揭秘濟南商業街旺鋪不旺的原因

　　4月1日，位于和平路的誠基·泉城新時代商業步行街，開業近兩年人氣一直不旺，面臨著經營難、招商難的問題。實際上，近幾年濟南市區內新建了不少大型綜合商場和商業街，短時間內商家的急速增長、緊鄰建設，導致城市消費能力暫時無法消化，出現了不少商場門庭冷落、生意慘淡的境況。位于和平路的誠基·泉城新時代商業步行街，開業近兩年人氣一直不旺，面臨著經營難、招商難的問題。實際上，近幾年濟南市區內新建了不少大型綜合商場和商業街，短時間內商家的急速增長、緊鄰建設，導致城市消費能力暫時無法消化，出現了不少商場門庭冷落、生意慘淡的境況。

　　蘋果城不少店鋪已經歇業，正待全面轉型 濟南市商務局相關工作人員表示，目前濟南市商場、商業街“無序發展”，目前濟南市商務局正在修編《濟南市商業網點規劃》(以下簡稱《規劃》)，對于全市商業網點、商業圈以及商業街的布局進行引導。

　　蘋果城時尚主題商場賣的全是路邊貨招商定位不準讓人對蘋果城很失望

　　陷入困境的也不止誠基·泉城新時代商業步行街，相隔不到一千米的另一家商業綜合體蘋果城，去年5月份正式開業后也一直受到同樣的困擾。

　　1日，記者在位于歷山路的蘋果城看到，地下一層的商鋪全都關門歇業，通過玻璃門可以看到，所有店鋪里面都空空如也。只有最南頭的一家咖啡廳里還擺放有整齊的桌椅，但也是大門緊鎖、看不到工作人員。一樓臨街的店鋪，只有不到一半還在開門營業，關門的店鋪多數還掛著原來的招牌、里面已經都被搬空了，而商場內不少店鋪也大門緊鎖，到處是打折、甩賣的牌子。記者準備乘電梯去二樓，但工作人員告訴記者，二樓不營業、正在做整體裝修。

　　“蘋果城剛一開業我就去過，不過挺失望的，感覺和山師的秀水街沒什么區別，全是地攤貨。”市民梁女士是一位外企白領，平時就對購物、時尚、潮流特別感興趣，蘋果城開業前，看到宣傳廣告上打的是“時尚達人潮流主題商場”，梁女士就特別期待，可是開業一看卻讓她失望不已，“這里面不是外貿的就是仿版，和路邊小店里沒啥區別，還比路邊攤上的貴，除了吃飯我都沒再來逛過。”

　　春節過后，連蘋果城地下一層的美食廣場也關門了，梁女士非常惋惜地說，“現在只有一樓還有幾家店鋪開著，都在打折甩貨，看樣子是不想干了，這么大的商場、地段這么好，怎么就沒開起來呢?”

　　上下三層、裝修時尚精致的大型shopping　mall怎么就開不起來呢?覺得納悶的不僅是消費者，還有不少在此營業的商戶。在一樓一個品牌飾品店門口打出了三折的招牌，導購人員王女士說，“過幾天一樓也要裝修，我們就準備撤柜了。”她介紹，剛開業時的生意還挺好，歌友見面會、簽售會什么的吸引了不少顧客，可是后來人氣就越來越差了，“蘋果城現在變成了一個爛蘋果。”

{page_break}

　　錯過了聚人氣的最佳時機轉換招商思路，還能“救活”蘋果城嗎?

　　據一樓品牌折扣店的商戶姜女士介紹，此前蘋果城的招商中心對商場定位做調整，商戶可以申請留下，但是否真的能留下要經過公司的篩選。“現在蘋果城的定位換了，不會再像以前那樣什么店都能進來，留下的除了品牌店就是有自己特色、比較時尚的小店，以后一樓還會打通、做成恒隆那樣的通透商場。”

　　在這個折扣店里，記者看到不僅有服裝還有毛絨玩具和創意禮品，姜女士說，現在這個折扣店里一共有三家店，公司安排他們暫時在這里經營，把尾貨清一清，等整體裝修結束、再次開業以后，他們這樣的個性小店會搬到二樓去。

　　“現在不用付房租，連物業費都免了，那些不能留下的店鋪，公司都退了全部的租金，還是挺有人情味的。”姜女士說。 記者從蘋果城招商中心了解到，濟南蘋果城招商管理公司聘請了專業招商策劃團隊，對濟南的商業環境以及蘋果城的目標人群、業態布局等都做了調整。目前負責招商的香港環球商機商業地產顧問機構工作人員張經理表示，蘋果城以后將會以品牌商鋪為主，定位是具有一定購買力的白領階層。

　　“下一步蘋果城的規劃是一二樓以服裝為主，招商是以國際上二三線、國內一二線品牌為主，地下一層做餐飲主要是做品牌的中西式簡餐。”他介紹，重新開業以后，商場里小鋪會比現在少很多，到時候把隔墻打通了做通透的大鋪，預計將在9月份開業，現在正進行新一輪招商。

　　一樓經營韓國食品超市的顧女士，正在店門口掛出“裝修清倉、一件不留、進價銷售”的牌子。她說，過幾天一樓也要裝修，到時候整個商場都會關門，他們也只能停業，但對下一步的經營她還是充滿信心。“其實剛開業的時候生意挺好的，我覺得重新開業了生意肯定比現在強。現在就是盡量把食品甩一下，其他沒有保質期的反正放著也不壞，我就留著下次開業再賣。” 大觀園商圈新商場、新購物形式的興起分流了顧客群錯位經營可以一定程度避免競爭 近日，記者對大觀園商圈的各個商場、商業街進行了探訪，發現新商場的建設使得原先比較集中的客流被分散到了各個地方。歐亞大觀園、地下人防商城、萬達廣場、振華商廈，同一商圈里的四個商城，客流量比較平均，但是都不算太大。

　　1日，記者來到歐亞大觀園商場看到，商場里多以中老年人服裝為主，價位普遍比較低。“如今大型商場、商業街越來越多，加之網上購物的沖擊，顧客已經很大程度上被分流了。”大觀園商場一位工作人員告訴記者，歐亞大觀園商場于1931年建成使用，如今已經有80多年的歷史了。雖然與幾十年前，濟南首屈一指的繁華商埠無法相比，但是目前商場的經營狀況正在慢慢好轉，依托小吃街、廟會等活動，商場很大程度上依靠旅游以及傳統文化的底蘊在發展。

　　說起同一商圈內的競爭狀況，工作人員表示，商圈里還有人防商城、振華商廈以及新建不久的萬達廣場，不過由于商場采取了錯位經營的定位，所以并不存在太大的競爭。她介紹說，大觀園商場采取的是“百姓價格”，與萬達廣場等新建商場的高端路線不同，一定程度上避免了正面競爭。

{page_break}

　　■專家說法高明的商業應該避免競爭同質化是“旺鋪不旺”的重要原因

　　山東大學經濟學院經濟學系教授、博士生導師孫曰瑤認為，同質化競爭是現在很多商場紅紅火火開業卻經營慘淡的重要原因。

　　他介紹，經濟學中有一個名詞叫做商業生態系統，假如把大型綜合商場比喻成大型喬木，那么大超市就是灌木，路邊的專賣店、小超市就是草本植物，還有路邊攤就相當于地衣。如果周邊已經有一個大型的商場，那么再建一個大商場就相當于有兩個大型喬木在爭奪領地和養分，最后的結果很有可能是兩敗俱傷。“就蘋果城所在的商業生態系統而言，按照其以前的招商模式應該也有出路。其實能和網店聯系起來，把這里做成網店實體店的集結地，打出時尚牌再和網店結合起來，做出自己的特色，應該是一個很好的選擇。”

　　對于目前濟南市區很多大型購物商場集中建設、開業，是否是重復建設，濟南的消費力是否幾近飽和孫曰瑤認為不可一概而論，要和濟南市的城市化規模和市民收入結合起來考慮。目前濟南的發展空間應該還很大、市民的收入水平也有上升空間，關鍵就在于區位選擇，這種新的購物中心應該選擇在新的地方建設。“就怕一窩蜂地跟隨，結果只能一起完蛋。以后濟南新建商場的一個發展趨勢應該是層次更加細化和更有針對性，而避免同質化的建設，高明的商業家應該是避免競爭。”

　　■濟南市商務局目前濟南市商業發展有點無序正在修編《濟南市商業網點規劃》

　　說起目前濟南市商場以及商業街的建設，濟南市商務局的一位工作人員坦言，目前就是“無序發展”。該工作人員表示，其實在2005年，濟南市商務局制定了《濟南市商業網點規劃》(以下簡稱《規劃》)，對于全市商業網點、商業圈以及商業街的布局都做了詳細布局。

　　記者在《規劃》中看到，“城市商業中心規劃形成1個都市級商業中心，4個市級商業副中心，20個區域級商業中心和100個左右社區級商業中心的四級結構體系。”“規劃建設商業街共計有43條。”而且對于每一個商業中心以及商業街的位置都有具體規劃，然而記者看到目前不少已經建成或者正在建設的商業中心以及商業街并不包含在其中。

　　濟南市商務局該工作人員介紹說，在發展過程中，《規劃》的內容沒有得到具體的貫徹落實，有的地方兩個商場隔得很近，有的地方還沒有商場。“國家沒有這方面的立法，便沒有約束力，目前很多商場、商業街都是自發形成的，屬于市場行為，并沒有按照《規劃》的內容來進行。”他說，其實，之前已經制定了《規劃》，時間比較早，已經不實用了。為了防止無序發展，目前正在進行《濟南市商業網點規劃》的修編，“這個工作剛剛啟動，大概到年底完成。”他介紹說，修編過程中，將做一個適合目前城市發展的新規劃，對今后濟南市商業網點的布局以及發展進行設計，新規制定以后將通過各種途徑推動其實施。