逾七成標桿房企銷售均價逆勢上漲 房價實質性調整臨近

　　房地產調控政策持續(xù)數月，信貸不斷收緊及整體樓市低迷，但一個尷尬的事實是，多數房地產企業(yè)的銷售均價不降反升。

　　根據已經公布數據，《第一財經日報》對10多家房地產企業(yè)銷售數據進行對比研究后發(fā)現，超過七成的樣本企業(yè)在今年前五個月銷售均價高于2010年全年銷售均價，部分企業(yè)銷售均價漲幅甚至接近30%。

　　開發(fā)商銷售均價的變化直接決定著整個房地產市場的價格走向，這一指標的逆市上漲無疑會在很大程度上置房地產調控政策于兩難境地。

　　多家房企銷售均價仍上漲

　　正當外界認為多重調控壓力之下樓市成交萎縮將日趨嚴重之時，房地產巨頭卻在5月份出現銷售業(yè)績集體大幅反彈，前五個月的銷售價格則繼續(xù)走高。

　　公告顯示，5月份萬科銷售額超90億元，同比增長近八成；恒大勁銷77.8億元，同比更增長逾九成。包括碧桂園[3.15 2.27%]、雅居樂、中海、保利等房企在內20多家已經發(fā)布的最新業(yè)績報中，近八成房企5月銷售環(huán)比實現了增長。

　　上述房地產標桿企業(yè)中，多數企業(yè)今年前五個月銷售均價都高于去年全年均價，其中中海地產和保利地產[10.26 3.01% 股吧]銷售均價漲幅超過20%，富力地產[9.78 1.35%]、碧桂園和金地集團[6.12 1.66% 股吧]銷售均價漲幅則超過10%，恒大地產[4.70 2.17%]和世茂房地產[8.95 0.11%]的漲幅接近10%。

　　根據公告數據推算，2011年1~5月，中海地產累計實現銷售金額332.7億元人民幣，實現銷售面積243.7萬平方米，銷售均價約為13652元/平方米，較2010年10770元/平方米的全年銷售均價上漲了27%，在各大開發(fā)商中漲幅居前。

　　1~5月，保利地產累計實現銷售金額281億元人民幣，實現銷售面積243.3萬平方米，銷售均價約為11550元/平方米，較2010年9612元/平方米的全年銷售均價上漲了20%。

　　富力地產在1~5月累計實現銷售金額108.6億元人民幣，實現銷售面積70.4萬平方米，以此推算出的銷售均價為15426元/平方米，其2010年全年銷售均價為12955元/平方米，前后上漲了19%。

　　碧桂園、金地集團、恒大地產、世茂房地產今年前五個月的銷售業(yè)績大幅增長，同時四家開發(fā)商的銷售均價分別為每平方米6335元、13993元、6936元和13046元，這四家開發(fā)商2010年全年銷售均價則分別為每平方米5483元、12372元、6393元和12055元，漲幅分別約為16%、13%、9%和8%。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)[2.39 2.14%]和雅居樂這一指標的漲幅分別約為4%和2%。

　　在本報研究的樣本開發(fā)商中，今年1~5月銷售均價較去年有所下降的僅萬科、恒盛地產[2.21 -0.45%]和佳兆業(yè)。其中，萬科前五個月銷售均價為11579元/平方米，較去年12049元/平方米的全年均價下降約4%，恒盛地產和佳兆業(yè)則分別下降約11%和33%。

　　開發(fā)商調價壓力漸增

　　招商地產[16.73 1.58% 股吧]有關負責人接受本報采訪時表示，多數開發(fā)商銷售均價仍在逆市上漲，恰恰說明目前開發(fā)商仍沒有進行實質性降價，因為供求關系尚未發(fā)生根本性變化，房地產企業(yè)降價動力明顯不足。

　　他同時認為，限于多種因素影響，開發(fā)商不到萬不得已不會選擇降價，“但為了促進銷售，很多房地產企業(yè)會選擇搞精裝修、做戶型優(yōu)化以及項目硬件升級等方式，提高產品的性價比，這也在一定程度上導致房價進一步上漲。”

　　值得關注的是，部分房地產企業(yè)在5月份單月銷售均價出現環(huán)比下降，顯示出市場僵局正在發(fā)生微妙的變化。

　　根據萬科公布的銷售數據計算，萬科5月份的銷售均價較今年前4個月大幅下降，意味著萬科在5月份進行了適當的價格調整，由4月份的均價12322元/平方米降至10087元/平方米，下降幅度為18%。

　　同時，恒大地產在5月實現合約銷售額77.8億元，合約銷售面積113.2萬平方米，合約銷售均價每平方米6871元，比4月的7028元/平方米略低；遠洋地產[3.50 -0.57%]5月銷售額19億元人民幣，銷售面積約13.6萬方米，銷售均價下降至每平方米13970元。

　　在存款準備金率再次上調之際，國際評級機構標準普爾在6月15日將中國房地產業(yè)的整體評級由之前的“穩(wěn)定”下調至“負面”，同時預測未來12個月內中國內地的房價將下調10%，并再次引發(fā)市場對房價走勢的討論。

　　標普認為，雖然很多房地產企業(yè)今年前5個月的房地產銷售令人滿意，但預計隨著緊縮政策的效力顯現，銷售勢頭將有所減弱。同時預計2011年下半年中國將出現房地產價格的調整，到時若銷售低迷，開發(fā)商流動性將很快枯竭。

　　廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓向本報表示，中國房地產業(yè)信用評級被下調說明中國房地產行業(yè)調整期即將到來，因為隨著貨幣政策的持續(xù)收緊、市場銷售不暢、房企庫存率與負債率上升，大多數房企資金鏈斷裂的風險加大。

　　他認為，特別是今年第六次上調存款準備金率后，房企資金鏈進一步被壓縮。預計開發(fā)商將在第三季度實施降價促銷策略，死扛房價的開發(fā)商將可能被地產調控淘汰出局，整體房價下半年可能出現實質性調整。

　　不過，業(yè)內多數觀點仍認為，雖然目前層出不窮的樓盤促銷信息似乎預示著房價開始顯現下行跡象，但下半年是否會出現價格拐點仍不好判斷，尤其是在6月樓市仍以小幅優(yōu)惠為主流，明顯降價趨勢仍難現。