深圳新政落地首周：房?jī)r(jià)上漲被遏制，樓市進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)

從3月的魔幻上漲到7月的重拳調(diào)控，深圳樓市今年的鬧劇有了一個(gè)階段性的終結(jié)。

新政的效果立竿見(jiàn)影，一夜之間，不少人的購(gòu)房資格沒(méi)了，還有不少人首付比例和稅費(fèi)提高了。買(mǎi)房計(jì)劃突然被打亂，購(gòu)房需求驟減，中介和新房銷(xiāo)售簽下的單子也變少了。新房、二手房市場(chǎng)都沒(méi)了前幾日的狂熱氛圍。

3年落戶+社保，令大約30%的購(gòu)房者失去了資格，市場(chǎng)帶訪和成交明顯下滑，更關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，樓市運(yùn)行的邏輯被改變，不少炒房客被新政堵在了門(mén)外，拿著房票的人有底氣了，樓市進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，從狂熱走向平靜。

但此次新政，并不能讓深圳一勞永逸。嚴(yán)厲的調(diào)控，短期內(nèi)能夠遏制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，但只有從根源入手，解決深圳住房供應(yīng)不足的問(wèn)題，“穩(wěn)樓市”才有可能實(shí)現(xiàn)。

新政來(lái)“降溫”

“一覺(jué)醒來(lái)沒(méi)了買(mǎi)房資格”，新政對(duì)市場(chǎng)最大的打擊，是買(mǎi)房人突然變少了。

新房市場(chǎng)上，華強(qiáng)城、華潤(rùn)城四期、沙井海岸城、中海寰宇時(shí)代等幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)，都在緊急盤(pán)點(diǎn)之前到訪或掃街的客戶，看看還有多少有購(gòu)房名額。

吳靜是一名炒房客，為了“打新”，她加了好幾個(gè)購(gòu)房群，和兩個(gè)朋友同時(shí)關(guān)注著好幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)。原本計(jì)劃目標(biāo)是遠(yuǎn)洋天著，新政出來(lái)以后，兩個(gè)朋友沒(méi)名額了，自己首付也不夠了。

根據(jù)新政，熱點(diǎn)樓盤(pán)搖號(hào)要“優(yōu)先滿足無(wú)房居民和個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的”，這也意味著，不少剛需客手里拿的都是優(yōu)質(zhì)房票，上車(chē)機(jī)會(huì)大大提高。

剛需買(mǎi)房人終于可以揚(yáng)眉吐氣了。新政出臺(tái)當(dāng)天，華潤(rùn)城四期討論群里有買(mǎi)房人表示：“昨天已經(jīng)被潤(rùn)四勸退怕陪跑，今天突然又覺(jué)得很有機(jī)會(huì)。”語(yǔ)氣里是藏不住的欣喜。

不少有資格的買(mǎi)房人表示，也準(zhǔn)備去新盤(pán)碰碰運(yùn)氣，畢竟手里拿著房票的人不多了，買(mǎi)到網(wǎng)紅盤(pán)也不是沒(méi)有可能。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套，環(huán)比下降8.0%，看起來(lái)降得不太多，是因?yàn)橹胺e累的成交釋放；深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，新房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)交易量會(huì)明顯下降。

人們不再熱衷于“打新”，二手房更是“涼涼”，中介們都沒(méi)生意了。房產(chǎn)中介小趙說(shuō)，“平時(shí)周末可以簽個(gè)兩三單，現(xiàn)在就只是問(wèn)的多?！彼J(rèn)為，二手房在未來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)明顯下滑，生意會(huì)越來(lái)越不好做。

之前牛氣沖天的二手房業(yè)主放低了姿態(tài)。中原地產(chǎn)中介小張告訴記者，新政落地前，客戶看中房子后，不少業(yè)主會(huì)臨時(shí)反價(jià)，漲20萬(wàn)、50萬(wàn)都很常見(jiàn)，還有小區(qū)業(yè)主集體漲價(jià)的。但現(xiàn)在，很多二手房業(yè)主主動(dòng)下調(diào)了房源報(bào)價(jià)。

比如南山區(qū)諾德假日花園，已經(jīng)有業(yè)主在新政當(dāng)天，把掛牌價(jià)從960萬(wàn)降到900萬(wàn)；寶安區(qū)蘋(píng)果園的業(yè)主原本報(bào)價(jià)760萬(wàn)，新政第二天降到739萬(wàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，高價(jià)盤(pán)跳水一定會(huì)有。比如，前期加杠桿買(mǎi)房的投資客，賬面浮盈還比較可觀，對(duì)后市悲觀，想趁著高價(jià)出貨。深圳房?jī)r(jià)去年以來(lái)到現(xiàn)在，均價(jià)漲了1萬(wàn)元，光漲幅就是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平。降價(jià)幾十萬(wàn)上百萬(wàn)表面看損失挺大，其實(shí)是“擠水分”。

在這種氛圍下，二手房市場(chǎng)成交慘淡，網(wǎng)簽量呈“斷崖式”下滑。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布一周（7月13日至19日），深圳二手房網(wǎng)簽量為5143套，環(huán)比大跌48.7%。

深圳多個(gè)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系有了重大改變，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)了，樓市開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

并非一勞永逸

靴子重重落地，給市場(chǎng)帶來(lái)的動(dòng)蕩不小。所有人都在關(guān)心，深圳樓市何去何從？房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺嗎？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這次政策有力打擊了投資需求，預(yù)計(jì)部分投資客很可能開(kāi)始離場(chǎng)，若政策在收費(fèi)、購(gòu)房資格、信用貸等方面嚴(yán)格執(zhí)行，深圳有望開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期。

過(guò)去深圳樓市領(lǐng)先北京、上海的行情將告一段落。預(yù)計(jì)深圳未來(lái)半年，投資比例將暴跌，房?jī)r(jià)將開(kāi)始一輪明顯的下調(diào)，跌幅在5%以上。

李宇嘉預(yù)測(cè)，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價(jià)格可能下降。此次政策的調(diào)整周期最短1個(gè)月，最長(zhǎng)8個(gè)月；深圳樓市的總交易量，最多會(huì)降70%，最少也只能達(dá)到20%。

不過(guò)他指出，深圳樓市此輪調(diào)控將更多在短期內(nèi)影響樓市，長(zhǎng)期依然要看基本盤(pán)。

穩(wěn)字當(dāng)頭始終是樓市的主基調(diào)，對(duì)于深圳，監(jiān)管層也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，深圳既要調(diào)控，也要穩(wěn)樓市，這就要考驗(yàn)深圳的智慧了。調(diào)控是短期之舉，未來(lái)樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動(dòng)。

但不管調(diào)控多么嚴(yán)厲和頻繁，最終決定樓市走向的是供求關(guān)系。為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)樓市”，深圳政府今年還從根源入手，解決住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。

2020年上半年，深圳共出讓了13宗涉宅用地，出讓面積49.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約25.7%。今年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，較去年計(jì)劃的150公頃增加了近一倍。

為解決土地稀缺的問(wèn)題，深圳的城市舊改也被寄予厚望。截至2020年7月19日，已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目891個(gè)，已通過(guò)城市更新專(zhuān)規(guī)批復(fù)項(xiàng)目509個(gè)。

7月20日，深圳出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》，其中規(guī)定，當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

這意味著“釘子戶”可由政府實(shí)施個(gè)別征收，舊改效率有望大大提高。

易居中國(guó)總裁丁祖昱認(rèn)為，后續(xù)政策的實(shí)施效果還有待于進(jìn)一步觀察，但短期內(nèi)一定是立竿見(jiàn)影的，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響。在深圳“虛高”的房?jī)r(jià)上澆一些冷水，讓市場(chǎng)冷靜一下，這對(duì)深圳未來(lái)的發(fā)展不是一件壞事，可能更利于未來(lái)的發(fā)展。

此外，政府也應(yīng)該進(jìn)一步思考，如何增加供應(yīng)量，引導(dǎo)合理市場(chǎng)預(yù)期，讓整體市場(chǎng)平衡穩(wěn)定。這個(gè)政策出臺(tái)不代表之后就一勞永逸了，未來(lái)政府還有很多的事情需要一起配合。

深圳業(yè)內(nèi)人士鄧志旺認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳還是需要解決供給不足問(wèn)題，比如加快都市圈建設(shè)、疏導(dǎo)需求和規(guī)劃調(diào)整、增加住宅用地供應(yīng)。