商鋪回歸傳統 避開關山大百貨競爭

　　“關山大道不到5公里的一段路上，聚集了至少5個商業體，投資商鋪回報率能有保證嗎?”近日，有讀者致電，咨詢關山片商鋪投資。

　　記者連日走訪發現，被稱為光谷副中心的關山大道上，聚集了光谷新世界、保利時代、普提金、光谷天地等商業體，此外，光谷步行街四期、德國風情街也正向關山大道延伸。記者步行測算，部分商業體之間的距離甚至不足一公里。扎堆的商業綜合體，能否保證足夠的回報率?類似的武漢大型商業體發展“錢景”如何?

　　關山商業體相當于4個光谷步行街

　　公開資料顯示，光谷新世界開發規模20萬平方米、保利時代7.6萬平方米、普提金160萬平方米、光谷天地6.5萬平方米。一共接近200萬平方米的商業開發，相當于再造4個光谷步行街。多數商業項目都依托住宅項目開發。

　　關山大道某樓盤商鋪銷售經理說，“僅一至四棟樓，就有3000多住戶，加上尚未開盤的4棟樓，還有未開發的二期三期項目，您還愁商鋪火不起來嗎?”記者提出質疑，“很多樓盤都有自己的商業，差別在哪里?優勢在哪里?”

　　該銷售經理說，“商業的運作要看開發商的實力，如果沒有引進大型項目的實力，最后也只能是一座空城，我們已經有開發成功的項目作為參考，您還懷疑什么呢?”

　　武漢商鋪空置率將突破兩位數

　　國際知名房產咨詢機構仲量聯行一季度零售物業報告指出，武漢市一季度商鋪租金比去年四季度上浮2%。目前武漢商鋪投資最大的風險，是供應量持續攀升導致空置率上升。武漢現有商鋪面積是290萬平方米左右，而未來三年將新增350萬平方米。供應量的翻倍可能導致商鋪空置率急劇上升，今年空置率預計為8.3%左右，明年將達到12.6%，后年達到13.4%。

　　中指研究院華中分院市場研究總監李國政指出，未來5年，武漢的商業供應量不低于1200萬平方米，新入駐的大型零售購物集團，將給本地商業帶來升級換代的沖擊。“商業綜合體是城市發展到一定程度的產物。武漢兩江三鎮的格局，也為商業綜合體的生長提供了絕佳土壤。”

　　亞麻則認為，“城市商業綜合體的高集成度，大輻射力，是與片區人群的消費力和成熟的運營管理團隊密不可分。大批量商業綜合體的涌現，必將引發片區內的惡性商業競爭。”

　　依舊做百貨，未來競爭會非常殘酷

　　“商業綜合體的模式在關山大道片區是適用的。”武漢商鋪投資第一人易偉文分析稱，“如果開發商依舊做大型百貨，未來的競爭會非常殘酷。”

　　易偉文認為，商業綜合體實際上是小區底鋪的一種延伸。“但一味地追求高大上，實際上是把空間越做越小，還不如做社區鄰里中心，給小區業主更全的配套設施，比如集貿市場、早餐店、一般家具用品店等形式。這樣不僅區別了大型百貨，更貼近了社區業主，讓商鋪的價值得到真正體現。”

　　對于商鋪地段的選擇，易偉文說，“商鋪投資有金角銀邊的說法，投資人可以選擇樓梯通道兩側和樓梯拐角，這些地方地段好，未來收益也會比其他地段要高。”