流動性が豊かで、不動産企業(yè)もわがままを言ってはいけません。

6月18日の中央銀行総裁の易綱氏は陸家嘴フォーラムで、下半期にも貨幣政策は流動性の合理的な余裕を維持すると発言しました。通年の人民元ローンの新規(guī)増加は20兆元近くに達し、社會融資規(guī)模の増分は30兆元を超えると予想されます。

比較してみると、2019年に人民元ローンは16.81兆元増加し、年間の社會融資規(guī)模の増分は25.8兆元である。特にローンの増加規(guī)模はかなり大きく、20%近く伸びています。

今年の全國両會政府活動報告によると、穏健な貨幣政策はより適度に柔軟にし、積極的な財政政策はより積極的に有為的でなければならない。全國の債務(wù)規(guī)模は8.5兆元に拡大し、昨年より73%増加した。これに先立ち、中央銀行は數(shù)回にわたって、向市場の放出資金は約1.75兆元に達した。

また、金利市場化の改革を通じて、市場金利が持続的に低下するよう誘導(dǎo)し、金融部門の企業(yè)への合理的な利潤譲渡を推進すると述べた。昨年以來、LPRは引き続き下がり、LPRの住宅ローン金利は過去最低水準となった。6月17日國務(wù)院常務(wù)會議はまた、金融システムが今年、企業(yè)に1.5兆元の合理的な利潤を與えるよう要求した。

市場全體の角度から見れば、現(xiàn)在の私達は流動性豊かな時期に屬しています。他の多くの経済體と比べて、中國の金融財政政策はかなり自制しています。SFC議長の易會満氏は、全世界の流動性が充実していて、氾濫しているのは大雑把な事件だと言います。ですから、銀保監(jiān)會の郭樹清會長は、世界には無料の晝食がないと警告しました。どうしてこんなに多くの中央銀行が紙幣印刷機を動かして、無限量に貨幣を印刷することができますか？大規(guī)模な刺激策は將來撤退する時には非常に苦しいかもしれません。

流動性が豊かで、不動産と何の関係がありますか？

ここ數(shù)年、中央銀行は基準を下げて、資金の流れに対してすべて比較的に明確なウィンドウの指導(dǎo)があって、不動産はずっと投入の領(lǐng)域を禁止するのです。不動産界はすべて知っていて、どのように制限しますかに関わらず、どのみち資金が各種のルートを通じて(通って)曲折して不動産に流れ込みます。お金は一番賢いとよく言われます。この説明によると、不動産の資金回収率はやはり高いということです。

資金が逼迫している時、金融機関が貸付をしてリスト制を?qū)g行しています。リストに載っていない不動産企業(yè)はローンを取るのが難しいです。今、信用の低い不動産企業(yè)もローンを受けることができます。同じリストで、不動産企業(yè)の數(shù)が増え、資金コストも下がっているからです。これは流動的にゆとりのあるオーバーフロー効果である。

多くの友達が深圳の住宅略奪現(xiàn)象に注目しています。何度も言ったことがありますが、深センの不動産市場はとても特殊で、都市の構(gòu)造、土地の供給、収入の構(gòu)造、第二線のホットスポット都市とは大きな違いがあります。土地の埋蔵量には大きな放出スペースがありにくく、新たに建設(shè)される土地は國土の空間に制限されており、巧婦は難しい。この問題を根本的に解決するには、やはり國境を越えた國土空間から方法を調(diào)整する必要があります。深センの住宅価格の上昇は注意して調(diào)整する必要がありますが、過度に緊張する必要はありません。

別に二つの現(xiàn)象がありますが、私は個人的にもっと注目しています。一つは土地市場の成約が活発になりました。この中には、地方政府が財政収入を増加させて土地の譲渡を加速させる理由がありますが、また、企業(yè)が土地を持つ意欲があるため、土地を持つ能力もあります。

土地を持つ意欲があります。企業(yè)の地蔵の需要を補充するだけでなく、市場の暖かさとも関係があります。3月下旬以來、各地の販売店が相次いでオープンし、新築住宅の成約が急速に伸びています。これは新冠の発生が遅れた新築住宅取引の集中表現(xiàn)です。継続するかどうかは5-6月の市場狀況に合わせてみます。

土地を持つ能力があり、販売の回復(fù)と自信の成長の反映でもあるし、前述の金融市場の流動性のゆとりと資金コストの低下にも関係がある。お金がある時はもっと土地を買いなさい。

土地市場が過熱しているかどうかの特徴は、割増率です。住宅企業(yè)は土地の割増率に警戒心を持ち、いわゆる回り道をして車を追い越したり、企業(yè)の能力を超えた高価な土地を奪い合ったりしてはいけないと注意しなければならない。個人的には、プレミアム率30%以下はグリーン區(qū)間、30%から50%はオレンジ區(qū)間、50%以上は赤色區(qū)間だと思います。

しかし、6月19日に寧波北侖區(qū)で出された宿泊施設(shè)の一つが心配になりました。奧園が奪ったこの地は、プレミアム率が62.67%に達し、50%を超えるという公認の警戒線です。幸いにも、その不動産価格は9760元/平方メートルしかないです。19300元/平方メートルの平均価格よりも一定の空間があります。このようにプレミアム率が高すぎることを招いて、地方政府の土地の価格決定の策略は調(diào)整しなければなりません。

もう一つの現(xiàn)象は、いくつかの中小企業(yè)が並んで港に上場しています。今年はもう10軒ぐらいの大陸部の不動産企業(yè)が出資募集書を提出したそうです。追求があるのは良いことです。しかし、これらの不動産企業(yè)の中には、去年の売り上げはまだ三四億ぐらいしかありません。しかし、彼らが今年の500億、3年の1000億の目標を掲げることにも支障はない。

規(guī)模拡大は、IPO前の共同選択と見られます。中小企業(yè)はお皿が小さいので、大股に歩くには、高レバー、高負債しかない。このような古い道を，何百もの不動産企業(yè)が通り過ぎた。彼らは成功しました。どうして私はできませんか？

成功できないと斷言する人はいません。私が心配しているのは、世界はすでに大きく違っています。不動産も新しい段階に來ています。地価はそんなに高くて、ワニがそんなに多いです。もしあなたがうっかりしていくつかの高価な土地を奪ったら、上場して資金に溶けても、消化できますか？それとも問題です。來年の不動産市場の上昇が良好であることを祈らなければなりません。そうでなければ、2つの土地は3、4年の間カバーされます。

中小企業(yè)に殘された時間の窓口はもうあまり長くないです。6月12日、金地グループ會長のレクカーは中城連盟生放送フォーラムで講演した際、2030年までに中國の毎年の新築住宅の販売量は7億平方メートルぐらいになると予想しています。つまり2008年に戻ります。私たちはまだ、2019年の販売規(guī)模が不動産のピークになるとは言えないかもしれませんが、今後10年間の新築住宅の販売面積は安定して下落しております。

大規(guī)模な不動産企業(yè)は自分の市場シェアを拡大するために力を盡くしています。中型の不動産企業(yè)、特に中小企業(yè)は自分の生存空間を見つけるために努力しています。一番危険なところは、あなたが一生懸命に成長している時、判斷を誤って、膨大な債務(wù)と高価な土地につまずいて、発展のチャンスを失いました。

流動性が豊かで、資金コストが安いのは美しい落とし穴ですか？それとも貴重なスプリングボードですか？そんなに簡単ではないです。

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