住房租賃監管立法：二房東“亂象”時代終結？

住房租賃市場亂象叢生，國家即將其納入法治化監管軌道。

9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》），我國首部專門規范住房租賃的國家級行政法規正式開始公開征求意見。業內人士指出，《條例》對行業具有較強的規范性和指導意義，這標志著住房租賃監管正式進入精細化、系統化和法治化時代。

無獨有偶，此前的9月1日，上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》（簡稱《風險提示》），提醒房東、租客在委托經營或租房過程中，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險，避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。

實際上，近幾年住房租賃市場亂象迭出，如虛構房源信息、暴力驅趕租客、非法克扣押金、設置霸王合同條款……特別是隨著一二線城市租賃市場逐漸擴大，中小型二房東越來越多，導致租客和大房東的權益受到侵害風險不斷加大。

此次《條例》的出臺，將成為住房租賃市場監管的一個重要轉折點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，當前是長租公寓市場波動較大的階段，監管部門的這些動作，對于后續規范和引導租賃市場的發展有積極作用。

短付租金也有“坑”

住房租賃市場有多亂？

目前除了曝光較多的長租公寓二房東拖欠大房東租金、租客被驅趕、二房東卷款跑路等問題外，從二房東手里租房，即便租客采取短付租金的方式，也會遇到各種問題。

日前，在上海工作的陳慧（化名）就遇到了被大房東驅趕的怪事。陳慧與兩名同事在位于靜安區北京西路的嘉發大廈租了一套三室兩廳的房子，租期一年。租賃合同是她與二房東、中介一起簽訂的三方居間合同，并附有大房東與二房東的委托租賃合同；房子的付款方式為“押一付三”，并非長租公寓那種年付或者租金貸的方式。

據當時介紹房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相當一部分來自于這種二房東，這種二房東不同于長租公寓的二房東，他們手頭上的房源沒有那么多，在十幾套到幾百套不等。這些二房東從大房東手里租來房子之后，會根據房子情況重新裝修或配置家具，再適當提高出租價格，從而賺取差價。一般而言，二房東和大房東租約到期之后，此前的裝修和配置的家具會折價賣給大房東。

小艾從業三年來，做這些二房東的房源出租比較多。這種房子的二房東，看起來與租客直接簽訂合同的大房東并無區別。

但就在房租到期的前一個月，還是出問題了。8月底，嘉發大廈的小區物業管理人員告訴陳慧，大房東劉平（化名）找上門要求給他們所住的房子斷水斷電，因為該房子在8月30日就到期了，大房東要收回房子。

陳慧回家找出租房合同細看，發現他們與二房東嚴順（化名）所簽的合同到期時間是10月4日。很明顯，二房東與大房東的合同，相比二房東與陳慧的租約有一個月時間差。此時，陳慧才發現，中介小艾此前對房子的租約，并沒有做好盡調，不知道大房東與二房東的租約是什么時候到期的。中介人員的疏忽，為這次糾紛埋下了導火線。

21世紀經濟報道記者分別聯系劉平、嚴順與中介，了解到劉平與嚴順合作多年，但由于此前另外一套房子的糾紛導致兩人關系破裂，劉平等租約到期就逐步把房子收回，不再續租。嚴順的解釋是，他手中有幾十套房子，他沒法記住每一套房子的具體租約。

大房東和二房東吵架，本來與租客無關，但這次由于大房東劉平的態度強硬，直接干擾了租客的生活。此事件中，二房東嚴順明顯理虧，或許是為了拖延時間，或許是為了死磕合同，以劉平要買下家具為由，不愿意配合辦理退房手續。劉平也不愿意讓步，只有對還在租住期限內的陳慧們下逐客令，威脅他們要斷水斷電。

無奈之下，陳慧和同事去派出所報警，得到民警的回復卻是：由于大房東、二房東沒有給租客造成實質性人身和財產安全損失，沒法接警。而為陳慧提供法律援助的律師建議她走司法程序維權，找二房東賠償，但這個過程可能需要比較久。

記者從劉平、嚴順此前的委托合同看到，對于家具的處置，并沒有具體的條款規定。這成了兩人扯皮的主要原因。當初幫他們簽定房屋租賃委托合同的中介何沖（化名）指出，從合同來看，雙方都有責任，但二房東嚴順的處事方式更有問題，“他這樣以后沒人敢跟他合作，圈子很小的”。

最終，劉平妥協了，買下了嚴順給房子配置的家具，雙方終止合同，不再續約。租客則可以與之續簽或者住到與嚴順簽的合約期滿。

在與中介交流過程中，記者發現，大房東、二房東的契約精神在合作過程中非常關鍵，尤其是最后合約期限內，很容易因為合同某些細節產生摩擦。在《住房租賃條例（征求意見稿）》中，明確了租客的權益，這對于當前租賃行業中處于弱勢群體的租客來說，多了一重保障：

住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房；合同期滿或解除，承租人應及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退等。

此外，根據征求意見稿，在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。換言之，陳慧案例中，如果劉平與嚴順合約到期，終止合作，那么嚴順也不能單方面與陳慧等人解除住房租賃合同，否則就是違約。

盡管如此，租客維權仍然不易。租賃糾紛屬于民事糾紛，警方一般會調解，最終還是需要雙方協商一致才能解決。事實是，被劉平提出威脅斷水斷電之后，陳慧主動找中介和嚴順，提醒他們處理好合同糾紛，嚴順一味推脫，也不愿意按照合同賠付陳慧損失；與此同時，劉平借助驅趕陳慧等租客的手段對嚴順施壓，也對租客造成了不小的精神壓力。

行業監管升級

隨著二房東越來越多，引發的問題也越來越多，這種二房東模式開始受到市場詬病。

像上述案例中，手握幾十套房的二房東嚴順，其實是有一家從事房地產行業資質的公司，但他與大房東、租客簽的合同卻用的是個人名義，就連與之合作多年的中介何沖都沒有發現這一點。

記者查詢啟信寶獲悉，嚴順名下持股100%的公司為上海燕齊企業管理有限公司，成立于2014年10月13日，注冊資本金100萬人民幣，此外沒有披露其他信息。

對此，法律界人士認為，嚴順的做法可能出于兩方面原因，一是收付款方便；二就是存在偷稅漏稅嫌疑。

二房東處在房主和租客之間，賺的就是中間差價，為了控制成本，謀取更大利潤，不少二房東不得不在各個環節“挖潛”，甚至不惜采取違法行為。

針對市場上的各種亂象，《條例》明確規定房地產經紀機構及其從業人員不得有下列行為：1.發布虛假房源信息；2.隱瞞影響住房租賃的重要信息；3.違規提供金融產品和服務；4.為依法不得出租的住房提供經紀服務；5.強制代辦住房公積金提取等服務并額外收取費用；6.未經當事人同意，以當事人名義簽訂住房租賃合同；7.賺取租金差價；8.泄露或者不當使用客戶信息；9.法律、法規禁止的其他行為；10.違規出租廚房、陽臺、地下儲藏室。

可見其中多條均指向了二房東，比如賺取租金差價，違規提供金融產品和服務等。

上海城市房地產估價有限公司金融業務總監邵明浩表示，從宏觀角度來講，住房問題是關系國計民生的重大問題，租賃住房對于引導人口有序流動解決大中城市“夾心層”居住問題具有重要意義。目前從中央到地方的租賃住房政策具有臨時性的特點，與住房體系長期發展的要求不匹配，是造成租賃住房現階段諸多問題的根本原因。租賃住房亟需國家層面進行立法，保障該領域長期有序發展。

隨著《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺，住房租賃立法進入了程序之中，通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色，規范政府及市場參與各方在租賃住房整體規劃、開發建設及后期運營全生命周期中的行為。

從實際操作方面來看，租賃市場交易非常頻繁，參與群體眾多，租賃形式復雜，而相應的監督管理部門并沒有配備相關的執法人員和預算對法律進行有效的監督管理，所以重點關注的是法律出臺后的落實情況。

業內公寓培訓機構房東東創始人全靂指出，資金監管真正要落實行動就要從源頭上抓起，加強立法，嚴格執法。