按揭貸收緊、經(jīng)營貸被嚴控 關上水龍頭后深圳樓市將如何走？

“這是深圳史上最嚴厲的調控，以后都沒有什么機會了。”2021年2月20日，在深圳的一個房地產交流群中，一名關注深圳樓市的人士如是說。

“歇菜了。我這個月的業(yè)績就八萬八，你說呢？”在2021年春節(jié)后的首個工作日，一名深圳的中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

如同他們的切身感受，深圳樓市中幾乎所有的炒作空間都漸漸被不斷升級的調控政策給“堵上了”。一切可能存在違規(guī)流入樓市的資金，也被嚴厲地“精準打擊”了，按揭貸、經(jīng)營貸的評估價格與比例逐漸收緊，能夠動用的資金杠桿越來越低。

深圳官方遏制“炒房風氣”的決心是顯而易見的，畢竟深圳房價在全國范圍內，是一枝獨秀的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)，2021年1月，深圳二手房價再次領漲全國，環(huán)比漲幅為1.7%，同比漲幅達15.3%。

層層政策加碼和監(jiān)管升級之后，深圳樓市將去往何處？

關緊水龍頭

深圳這一次調控升級的序幕，是由官方出臺二手房住房成交參考價格發(fā)布機制拉開的。

2021年2月8日，深圳市住房與建設局發(fā)布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，隨后官方還發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

根據(jù)多位中介、買賣方等市場參與人士的反饋，官方發(fā)布的二手房成交參考價格與實際成交價格存在一定的價格折扣。

盡管市場上對這一發(fā)布機制的出臺做好了準備，但一開始沒有多少市場人士會持消極的態(tài)度。

“2月8日當天二手房參考價機制發(fā)布后，我當時是持懷疑態(tài)度，覺得銀行不可能真按這個政策執(zhí)行審批房貸，畢竟指導價與市場實際成交價相差太大了。”葉立告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他是深圳一名品牌中介的店東。

葉立顯然低估了政策的執(zhí)行力度，在二手房參考價發(fā)布機制出臺后，深圳多家銀行迅速行動，表示住房按揭貸將按照二手房參考價作為重要依據(jù)來發(fā)放。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道此前報道，光大銀行率先發(fā)文稱，根據(jù)《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》及監(jiān)管要求，住建局發(fā)布的二手住房成交價格將作為按揭貸款參考依據(jù)。

此后，四大行中的建設銀行、農業(yè)銀行也陸續(xù)跟進，按揭貸款進一步收緊降低貸款比例，已經(jīng)是“板上釘釘”的事實。

按揭貸收緊，最直接的影響是，購房者能夠動用的杠桿變低了。“三成首付直接變五成，客戶都非常焦慮，尤其是剛成交的，忙到焦頭爛額，微信都回復不過來。”葉立指出。

按揭貸被嚴控之后，深圳官方對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的排查也在同時進行。

據(jù)報道，從去年11月起，某商業(yè)銀行就在收緊經(jīng)營貸，深圳二手房價格參考機制落地后，銀行對經(jīng)營貸資金用途排查力度加大。

近日這家商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)部分客戶通過注冊空殼公司且制造虛假經(jīng)營痕跡獲得貸款，最終資金流入樓市。對此違規(guī)行為，該行對客戶進行抽貸，限客戶在7個工作日結清貸款，否則將起訴或收回抵押物。

此外，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多名金融中介人士處獲悉，深圳已有部分商業(yè)銀行開始執(zhí)行申請住房按揭貸款的個人需要6個月后才可批經(jīng)營貸的規(guī)定。

深圳樓市何往？

對流入樓市的資金進行管控，為市場帶來的影響是立竿見影的。深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下降78.3%。

盡管有春節(jié)的影響，但市場的觀望情緒的確變得濃厚。

海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，很多購房者在政策新規(guī)未明朗的情況下，都不會貿然出手，因為一是新政執(zhí)行，購房成本會增加不少，另外如果嚴格執(zhí)行，那么長期來看，房價肯定會受到影響。“這樣看來，三到六個月的時間都會是觀望期。”

很顯然，官方的目的就是希望通過對房地產領域金融杠桿的控制，來起到平抑房價穩(wěn)定市場的作用。畢竟深圳的高房價的確會降低深圳這座城市對人才的吸引力。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳二手住宅成交均價66045元/平方米，同比上漲10%。細化到每個月，全年僅8-9月出現(xiàn)小幅下滑；到12月成交均價沖高至70800元/平方米，創(chuàng)全年最高紀錄。

京東數(shù)字科技研究院曾經(jīng)發(fā)布一份《2019中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》顯示，2018年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口流出比例分別達到1.13%、0.95%、1.05%和2.56%。

對于這一現(xiàn)象，京東數(shù)科研究院首席經(jīng)濟學家沈建光就表示，一線城市人口流出的重要原因便是高企的房價。比如，深圳雖然是創(chuàng)業(yè)者的樂園，但高房價使得一般收入群體難以承受。

對于深圳的年輕人來說，倘若沒有能夠在深圳看到落地安穩(wěn)下來的希望，他們當中有不少人都會選擇離開。

林園曾是深圳一家龍頭科技公司的測試工程師，是北京一所頭部985高校畢業(yè)的碩士生。在深圳奮斗了數(shù)年之后，她最終在2020年離開深圳回到西部的一座省會城市，“攢夠了首付，但疫情之后，深圳房價又漲了不少，最后發(fā)現(xiàn)我還是只能買得起離公司非常遠的地方。”

當然，穩(wěn)定房價不僅要靠降低需求端的預期，也應該在供應端發(fā)力才能夠有效地達到效果。

針對這一點，深圳官方也多次發(fā)聲，將不斷加大供應力度，加快構建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系，讓住房改革的成果惠及越來越多的市民群體。

2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應與保障體系，努力形成“1+3+N”住房制度體系，提出至2035年建設籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標。