李一戈專欄｜像抓房價一樣抓租房市場

我的一位朋友又要搬家了。有過在大城市租房經歷的都有體會，一兩年搬次家是普遍現象。如果有合適的房子可以長住，誰愿意經常搬家折騰呢，搬之前，打包整理物品要幾天，搬之后，整理擺放物品又要幾天。如果家具用品不全，還得重新置辦。

更別說每次都要在非工作時間四處奔波尋找新的房子，好不容易看中了一套，房東卻總是咬緊牙關不肯讓步，租金不漲就是善良的業主了。

朋友與他人合租的房子并未到期。起因是大房東與二房東鬧了糾紛，相互指責，殃及租客。也是在此過程中，朋友才知曉，二房東居然月租金就吃了差價2500塊！他從其他不同業主手里收了一批房子，再通過小中介把房子租出去。

對這種二房東的行為，法律法規有什么規定嗎？

翻看了住建部剛公布的《住房租賃條例》（征求意見稿），很遺憾，對前述二房東大吃差價，遇到問題卻甩鍋的行為，《征求意見稿》里找不到對應的條款。第五十九條有一款，“賺取租金差價”的行為，最多是處以2萬元以上10萬元以下的罰款，嚴重的吊銷營業執照，但這個罰則是針對房地產經紀機構的。

而這個二房東吃差價，只是個人行為，中間幫他簽租賃合同的小中介，并沒有吃差價。幾個合租的室友投訴無門，只得選擇搬家。

住房租賃立法，討論好些年了。看得出來，如今的這份《征求意見稿》，已經吸收了各方的意見，能規范的都盡量規范到了，但也沒有驚喜。

住房租賃市場，出租人處于相對優勢地位，《征求意見稿》在保護民事主體雙方合法權益的基礎上，更側重于規范出租人及其代理人的行為，罰則占比亦如此。這當然很有必要。但對如何規范個人出租行為，除了用合同法來規范，專項法規可以做一些創新探索。

值得注意的是，我們的住房租賃市場，仍然是以個人房源為主，機構化率占比只有5%左右。2017年以來，長租公寓有了較快的發展，但機構運營的房源也多是從業主個人收集而來。2018年暑期在北京等城市曾經出現一輪運營機構高價收集房源從而哄抬房租的現象。《征求意見稿》對此也作出了要將其列入經營異常名錄的規定。

但我個人認為，這個規定重在事后處置缺乏事前防范且無相應罰則，偏輕。建議該條款以“不得”為前置，并增列罰則。因為房屋租金被哄抬上去后給承租人造成的損害，很久都難以消除（漲易跌難），應該防范在先，追罰在后。

必須承認，多年來，我一直在鼓吹發展住房租賃市場，規范好住房租賃市場。理由是：第一，住房租賃市場是整個房地產市場不可分割的重要部分，而“租購并舉”也是中央確立的促進房地產市場健康發展的原則之一；第二，所謂的樓市黃金時代，其實是新建住房銷售市場的黃金時代，而隨著新房增速的放緩，存量房將占據越來越多的市場份額，它們中的相當部分將進入租賃市場，這也就是為什么以存量房交易為主的貝殼找房，市值超過萬科的主要原因。

第三，也是我個人認為最重要的，租賃住房既是住房保障的基礎，也是住房保障的核心之一，以租房解決住房問題的人群，往往是較為弱勢的群體，因而也是最需要給予保障、保護的群體。但過去多年，我們更多將住房租賃市場交給市場自我調節，雖然也曾在房租上漲過快時有過干預，但關注度有限，效果有限。

我愿意再次呼吁，應將住房租賃市場納入整個房地產市場調控之中，納入房地產長效機制之中，要像抓房價一樣抓住房租賃市場，規范市場主體的租賃行為，管控房屋租金，堅決遏制房租的過快上漲。甚至可以將房租漲幅不得超過當年CPI漲幅寫入《住房租賃條例》里。

前面講了，我國住房租賃市場的機構化率只有5%左右，而成熟經濟體的占比少則25%以上，高者達50%以上，日本甚至達到80%。《征求意見稿》的扶持政策，鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，支持發行REITs等，但在供應側方面的激勵措施略顯不足。

比如，利用集體建設用地建租賃住房，是增加租賃住房供應的重要渠道。各地還在試點，但進展緩慢。《征求意見稿》在附則里也寫了，“集體土地上依法建造的住房的租賃活動及其監督管理，參照本條例執行”，但利用集體建設用地建租賃住房的具體規定，可能有賴于其他法律來規范，我個人希望正在修訂中的土地管理法能夠增加這方面的內容。

雖然我們的文化和消費傳統，是以擁有自己的住房為最大追求，而“擁有”往往又是以“購買”為指代，但所有人都買房，尤其是年輕人剛出校門就買房，顯然不現實。住房租賃市場的主體是年輕人以及中低收入群體，規范住房租賃市場，保障租賃雙方合法權益尤其是承租人的合法權益，很大程度上，就是保護我們的年輕一代。他們是城市的未來，是時代的未來。從這個意義上說，將一定的社會資源向他們傾斜，并不為過。