武漢租房市場調(diào)查：淡季考驗復(fù)蘇成色 租賃企業(yè)靜待拐點

      按照往年規(guī)律，9月至12月是租賃市場的淡季，大、中、小學(xué)開學(xué)以后, 就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會消退，市場會逐步下滑，房屋租賃市場還將面臨新一輪嚴(yán)峻的考驗。

     在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇如火如荼行進(jìn)的當(dāng)下，租房市場仍顯得有些冷清。

    日前，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布2020年8月全國大中城市租金均價報告。報告顯示，8月，全國大中城市租金掛牌均價為43.23元/平方米·月，環(huán)比微降0.05%，同比下降1.75%。其中，8月租金環(huán)比跌幅TOP5城市分別是泉州、青島、武漢、深圳及北京。

值得注意的是，武漢作為此次新冠肺炎疫情暴發(fā)的中心地區(qū)，房屋租賃市場遭遇沉重打擊，租金水平持續(xù)下滑，租賃市場活躍度仍不高。

9月8日，貝殼研究院高級分析師黃卉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示：“武漢由于受到疫情影響較為嚴(yán)重，上半年租賃市場尤其是第一季度租賃市場處于底部運行態(tài)勢。2-3月份市場成交量降至冰點，隨著4月份疫情得到防控，市場開始出現(xiàn)回溫，持續(xù)到8月底。從租金水平來看，9月初武漢租金水平為26.4元/平米·月，環(huán)比下降1%，同比下降9.6%。”

同時，多位房產(chǎn)中介也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，疫情期間，武漢的房屋租賃市場一度停滯，他們個人乃至整個行業(yè)成交幾近“冰封”。隨著疫情漸漸有所緩和，畢業(yè)生和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的就業(yè)者住房剛需逐步提上日程，中介公司也紛紛行動起來，爭取新客源，努力激活市場。

按照往年規(guī)律，9月至12月是租賃市場的淡季，大、中、小學(xué)開學(xué)以后， 就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會消退，市場會逐步下滑，房屋租賃市場還將面臨新一輪嚴(yán)峻的考驗。

黃卉預(yù)測，隨著疫情得到有效控制和防控措施的常態(tài)化，在疫情不反復(fù)的情況下，明年春節(jié)后租賃市場熱度有望回升。

市場遇冷

在武漢工作的吳楊（化名）因為目前租住的房子即將到期，最近正忙著找新房。

“原來租房都是要求押一付三，現(xiàn)在押一付二也可以。”吳楊表示，自己在武漢已經(jīng)有兩三年的租房經(jīng)驗，房子到期大概率會漲價，所以房子基本上是一年一換，但今年受疫情影響，她在看房時基本沒有發(fā)現(xiàn)明顯的漲價情況。

租房市場的變化早已出現(xiàn)，由于新冠肺炎疫情的影響，從今年年初開始，本應(yīng)是傳統(tǒng)住房租賃旺季的春節(jié)后，行情降至了“冰點”。貝殼找房的中介張靜向記者坦言：“我是今年一月份入職的，在一二月份，我一套房子都沒有成交。”

貝殼研究院租賃月報顯示，2月份18個重點城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比降幅高達(dá)82.7%，武漢的交易量環(huán)比降幅突破90%。不僅成交量下降，租房市場新增供需量環(huán)比也大幅縮水，2月份新增房源量及客源量相比春節(jié)所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分別下降47%和14%。

張靜表示，與去年同期相比，武漢租賃市場存量加大，議價空間增大，租金價格持續(xù)下滑。“我估計租金的降幅在10%~20%之間，比如我最近剛剛簽約的武重經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)的一套住房，以前掛出去的價格是3000元/月，這次的成交價格是2600元/月。房東也‘放下身段’，從過去的‘半年以下免談’，到如今的‘短租也可以’。”

如果對比去年同期，這種趨勢更為明顯。去年武漢租賃市場的平均租金是40到45元每平米，但今年上半年卻下降到了30元每平米左右，房源從掛牌到成交的時間也比去年更長，從40天左右延長到了超過60天。

受疫情影響，今年874萬高校畢業(yè)生面臨“云畢業(yè)”“云面試”以及暫緩入職。吳楊也向記者透露，今年新入職的畢業(yè)生多為去年秋招錄取，今年春招受疫情影響較為嚴(yán)重，而且有好幾個外地同事選擇離職回到家鄉(xiāng)就業(yè)。

張靜也有同樣的發(fā)現(xiàn)：“五六月份本應(yīng)是畢業(yè)生租房的旺季，來預(yù)約看房的大部分客戶也是剛畢業(yè)的大學(xué)生，但今年很多畢業(yè)生沒有返漢，導(dǎo)致看房顧客同比減少了20%。”

不過好消息是，隨著疫情逐步得到控制，畢業(yè)生及其他流動人群租賃需求逐步釋放，第二季度以來武漢住房租賃市場穩(wěn)步回升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第27周武漢租金均價為31.08元/平方米·月，環(huán)比上漲1.08%，漲幅擴(kuò)大0.76個百分點。

隨著畢業(yè)季租房以及疫情的緩解，武漢租賃市場連續(xù)4周看漲，市場回暖明顯，預(yù)計還會有小幅上漲趨勢。張靜也表示：“7、8月份很明顯地感覺到，武漢無論是租房市場還是二手房市場都比較活躍。”

黃卉分析稱：“隨著5-6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)，高校畢業(yè)生的租房需求、外來人群的租房需求集中釋放，但總體的市場需求規(guī)模同比去年有所縮減。租賃市場呈現(xiàn)‘剛需化’和‘集中化’的特征，換租等改善型需求減弱，租客對價格的敏感度也更高。租賃市場供需趨于緩和，不斷向‘承租人’市場轉(zhuǎn)變，租客掌握更多主動權(quán)和議價空間。”

激活在即

在客源稀缺的情況下，中介行業(yè)紛紛采取措施，推出一系列優(yōu)惠政策，通過“讓利”來盤活市場。

張靜所在的中介近期也在積極和房主協(xié)商調(diào)整租金。在張靜看來，租房市場供需發(fā)生變化，為與房東和客戶實現(xiàn)長期的合作共贏，和房東友好協(xié)商，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整委托價格，是根據(jù)當(dāng)下的行情所做出的決策。

除了租金的調(diào)整，各種優(yōu)惠政策的推出也是緊鑼密鼓。“月付”“0押金”已經(jīng)成為大多中介公司針對畢業(yè)生的常規(guī)優(yōu)惠政策。此外，針對今年就業(yè)難、市場冷的情況，許多中介公司再加碼，加大對畢業(yè)生的優(yōu)惠力度。張靜介紹：“今年公司針對應(yīng)屆畢業(yè)生的‘海燕計劃’增加了‘0首付’選擇，還可以按月支付房租，同時在搬家和服務(wù)費用上都有折扣。”

    除了張靜所在的公司外，蛋殼考慮到疫情期間很多畢業(yè)生無法實地看房，“椋鳥計劃”針對畢業(yè)生推出入住6個月以內(nèi)享受1次免費換租的服務(wù)；我愛我家則推出畢業(yè)生可享受服務(wù)費的折扣優(yōu)惠。

    按照往年的市場情況，大、中、小學(xué)開學(xué)以后，就業(yè)和學(xué)區(qū)住宅租房需求會消退，今年疊加疫情的因素，市場或會加速變冷，房屋租賃市場還面臨著新一輪嚴(yán)峻的考驗。張靜說：“今年也不例外，尤其是現(xiàn)在武漢高校實行封閉管理，九月以來市場又變得比較冷清了。”

    雪上加霜的是，頻繁曝出的長租公寓負(fù)面新聞使得其品牌受損嚴(yán)重。“以前覺得長租公寓能夠滿足年輕人的居住需求，物美價廉，但疫情之后考慮到蛋殼、自如近期曝出的各種運營艱難的新聞，我可能還是會去找和房東直接簽約的房。”今年剛畢業(yè)的陳肖如此表示。

     黃卉指出，市場遇冷也是行業(yè)修煉“內(nèi)功”的好機會，租賃企業(yè)要進(jìn)一步做好資金鏈管理，做好精細(xì)化運營。據(jù)房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

    一個明顯的變化是，在管理上長租公寓正在將房屋產(chǎn)權(quán)不明晰、由二房東管理的房源慢慢剔除，“因為疫情期間出現(xiàn)了很多二房東收取租金后‘跑路’的情況，平臺為了規(guī)避風(fēng)險，對于報驗這一塊管控比之前更嚴(yán)格，我們現(xiàn)在只接受房東直接委托的房子”。

     對于未來租賃企業(yè)的發(fā)展，黃卉建議：“一是要加強房源庫存管理，9月以后租賃需求減少可能造成空置率提升，租賃企業(yè)需要根據(jù)出租速度調(diào)整收房速度。二是要做好成本管控和精細(xì)化運營，保持健康的現(xiàn)金流儲備，加強現(xiàn)有房客源的維護(hù)以及租后服務(wù)的運營效率，建設(shè)線上化信息，簡化線下流程，提升效率。”