性政策，但行業性的頂層設計文件缺位，仍是共識。

前述運營商相關負責人表示，正因房屋租賃的單體交易規模比較小，即使出現維權案例，涉案金額也不高。近幾年來，大型租賃機構快速崛起，在一些“爆雷”案件中，涉案金額龐大，社會影響惡劣。這也是頂層設計文件呼之欲出的另一個背景。

雖然住建部公布的文件只是征求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內容不會有大幅調整。分析人士普遍認為，這份《條例》對行業具有較強的規范性和指導意義。

黃卉表示，《條例》改變了過去主要針對房東和租戶進行監管的情況，對出租方和承租方、租賃企業和經紀活動監管等方面進行規范和約束，尤其強化了對租賃企業和經紀活動的監管，此舉能更有效地規范市場秩序。

同時，《條例》的推出還有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。

王小嬙表示，對租客權益的保護，是文件的最大亮點。其中，《條例》提到加強對租賃市場的租金監測，租金上漲過快時，將會采取措施穩定租金。既有助于維護市場穩定，也令租客感到安心。

此外，對于租賃運營機構而言，將“高進低出”“長收短付”的機構列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管，將倒逼機構更加關注自身運營和盈利能力，對于機構來說是機遇也是挑戰。值得注意的是，住房租賃企業仍會享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策，意味著這對整個行業仍是一種利好。