深圳零售物業的平均空置率接近10%

　　深圳零售物業的平均空置率接近10%，而在空置率有上升趨勢的同時，今年預計還將有9座大型購物中心開業，共新增77萬平方米的零售商業面積。而在少數成熟商圈的購物中心之外，大多新興商圈的購物中心將面臨空置和招租困難的難題，業內甚至預計“未來全市優質零售物業空置率將有急升的可能”。

　　這些新增大型購物中心內的零售商業面積將靠哪些市場來消化?多家房地產服務機構的統計和分析都顯示，越來越多以ZARA、H&M為代表的快時尚品牌，看中深圳日益成長的80、90后年輕消費人群而進駐深圳，租賃購物中心內的商業面積以迎合消費人群，它們的進駐也部分填補了那些新增購物中心的商業空間。業內人士表示，未來將有更多國際知名快時尚品牌進入深圳市場，為消費者帶來更多選擇，亦有助于深圳零售商業市場形成更豐富而合理的品牌結構。

　　不同商圈租金兩極化

　　根據高力國際研究顯示，2013年第一季度，深圳寶安區的海雅繽紛城和天虹兩家購物中心正式開業，為零售物業市場帶來21.1萬平方米的新增供應，使得深圳零售物業的整體庫存面積增加至218.18萬平方米。

　　“新增購物中心的入市讓深圳零售物業的平均空置率達到了7.86%。”高力國際深圳商鋪服務部董事林丹表示，這環比上個季度上升1.1個百分點。而來自仲量聯行的數據也顯示，一季度深圳優質零售物業空置率較上季上升3.5個百分點。

　　此外，記者了解到，位于福田區的新城市廣場由于正在進行內部裝修調整，也使得空置率大為上升，預計今年底才重新招商開業;而寶安區由于海雅繽紛城和天虹購物中心的新開業，尤其是海雅繽紛城的大規模入市，帶來全區空置率小幅上升;其他區域空置率則基本與上季度持平。

　　來自仲量聯行的數據顯示，一季度國內外零售商雖呈現擴張態勢，擴張步伐卻較謹慎，零售地產市場復蘇較緩慢。對于深圳而言，目前購物中心的租賃需求主要為餐飲和時尚品牌零售商，成交也集中在核心區的優質商場，此外部分商場繼續租戶調整，然而效果不理想，導致空置率沒并有太大改善。

　　在這種購物中心新增供應、空置率上升趨勢的背景下，購物中心的租金在小幅下降。來自高力國際的報告指出，2013年第一季度，深圳市大型購物中心首層平均租金錄得每平方米每月917.16元(按實用面積計算)，與上季度相比輕微下降0.91%。“購物中心租金兩極化非常明顯，其中成熟商圈的優質購物中心，如萬象城、金光華廣場和COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上;而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購物中心則希望通過租金優惠吸引及培育優質租戶，故租金仍定位在較低水平。”林丹表示，但隨著關外配套逐漸成熟，人流越來越多，這些片區未來租金會逐步上升。

　　林丹預計，未來三個季度，深圳成熟商圈的購物中心租金水平將繼續堅挺，由于在新興商圈購物中心的租金定位仍會明顯低于成熟商圈，將會拉低深圳整體租金水平，平均租金水平將有微幅下降;受新增供應的影響，空置率水平也預計會上升。

　　零售物業空置率或急升

　　此外，高力國際統計顯示，預計今年還有9座大型購物中心正式開業，包括歡樂海岸購物中心、沙井京基百納廣場、星河盛世CoCo City和萬科廣場等，共計約77萬平方米新增供應投放市場，其中超過60%集中在寶安和龍崗區。“預計2013年深圳購物中心平均空置率會有較大上升，平均租金會有輕微下降。”林丹表示，隨著這一市場未來供應會有大規模上升，“如何吸引客戶并提升客戶重購率，成為購物中心面臨的重要挑戰，如何差異化定位、增加客戶體驗成為提升競爭力的主要途徑。”

　　而在一手商鋪交易方面，記者從仲量聯行了解到，今年頭3個月深圳一手商鋪銷售成交量達到13萬平方米，比上年同期高出2.33倍，并且市場上可出售的優質零售物業仍顯得較為缺乏。

　　仲量聯行深圳零售地產部副董事程怡認為，未來深圳零售商的擴張態勢仍將持續，但預期擴張步伐會繼續放緩，同時，大量新增供應推出市場，但零售商對新商場租賃需求較為謹慎，目前未開業的優質零售物業預租情況未為理想，預租率較上季沒有明顯提升，業主的預租壓力增加，部分項目將有延遲開業的可能性。因此，程怡預測未來全市優質零售物業空置率將有急升的可能，從而影響整體租金升幅，“現有核心區的優質項目租金將繼續穩定增長，支撐全市平均首層租金平穩上升，但因零售商需求謹慎，預計租金上升空間有限”。

　　什么樣的消費才能“填補”購物中心?有業內人士告訴記者，以ZARA、H&M為代表的快時尚品牌正成為80、90后主力消費的品牌，與此同時這一類品牌也能吸引到大量年輕消費人群，因此不少國際知名快時尚品牌近期相繼進軍深圳市場。

　　記者了解到，在今年第一季度，多個國際快時尚品牌進駐深圳購物中心。服飾方面，forever 21已確定進駐深圳海岸城，目前已開始圍擋裝修，預計今夏可以和深圳消費者見面，面積超過2000平方米;餐飲方面，香港圣安娜餅屋深圳首家店鋪將進駐寶能太古城，2月1日第二家店將在海雅繽紛城試業;同時，香港百佳集團旗下高端精品超市TASTE，以及與香奈兒淵源至深的時尚IMAX影院——盧米埃影城，將入駐海上世界。

　　快時尚品牌搶灘購物中心

　　這些快時尚品牌紛紛搶灘深圳的原因正在于80、90后的消費穩步上升，而同時他們又偏好這類快時尚品牌。林丹解釋，首先，深圳零售商業市場近年持續向好，社會消費品零售總額的增長速度雖有所放緩，但仍維持一定的升幅，這表明居民的消費需求亦呈穩步上升的趨勢;其次，越來越多優質購物中心開業，零售物業發展相對成熟;再次，偏好快時尚的80、90后漸成消費主力軍，越來越多國際知名快時尚品牌在深圳的大型購物中心落地開花。

　　“早年的ZARA、H&M、UNIQLO等品牌已在深圳經營多年，品牌深入人心，亦培養出一批忠實消費者，這也使得近年GAP、MUJI、TOPSHOP等品牌相繼在羅湖、福田及南山的多個大型購物中心落子布點，而未來，還將有這類品牌進入深圳。”林丹表示。

　　這類品牌的進駐將為新建購物中心帶來更多的年輕消費人群。有業內人士分析，對消費者來講，這類品牌款式新穎多樣、更新速度快、價格適宜、緊貼潮流，可以用相當實惠的價錢購買到款式幾可媲美國際頂級品牌款式的服裝，能為購物中心帶來消費能力較強的年輕消費人群，而這些人都是商場的中堅消費力量。

　　“以前，喜愛快時尚國際品牌的深圳消費者往往喜歡到香港購買，因為香港店的款式更新穎、更新速度更快、價錢更優惠、購物環境更好。但隨著近年越來越多這類品牌進入深圳，這些產品的款式及價格的差距正在縮小，而只存在匯率的問題，深圳店的更新速度僅略慢于香港店一個月左右，加上經常有折扣優惠，香港店的價格優勢已不太明顯。”林丹表示，深圳新開的購物中心環境亦毫不遜色于香港的購物中心，而消費者在本地消費還能免去舟車勞頓，因此，越來越多中產消費者更愿意選擇留在深圳本地消費。

　　“這些快時尚品牌的商鋪更傾向于選擇位置優越、交通便捷、規模較大、業態豐富的購物中心，對面積的需求亦較大，一般要500—2000平方米。”林丹透露，可以預見，隨著深圳未來更多購物中心和大型綜合體落成，將有更多國際知名快時尚品牌進入深圳市場，為消費者帶來更多選擇，亦有助于深圳零售商業市場形成更豐富而合理的品牌結構。