李一戈專欄｜長效機制常態化，就是地產的常態化

又有城市升級房地產調控。仔細一看，固然可以稱為“加碼”，但新的措施都比較溫和。比如，長春的通知是要求首套房首付提至30%，二套房首付提至40%，而一些熱點城市的二套房首付早就是60%甚至70%了。

房地產調控的原則之一是“一城一策”，城市政府負主體責任。因此，根據當地的實際情況對住房限購限貸政策進行調整完善，乃題中之義。業內俗稱為打補丁。

城市政府根據市場變化采取差異化調控措施，是落實房地產長效機制的表現。同樣，央行和住建部近期推出的重點房企“三道紅線”融資新規，是實施房地產金融審慎管理制度的體現，也是房地產長效機制的重要內容。

地產界有些朋友對樓市黃金時代還是充滿了留戀，總是自覺不自覺地拿過去開盤動輒一搶而光來跟現在賣房難相比；但更多朋友是清醒的，樓市有十多年的絢爛猛烈已經很可以了。而從數據看，雖然2018年下半年以來房地產是呈下行趨勢，但今年在這么復雜的經濟背景下，房地產的表現還算是不錯的。

根據國家統計局公布的數據，1-8月份，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%，而同期全國固定資產投資（不含農戶）是下降0.3%。1-8月份，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比雖然下降3.3%，但降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。更為閃亮的是，前八月商品房銷售額96943億元，增長1.6%，住宅銷售額增長4.1%。這還是在全國主要城市限價限購背景下取得的成績，殊為不易。

我之前寫過，“三道紅線”融資新規，意在防范房地產金融風險。主管部門將房地產金融放在了特別重要的位置，為此建立了房地產金融審慎管理制度。有些輿論以為是收緊融資，但本質上來說，主管部門對房地產企業基本的融資需求是有保障的，“三道紅線”融資新規的參考時間點是2019年6月底，那還是一個相對較高的標準。

簡單來說，“三道紅線”融資新規，進而，房地產金融審慎管理制度的建立，對房企來說，傳遞出了一個明確的信號，就是，高杠桿高負債的模式不允許也不可持續了。我在今年的博鰲·21世紀房地產論壇上問過這個問題，房企負責人幾乎一致的看法是：房企彎道超車越來越難，跨越式增長的時光不再。

私下里跟朋友們交流時，我表達過一個觀點，就是，過往10多年里，不少房企老板以為公司的跨越式增長是自己智勇雙全的結果，但若反躬自省，可能會發現，其中相當程度上是行業快速發展的紅利溢出的結果，只要不出現重大判斷失誤，不是特別笨，順勢而為，就不會差到哪里去。當然，期間會有機遇，你能抓住，就比別人快幾步，但不是本質的差別。但若繃得太緊極度冒險，卻可能導致另外的不堪結局。

現在呢？前幾年就有說法，樓市黃金時代之后是白銀時代，這固然符合行業發展邏輯；但我個人更愿意將其描述為，向正常行業靠攏。也即是，房地產正日益成為一個正常的穩定發展的行業。如果非要用一個標志來指稱，就是，房地產長效機制的建立。

長效機制的常態化，就是行業發展的常態化，也就是房企發展的常態化。2018年6月樓市轉入調整之前，我們還經常聽到，有些企業提出3年之后到多少千億。他們參照的不僅是當時的住房消費環境，還有前些年似乎屢屢應驗的“機遇”。

人不能超越自身，所以總是以過去來判斷未來；但今天的行業環境和住房消費曲線已然發生了重大變化。很遺憾，一批中小房企沒有機會跨越式發展了，講了10多年的大洗牌，正在到來。未來所謂的并購或合并，我希望是主動的居多，而不要是那么慘烈。

回到當前樓市。雖然我認為融資新規并不意味著融資的收緊，而是在保障資金基本需求的基礎上保持穩定，但部分房企是按照去年的慣性來安排今年的投資，尤其是融資安排，可能還是增長的節奏。那應該怎么辦？

紅線是不可逾越的。那就抓緊銷售。9月和10月雖然未必都收獲金銀，但傳統來看，仍是銷售的好季節。早在疫情期間有些房企就通過打折促銷，獲得了較好的收成，說明這種營銷是有效果的。所以我建議，現金流安排比較緊的房企，不妨現在就推出打折促銷的措施，趁著國慶期間贏得盡可能多的收獲。不過要提醒一句，打折還是要實在一點，少玩一些花式技巧，購房人現在也很聰明。

當然我仍要給地產人打打氣。就我觀察，可見的將來，房地產仍是一個好行業，只要不抱著過去那種速富暴富的心態，用優秀的管理、優質的產品和良好的服務來回饋購房者，企業和從業者都會獲得不錯的回報。