李一戈專欄｜流動性寬裕，房企也不可任性

6月18日央行行長易綱在陸家嘴論壇發言說，下半年，貨幣政策還將保持流動性合理充裕，預計將帶動全年人民幣貸款新增近20萬億元，社會融資規模的增量將超過30萬億元。

比較一下，2019年人民幣貸款新增16.81萬億元，全年社會融資規模增量為25.58萬億元。尤其是貸款增加規模還是比較可觀的，增幅近20%。

今年全國兩會政府工作報告指出，穩健的貨幣政策要更加適度靈活，積極的財政政策要更加積極有為。全國債務規模擴張至8.5萬億，比去年增長73%。此前，央行已經幾次降準，向市場釋放資金約1.75萬億元。

易綱還說，要通過利率市場化改革，引導市場利率持續下降，推動金融部門向企業合理讓利。去年以來，LPR接連下調，錨定LPR的房貸利率，已處于歷史最低水平。6月17日國務院常務會議還要求金融系統今年向企業合理讓利1.5萬億元。

從市場整體角度看，目前我們屬于流動性寬裕時期，基本沒有什么疑問。與其他很多經濟體相比，中國金融財政政策算是很克制的了。證監會主席易會滿說，全球流動性充盈甚至泛濫是大概率事件。所以，銀保監會主席郭樹清警告說，世界上沒有免費的午餐，怎么能夠讓這么多中央銀行開動印鈔機，去無限量地印發貨幣呢？大規模刺激政策將來退出的時候可能十分痛苦。

流動性寬裕，與房地產有何關系？

最近幾年，央行降準，對資金流向都有較明確的窗口指導，而房地產一直是禁止投入的領域。地產界都清楚，不管怎么限制，總會有資金通過各種渠道曲折流入房地產。人們常說，錢是最聰明的。這說明，房地產的資金回報率還是比較高。

資金偏緊的時候，金融機構放貸實行名單制，不在名單上的房企，很難拿到貸款，即使千辛萬苦拿到，成本也是高得不得了。現在，你會發現，資信不高的房企也能拿到貸款了。因為，同樣的名單，房企數量增加了，資金成本也在下行。這是流動性寬裕的溢出效應。

不少朋友關注深圳的搶房現象。我說過多次，深圳樓市非常特殊，城市格局，土地供應，收入結構，與一二線熱點城市都有很大不同，幾乎沒有可比性。存量土地很難有大的釋放空間，新增建設土地又受國土空間限制，巧婦難為。要根本上解決這個問題，可能還是要從跨區域國土空間調整想辦法。深圳房價上漲需要注意并調控，但也不必過度緊張。

倒是另兩種現象我個人更關注。一個是土地市場成交活躍起來了。這里頭，固然有地方政府出于增加財政收入而加快土地出讓步伐的原因，同時也因為房企有意愿拿地，也有能力拿地。

有意愿拿地，既是補充企業土儲的需要，也與市場回暖有關。3月下旬以來，各地售樓處先后打開，新房成交快速增長。很大程度上，這是受新冠疫情延遲的新房交易的集中表現。是不是持續，要結合5-6月的市場情況來看。

有能力拿地，既是銷售回溫、信心增長的反映，也與前面講的金融市場流動性寬裕、資金成本下行有關。手里有錢的時候多買點地，再正常不過。

土地市場是否過熱的一個表征是，溢價率。必須提醒，房企要對土地溢價率抱有警惕之心，絕不能為了所謂彎道超車，去拼搶超出企業能力的高價地。我個人認為，溢價率30%以下是綠色區間，30%-50%是橙色區間，50%以上就是紅色區間。

但6月19日寧波北侖區出讓的一宗商住用地，看上去讓人有點擔心。奧園搶到的這塊地，溢價率高達62.67%，超過50%這個公認的警戒線。好在它的樓面價也只有9760元/平方米，與其19300元/平方米的平均限價還有一定空間，可能是起價有點低。這樣導致溢價率過高，地方政府的土地定價策略需要調整。

另一個現象是，一批中小房企正在排隊赴港上市，據說今年已有10家左右內地房企遞交了招股書。有追求是好事。但這批房企，去年有的銷售額還只有三四億左右。但也不妨礙它們提出今年500億、三年1000億的目標。

看得出來，規模擴張，是房企IPO之前的共同選擇。由于中小房企盤子小，要邁大步，就只有高杠桿、高負債。這樣的老路，幾百家房企都走過了。它們都成功了，憑什么我不能？

沒有人敢斷定你不能成功。我擔心的是，世界已然大不同，地產也到了新階段。地價那么貴，大鱷那么多，如果你一不小心搶到幾塊高價地，即使上市融到資，能不能消化，仍是個問題。你得祈禱明年的樓市漲勢良好，否則兩塊地就可能套你三四年。

留給中小房企的時間窗口已經不太長了。6月12日，金地集團董事長凌克在中城聯盟直播論壇演講時作出了一個判斷：到2030年中國每年的新房銷量估計會在7億平方米左右，即大概回到2008年時。我們可能暫時還不能說，2019年銷售規模就一定是房地產的頂峰，但未來10年新房銷售面積平穩下滑，是可見的趨勢。

大型房企在竭力擴大自己的市場份額，中型房企尤其是中小房企在努力找到自己的生存空間。最危險的地方在于，你拼命向上生長的時候，判斷失誤，被龐大債務和高價地塊絆住，不但失去了發展的機會，而且不得不捂傷出局。

流動寬裕，資金成本低廉，是一個美麗的陷阱，還是一副難得的跳板？沒那么容易。