購物中心在滬增長過度

　　購物中心成零售業主流業態

　　在零售業的“寒冬”中，城市綜合體中的購物中心憑借功能全、體驗多等優勢，抵抗住了電子商務的沖擊。但從上海商業的發展看，購物中心已呈現過快、過度增長。

　　世邦魏理仕統計，上海正在開發的44個商業項目中，只有五分之一的項目單體體量小于5萬平方米，而大于15萬平方米的項目個數占總量的11.4%。根據體量可以判斷，這些零售物業大多為購物中心。而從物業分布看，單體項目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段，主要是新興的社區性商圈，如真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。

　　同時，上海零售市場原有的百貨項目也開始了“購物中心化”調整。目前，很多百貨商場通過商場擴容改造、引入時尚品牌旗艦店、增加商場體驗性元素等，來營造一種類似于購物中心的消費體驗。這一“百貨商場購物中心化”的調整方式，意味著購物中心已成為上海零售業的主流業態。

　　同質化競爭致“日子不好過”

　　多功能的購物中心雖然擁有諸多優勢，但競爭依然激烈。世邦魏理仕上海商業服務部董事吳奕奕指出，這些物業在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題，即如何完成招租任務。從目前上海的零售業發展狀況看，百貨業的同質化現象很嚴重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現同質化趨勢。不同購物中心所囊括的業態、功能乃至品牌十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。

　　仲量聯行指出，今年二季度上海商業地產招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據統計，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標上揚3.9%，達到每平方米每天17.3元。尤其值得關注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3%。據分析，這是由于一些項目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結束后選擇撤出。這從一個側面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。

　　“大而全”不一定討市場歡心

　　注冊地產咨詢分析師陸志皓指出，隨著零售業競爭加劇，即便曾經成功的萬達模式也會失靈。他分析，萬達模式成功的最關鍵一點在于搶先一步——當其他商業項目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時，萬達卻開始打造城市綜合體。眼下，即便在新城、新市鎮，已很難再出現由一個開發商打造城市綜合體的機會;加上各種商業設施的快速發展，萬達模式所代表的“一家獨大”時代一去不返。

　　消費習慣的改變也注定了“大而全”的商業設施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務被認為是實體商業的克星，但在電商同樣發達的日本東京，實體商業依舊受到追捧。其中的原因就是，東京商業強調“精致”。所謂“精致”，不是說商業項目體量不能大，而是指需要在經營特色、服務細節等“小處”勝人一籌。相比之下，上海商業發展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。