莊勝崇光百貨轉(zhuǎn)型難產(chǎn)的風(fēng)波還在持續(xù)

　　北京市北斗鼎銘律師事務(wù)所律師袁玉柱表示，從2007年11月至今，他和他的律師團(tuán)隊(duì)已經(jīng)陸續(xù)代理數(shù)十位業(yè)主起訴莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的案件100多起，基本上每年都會(huì)代理一些同類案件。近期，還有兩起新案件立案起訴，起訴原因是該公司逾期八年未給業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證書。

　　根據(jù)2013年5月袁玉柱發(fā)表的一篇訴訟案例中顯示，莊勝崇光百貨新館商鋪由北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)并且出售，后由同屬于莊勝集團(tuán)的北京莊勝崇光百貨商場回租后進(jìn)行統(tǒng)一管理。即莊勝崇光百貨目前承租經(jīng)營的是散售的商鋪。上述訴訟案例中顯示，“2007年6月1日，為投資者(即業(yè)主)辦理房產(chǎn)證的期限屆滿，但莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今仍未辦理”。

　　據(jù)袁玉柱透露，2013年上半年之前起訴的案件目前都已經(jīng)執(zhí)行完畢，業(yè)主的房款及利息、罰息都已經(jīng)拿到，現(xiàn)在仍會(huì)陸續(xù)接到來自不同業(yè)主的同類案件的委托。曾有一段時(shí)期，莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被業(yè)主起訴后，莊勝崇光百貨便停止了對該業(yè)主租金的支付，從而引發(fā)業(yè)主又起訴北京莊勝崇光百貨要求支付租金的另外一類系列訴訟。目前除開發(fā)公司自留商鋪，以及起訴已經(jīng)執(zhí)行完畢的商鋪，目前預(yù)計(jì)有2000個(gè)左右的商鋪仍屬于業(yè)主。他表示，沒有拿到房屋產(chǎn)權(quán)證是業(yè)主進(jìn)行起訴的最主要原因，因?yàn)樵谏啼伿圪u時(shí)是按照圖紙售賣，并且商戶與商戶之間沒有公共走道，也沒有實(shí)際墻體，更沒有商鋪鑰匙，業(yè)主手中僅有一紙合同，業(yè)主更感到資金的不安全。

　　記者通過袁玉柱對相關(guān)業(yè)主提出采訪需求時(shí)，相關(guān)業(yè)主表示不愿接受采訪。記者昨日致電北京莊勝崇光百貨，欲向該公司負(fù)責(zé)對接媒體的人事行政部進(jìn)行核實(shí)。工作人員表示領(lǐng)導(dǎo)不在，一般不接受對外采訪。

　　曾經(jīng)屢次刷新北京單體百貨銷售紀(jì)錄的莊勝崇光百貨難復(fù)當(dāng)年之勇。這家商場自2013年啟動(dòng)調(diào)整至今，新館仍無重張跡象。北京商報(bào)記者此前致電莊勝崇光百貨招商部門時(shí)，該部門工作人員表示新館將轉(zhuǎn)型為購物中心。來自北商商業(yè)研究院的分析認(rèn)為，雖然難以判斷轉(zhuǎn)型停滯是否與上述業(yè)主起訴案件有關(guān)，但商場轉(zhuǎn)型停滯與售后包租這一模式不無關(guān)系。據(jù)了解，有業(yè)主到上述律師事務(wù)所辦理委托手續(xù)時(shí)曾表示，感覺商場經(jīng)營狀況大不如前，擔(dān)心租金收益得不到保障。

　　中購聯(lián)產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，莊勝崇光百貨新館轉(zhuǎn)型停滯有兩個(gè)原因，一個(gè)是散售模式使其轉(zhuǎn)型不能統(tǒng)一決策，另一個(gè)是零售企業(yè)的業(yè)績增長萎縮很明顯，再加上商業(yè)設(shè)施密度加大，商業(yè)之間的競爭擠壓了銷售空間，消費(fèi)者有了更多的選擇。RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥表示，購物中心真正吸引客流的業(yè)態(tài)可能租金并不高，但卻可以帶來人流去其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，通過其他業(yè)態(tài)租金的提升來補(bǔ)回成本，但業(yè)主不愿降低自己的租金讓店鋪吸引人流而給其他的業(yè)主提高租金。

　　此外，返租造成的高租金也是阻礙莊勝崇光百貨轉(zhuǎn)型購物中心的因素。崔崇彥表示，購物中心前幾年的運(yùn)營需要貼錢，返租會(huì)造成租金很高，而高租金很難被大品牌商戶接受，他們的議價(jià)能力很強(qiáng)。如ZARA、H&M等品牌多采用扣點(diǎn)方式支付租金，甚至有些品牌需要商場去補(bǔ)貼裝修。而小品牌商戶難以支付高額租金，形成了兩頭都不到岸的局面。

　　北商商業(yè)研究院的分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)一直存在三種形式，一種是持有的物業(yè)模式，一種是單純的售賣商鋪，一種是售后再租回，對于資金實(shí)力比較弱的開發(fā)商來說，對物業(yè)進(jìn)行出售或者部分出售是快速回籠資金的有效方式，也是他們的惟一選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前一二線城市已經(jīng)很少有這種物業(yè)模式，更多是采用持有的物業(yè)模式，因?yàn)橐欢€城市物業(yè)未來的增值潛力比較大，且進(jìn)入到一二線城市的開發(fā)商總體實(shí)力比較強(qiáng)。

　　散售模式也有成功的案例。郭增利表示，無錫哥倫布廣場、揚(yáng)州時(shí)代廣場都是比較成功的案例，散售物業(yè)位置非常好是必須的條件，若在散售過程中有很多約束會(huì)加大成功幾率，比如只能做什么業(yè)態(tài)，或者約定小業(yè)主不能自己經(jīng)營，只能交給大業(yè)主統(tǒng)一管理。