浙江老市場處境尷尬 要升級換代走出新路徑

    “專業市場商場化在浙江已經成為一種趨勢。”浙江省工商局副局長徐志祥在上周五的浙江省市場協會二屆五次理事大會上，這樣評價浙江市場的變化。      這是現實。對一個零售業競爭趨向激烈的社會來說，專業市場的改造提升不可能再停留在刷墻裝修那樣簡單。但現在，管理者們遇到了新的問題。     由于城市規模的擴大，以批發功能為核心的新市場多半會擇地興建、整體搬遷、留下舊殼。普遍情形是：新市場在規模上堪稱大手筆，建筑美觀，處于新區；舊市場規模小，物業舊，但通常都在傳統黃金商圈。     將來新市場建設一畢，舊市場何去何從？尤其是那些距離最近一次裝修不過數年的舊城，棄之可惜，但如果重新租給別人做同類市場，會不會對新市場造成惡性競爭？     海寧皮革城的升級是典型案例，由于沒有合適出路，舊城空置長達兩年以上，其間接觸過的合作者不下30余家，“其過程之復雜，前后之反復，外人難以想象，主要焦點是新舊市場必須是一種互補關系。”一位熟悉海寧皮革城的人士告訴記者。     在專業市場新一輪的改造提升時代，舊城處置注定是隱藏著的關鍵問題。         盛極的過往     它們曾經盛極一時，至少各據一方。     路橋中國日用品商城，在鼎盛時期曾以服裝、羊毛衫、塑料制品聞名，年交易額達200多億元。長長數年中，國內只有義烏小商品市場和紹興中國輕紡城能居其之上。     寧波輕紡城，10多年里被評價為在“繁榮寧波商貿、吸納下崗工人再就業”等方面作出很大貢獻。連續多年名列全國百強市場，2005年曾躋身全國商品專業市場最具競爭力50強。     嵊州中國領帶城，創辦于1992年，在提升產業與嵊州的區域經濟知名度上，發揮了不可估量的作用。     還有蕭山商業城、瑞安商城、溫州商貿城等眾多老市場，都曾有相似輝煌的經歷。在它們的鼎盛時期，沒有人發現逐漸式微的跡象，但蛛絲馬跡已經存在。1995年，周成建在溫州妙果寺市場做得風生水起，忽然從商場中撤出了自己的攤位。這代表專業市場的傳統銷售方式固然還算有效，但已經很難跟上溫州企業家們當時的發展需要。而溫州市成交額最高的瑞安商城，近年來的成交額不過徘徊在50億元上下。     這是先行者的煩惱。在產業配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素掣肘下，它們的地位岌岌可危。升級換代是唯一的選擇。     舊城處境尷尬     從2006年開始，寧波輕紡城計劃利用3年時間進行整體改造。全部工程改造竣工后，市場營業面積將從目前的7.5萬平方米擴大到12萬平方米。     這是相對幸運的解決辦法，另一些市區內的老牌專業批發市場處境仍然尷尬。有一年，寧波市取消營運三輪車，具19年歷史的寧波望湖市場當即面臨著運貨不暢。當時的市場管理者表示，雖然這是極小的事情，但是基本可以看出城市發展和市區內的老市場之間是一組矛盾。      路橋中國日用品商城，已經先后將2.2萬平方米交易場地分別租給了超市、家電商場、婚慶用品店。目前，當地準備開設華東塑料城，原來在商城二三樓經營塑料制品生意的700多個經營戶面臨挪窩；與此同時，還在為引進全球零售連鎖巨頭沃爾瑪作努力，一旦敲定，商城內做羊毛衫生意的經營戶同樣面臨搬家的可能。      嵊州中國領帶城已經于去年冬天通過了新的改造提升規劃。“也是另擇地方新建，同樣會遇到舊城的處理問題。”浙江省市場協會秘書長呂振華說。     即使在市場整體搬遷順利的地方，舊城的處置問題依然尷尬。一位市場管理人士告訴導報記者，為了讓經營戶相信新市場將來的地位，老市場必須全部騰空。“但之后我們發現，老市場的物業如何處置呢？”     他們原先的設想是，只要把這個物業作為國有資產處置掉即可。曾經有買家以外資名義和當地談妥意向，計劃打造一個同類的進口產品市場。“當時說好兩億多買下，而且已經付了一千萬訂金，但最后地方政府認為這會導致和新市場造成競爭，最終沒有達成一致。”     “主要是一旦賣出，就沒有辦法防范‘李鬼’搬進老市場和新市場競爭。”無論是原址擴建，還是賣掉，老城的處置辦法始終棘手。     范本方案     “實際上，我為紹興做整體商業規劃的時候，曾經建議在新市場搬到柯北區后，把舊城改造為以零售為主的大賣場。”浙江省工商大學教授鄭勇軍表示，海寧皮革城將舊城引進購物中心的做法，對浙江許多市場都有借鑒作用。     “想一想海寧的情形，我們有很多類似的例子。”鄭勇軍說。這些老市場往往帶動了一方的塊狀經濟，原先地處城市中心，地方政府愿意拿出土地，在未來城市發展的中心區，同時目前還是城市偏遠地帶的部分，建成氣勢恢宏的新建筑。于是舊城的業態改變，成為一個必須的選擇，只有做成零售，才能體現老牌商圈的價值。     浙江大學城市規劃教授周復多表示，從規劃基本原理上來講，城市要有一個中心商業區，并考慮便民。原先在交通樞紐附近的舊市場，作為商業服務用地的項目是可以采納的。“因為即使從交通上來講，購物中心也可以對人流起到疏散作用。并且這個地方的業態，經營的主要商品和服務，最好是相對空白，與周圍其他業態形成錯位發展。”     零售業細分的趨勢將會越來越顯著。“這也是龍城的巨大機遇和商業模式的靈感來源。”海寧龍城商業廣場總經理王紅暉說，零售業細分的開始在國內已經有七八年的時間，比如家電細分、大型超市細分、酒類連鎖、化妝品連鎖、工藝品連鎖、鞋的連鎖等等。“我們把這些已經細分的形態整合在一起，構成若干版塊，比如時尚折扣板塊、3C板塊等等，形成龍城的購物中心模式。專業市場的老城由于處于傳統核心商圈，是理想的購物中心所在地”。     于是，在龍城商業廣場里，就出現了創新的業態布局和零售模式，如飾品連鎖板塊，整合眾多風格現代、貼近生活的飾品品牌商家，形成“淘寶城”式的購物體驗；如3C連鎖板塊，整合包括數碼廣場(頤高)、電器商場(國美、永樂、五星等)和手機賣場(話機世界、迪信通、協亨、天際通等)，打造一個全新的電子消費品類購物體驗中心。這種模式能充分整合各品牌商家的資源，積聚所有品牌商家的競爭力，進行協同營銷和競爭，同時能為消費者提供擁有極其寬泛和廣度的系列產品，滿足消費者的一站式體驗消費需求。      同時，龍城模式為老市場向外擴展提供了理想的載體。“舉例來說，比如我們知道海寧皮革城希望能在省外開拓，但作為整體走出去并不現實。”海寧皮革城管理委員會主任任有法正著力于整合經營戶資源，形成一個比較系統的、以直營零售為主的連鎖企業，并考慮融入龍城在外的連鎖戰略。      “我們認為海寧的資源整合很有希望，因為這種雛形實際上已經存在了。”在新市場中，王紅暉觀察到個別經營戶的規模已經相當不錯，獨立展廳達上千平方，對產品多樣性的開發能力和環境營造的理念也相當不錯。“我們相信作為物業的擁有方和經營方，海寧皮革城有實力從泱泱16萬方的市場里，尋找到一些互補的產品和商戶。”     海寧皮革城舊城引入龍城商業廣場的嘗試，可以看作是浙江專業市場在改造升級時代，處理舊城問題時的一種全新的解決方案。鄭勇軍表示龍城這種新的商業模式這可能會沖擊地方的商業格局，但具有相當的積極意義。“十多年以前，國美起步不久，全天津有八大商場在報紙上聯名抵制。但是你要知道，商業形態的發展趨向，始終是往效率更高的方向走。”     新的商業序幕已經揭開，龍城模式能否實現舊城的突破？走出樊籬，或許能成就另一個商業春天。