溫州炒房團逃離樓市真相

　　溫州看房團暫停

　　今年全國兩會之后，新華社連續發文批評國內房地產市場，有部分敏感的溫州炒房客預感“山雨欲來”，快速拋售手頭房產。

　　老董就是其中一位。他是溫州炒房團資深成員，他在去年年底已經嗅到了房地產市場的風險，今年年初，他出售了10多套房產。

　　“GDP早已經是10％增長，如果你的資產連CPI都跑不過，那你的資產就是縮水了。”對于房地產新政調控，溫州炒房團成員老董不以為然。

　　溫州人非常善于利用資金的杠桿作用。溫州天浩置業有限公司總經理王珍楠接受中國證券報記者采訪時說，如果首付只需40％，溫州人就能撬起60％的資金，能使資金放大1.5倍。如果不能放大，購房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。但目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團選擇暫時放棄。

　　提到溫州炒房團，不得不提《溫州晚報》，2003年，《溫州晚報》首開異地看房先河，先后組團帶人到上海、北京、杭州、海南等地購房，看房團活動一直持續到今年4月，但國家房產新政出臺之后，《溫州晚報》看房團暫停了。

　　《溫州晚報》房產工作室一策劃人員接受中國證券報記者采訪時說，看房團已經停止了，至少觀望3個月，而之前報社樓下就是一個“永不落幕”的房展會，全國各地很多城市的開發商首選溫州進行項目推介。但現在沒有樓盤推介，部分項目也延期進行。

　　不僅僅看房團難以再現往日火爆場面，連一季一度的房展會也遭遇招商困難的境地。原本5月底溫州要搞房產會，現在招商情況非常慘淡，以至于不得不拉部分二手房源“救場”。

　　但中國證券報記者在采訪中了解到，溫州炒房團并沒有出現大面積拋售情況，目前溫州人退出國內樓市的資本應該不到100億元，這個數字，還不到溫州民間游資投資樓市總額的一成。

　　一組來自中國人民銀行溫州中心支行的最新數據顯示，在國家房產新政密集出臺的4月份，溫州市金融機構國內新增存款余額為4億元人民幣，不到總量的千分之一。

　　中國人民銀行溫州中心支行辦公室副主任凌勇在接受當地媒體采訪時說，從掌握的數據來看，并未出現外界流傳的國內存款暴漲的現象。

　　股權、黃金投資漸熱

　　春江水暖鴨先知。溫州投資客炒過出租車牌、住宅商鋪、煤炭、黃金甚至大蒜，溫州游資的一舉一動，格外引起關注。

　　目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調控下，尋找保值升值的渠道成為溫州投資客的迫切需求。

　　5月16日，溫州民間資本峰會上，溫州投資客開始為資金尋找下一個方向。

　　中國銀河證券股份有限公司溫州大南路證券營業部鐘小軍總經理告訴中國證券報記者，目前還看不出樓市資金大幅流入股市的跡象，但有部分投資客對股權投資產生興趣。

　　鐘小軍參加了溫州民間資本峰會，他說，多數炒房團成員依然長期看好中國房地產，只是短期利潤被“鎖定”。

　　中國證券報記者獲悉，溫州中小企業促進會正牽頭組建的溫商對外投資聯盟，旗下將包括各類獨立運行的私募基金，委托專家進行對外投資。目前溫州已有陽光私募看中溫州游資，短短幾天，招募資金近2億元。

　　業內人士分析，如果許多股權投資機構真正做到很規范，并且確實能給溫州資本帶來穩定且可觀的收益，那大批溫州民間資本涌入股權投資市場是必然的，目前已有這種勢頭。

　　在溫州，民間資本轉向VC、PE領域的趨勢已很明顯，有關數據顯示，溫州目前已有通過各種形式投入到股權投資領域的資金大約200億元。

　　中國證券報記者在所住的酒店還發現，有溫州本地老板參與創投機構的宣講會議。溫州一券商告訴中國證券報記者，類似的創投機構到溫州募資，早在2008年上半年就曾經出現過。但隨著后來爆發的金融危機，溫州民間資本進入PE行業的步伐明顯放緩，募資規模也出現顯著下降。但最近一段時間來，明顯感覺到又在回漲。

　　事實上，不少溫州商人雖然做制造業，但并不滿意制造業5％-8％的毛利率。“在溫州做勞動密集型的實業很難賺到錢，賺3％的毛利都很困難。”老董說，溫州人不喜歡存銀行，銀行的利息還抵不上CPI的消耗，寧愿投放民間信貸，一個月還能收回10分利，一年下來，收益也比做實業高。

　　中國證券報記者在溫州采訪時，聽說溫州投資客購買實物黃金動輒幾百萬元，甚至上千萬元。數據顯示，最近中國黃金溫州旗艦店金條銷量快速增長，投資者也從過去的按“克”買黃金，升級為論“斤”買。

　　投資“價值洼地”城市

　　“觀望”成為溫州炒房客使用最多的詞匯之一，在通貨膨脹預期之下，炒房團并沒有出現大幅拋售現象。“最主要是，新政出臺后，市場交易急劇萎縮，觀望情緒濃，即使拋盤，也無人接手。”老董說。但是，投資地域正在發生變化。

　　2009年10月起，陸續從山西煤改撤資的溫州投資客，有一少部分聚集三亞，一少部分轉到境外迪拜、澳洲等地，特別是近日國內房產新政連下重拳，溫州炒房團對轉戰海外市場表現出一定興趣，但很多政策法規并不熟悉，溫州炒房團還是比較謹慎，但并不如外界預計的那么熱烈，大部分資金還在手里觀望。王珍楠認為，“這部分資金大約有300億元。”

　　中國房產信息集團對1000多位身價在2000萬元—5億元之間的樓市投資者進行的調研訪談結果顯示，部分投資者早在2009年9月份開始陸續將手上部分房產拋售。

　　“部分投資者開始向寫字樓和商鋪轉移，住宅價格過去幾年上漲，而商業地產的價格相對偏低，一些優質地段寫字樓和獨立商鋪成為了他們關注的目標。”中國房產信息集團分析師薛建雄說。

　　由于新政打壓，絕大部分溫州資本已經暫停了對一線新房地產項目的投資，但不少投資者已經將目光投向珠海、廈門、昆明等二線城市。王珍楠分析說，“這些城市是典型的價值洼地，還有增長潛力，雖然遭遇調控，但不屬于房價過高、漲幅過快的區域，因此受調控影響較小。”

　　溫州人的投資動向，也印證了中國房產信息集團分析師薛建雄的一份研究報告，薛建雄對上千萬投資者提出方向性投資建議，關注一些資源型的三四線城市房產。

　　薛建雄認為，在經濟過熱的情況下，國家淘汰一些過剩產能，同時將一些相對成熟的產業向三四線城市轉移，國家高速公路和鐵路網的建設，也為目前的產業轉移提供了基礎條件，因此未來幾年會出現一些類似鄂爾多斯（600295）、包頭等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅覺靈敏的投資客可能會借助這一輪樓市調控時機大舉進入。

　　在觀望情緒的背后，溫州炒房團其實內部意見并不統一，他們甚至對樓市判斷出現截然相反的結論。

　　之前宏觀調控的“失效”，已經給炒房者老董的一個習慣性思維，他認為，目前僅僅造成觀望情緒，但他懷疑樓市政策能持續多久，他認為可能會復制前幾輪調控的結果，部分泡沫嚴重區域短時間內能明顯產生遏制作用，但從長期來看，依然看好中國房地產。老董說，這次國家調控的基調是“遏制過快增長”。

　　不過，也有炒房者認為，目前已經不是幾年前的大環境了，炒房時機已經過去，隨便提錢進入樓市的年代，基本不可能再出現了。

　　“現在炒房客最擔心的是保有稅，如果征收高稅率的保有稅，那么對炒房者是一個打擊。”一不愿意透露姓名的炒房者說，“其他任何營業稅都可以轉嫁到下家，唯獨保有稅轉嫁不了。”

　　當地政府主動引導

　　溫州市市長趙一德接受媒體采訪時表示，據不完全統計，僅溫州流動的民間資本已經達到6000多億元，而且每年以14％的速度快速增長。如何提高民間資本投資的安全性和收益率，如何將民間資本有效有序引導到有利于國家經濟健康發展的方向，一直是市政府深思的問題。

　　據悉，溫州將組建股權營運中心、溫州民間資本投資服務中心，擬于6月份以后正式運營，以整合溫州民資。其中，溫州民間資本投資服務中心，打算引入50余家國內外投資機構、基金公司，集中發布“資本與項目”的供需雙方信息。而溫州市股權營運中心，則希望實現非上市公司的股份轉讓，讓民間資本與產業項目有效對接。 

　　5月13日，民間資本“新36條”，如同迷惘期聽到一聲春雷，為溫州炒房團資金打開了另外一扇窗。“新36條”能否激活浙江“蟄伏”民間資本，還有待觀察。中國證券報記者了解到，目前包括溫州商人在內的浙江商人還在等待“新36條”的細則落地，期待真正打破民營投資發展中存在的“玻璃門”現象。

　　“如果有更寬廣的投資渠道，也不會都扎堆房產。”一投資客說。