商業地產的開發商將目光投向了三四線城市

　　商業地產的供大于求和同質化，早已是業內共識。2014年針對35個大中城市的商業物業市場的調查報告顯示，銀川、呼和浩特、沈陽、成都等19個城市的商業地產供應過剩。

　　但不少發力商業地產的開發商，卻將目光投向了三四線城市。

　　2015年12月18日，位于福建省莆田市的某個商業總體量超過40萬平方米的大型綜合體項目正式開業，數據顯示，當天吸引了46.8萬人流量，截至當天閉店，全天營業額突破3800萬元。

　　該項目的開發商是即將要把總部搬到上海的福建房企正榮集團。這個名為莆田正榮財富中心的項目被正榮定義為商業戰略起航的標桿項目，隨后，正榮財富中心還將繼續在福州的馬保、馬尾、南平等城市落地，而正榮長沙財富中心和西安的正榮彩虹谷也將在近期陸續開業。

　　上述布局區域均是二三線甚至是三四線城市。正榮集團董事、總裁黃仙枝表示，3年內將開業10個購物中心，未來5-10年可達30-50個購物中心。

　　正榮并非孤例。新城控股近年來加快了商業地產的擴張步伐，并明確對外表示，商業地產將重點布局三四線城市，每年新增商業項目至少10-15個，2017年累計開發40個商業項目，到2020年，商業綜合體開業及在建項目達到80個以上。嘉凱城則更加下沉，選擇在經濟發達的小城鎮發展商業，首家城市客廳位于浙江諸暨市的店口鎮，其更是計劃計劃3年內投資600億建設上百個類似的項目。

　　為了在競爭激烈的三四線城市確立優勢，正榮制訂了“星欣榮”計劃，為投資者提供資產托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等，該計劃將不斷改進升級并運用到正榮集團后續開業的商業綜合體中。

　　據了解，正榮已經擁有一支由近200人的國內商業精英組成的商業管理團隊，全面負責旗下項目的招商、后續運營管理等工作。此外，目前已有3000多家國內外知名品牌商家與正榮集團達成戰略聯盟，品牌資源覆蓋時尚餐飲、國際奢尚、生活娛樂、精品零售、親子樂園五大消費區域。

　　除了正榮，剛剛順利B轉A的新城控股，也重金布局三四線城市。新城控股董事長王振華此前對經濟觀察報表示，希望用約5年的時間進入商業地產第一梯隊，未來商業地產的銷售比例將逐年遞增。

　　新城希望迅速搶占三四線城市，截至目前，新城已經有6個商業項目開業，另有15個商業綜合體項目正在規劃建設中。據了解，為了給商業“輸血”，新城旗下的第一個商業資產證券化產品預計將很快在上交所掛牌。

　　值得一提的是，對這些房企而言，在三四線城市并不是盲目布局，經濟能力和消費能力是兩個重要的衡量指標。以嘉凱城為例，為降低投資風險，嘉凱城聯合浙江省商業集團成立了“浙江長三角城鎮發展數據研究院”，打造長三角城鎮數據庫，有一套嚴格的選址標準：什么樣的鎮，多少人口，多少財政收入，多少人均可支配收入，多少零售業的消費指數，可以造多大的項目，均照著數據來。

　　多位業內人士對經濟觀察報表示，當下三四線城市商業地產的機遇，在于傳統商業的轉型升級，部分城市急需更優質的體驗式購物中心。

　　但不可否認的是，縱觀整體，商業供應過剩壓力猶存。世邦魏理仕的調查結果顯示，2014年全球在建購物中心總面積為3900萬平方米，其中，亞太區在建購物中心面積超過3200萬平方米，并且超過60%的面積都在中國。在全球十大最活躍在建購物中心市場排名中，中國占據九席。

　　對正榮等房企而言，同樣不缺前車之鑒。曾經大規模布局三四線城市的寶龍地產，自2013年底開始再次回歸一線，2014年將一半的投資額放到了上海，但轉型成效尚不明顯。