中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量井噴 陷入集體狂歡

　　中國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)入“大躍進(jìn)”時(shí)代

　　全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE分析調(diào)查了全球180個(gè)城市購(gòu)物中心建設(shè)狀況，報(bào)告顯示，目前中國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個(gè)城市中，有半數(shù)的在建購(gòu)物中心在中國(guó)。由于開發(fā)商對(duì)中國(guó)消費(fèi)者購(gòu)買力寄予厚望，中國(guó)在建購(gòu)物中心規(guī)模雄冠全球，一些西方并不知名的中國(guó)城市正以世界上其他任何地區(qū)都無(wú)法匹敵的規(guī)模建造購(gòu)物中心。2013年中國(guó)的零售物業(yè)年度新增供應(yīng)量更將高達(dá)800萬(wàn)

　　2008年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長(zhǎng)31%;2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25%。中國(guó)商業(yè)用房施工面積，在2010年大幅增長(zhǎng)，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，截止2012年9月，中國(guó)商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2~3年建成，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度還將提升，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。

　　從歷年新開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)據(jù)來(lái)看，2007年中國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心368家，達(dá)到歷史最高峰;2008年稍有回落，新增300余家;2009年由于受到金融危機(jī)影響，全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心160余家;2010年全國(guó)新增購(gòu)物中心上升到250家左右;2011年則超過(guò)300家。由于大部分零售品牌與購(gòu)物中心簽訂的是2~3年的租期合同，2010~2011年開業(yè)的購(gòu)物中心將在2013~2015年迎來(lái)第一個(gè)品牌調(diào)整高峰，而2007~2008年開業(yè)的購(gòu)物中心則可能進(jìn)行第二次零售品牌的調(diào)整。

　　二三線城市購(gòu)物中心的集體狂歡

　　一線城市購(gòu)物中心的建設(shè)如火如荼，但二、三線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則更加激烈。2009年起，購(gòu)物中心開始在二、三線城市快速蔓延，至2012年1月，中國(guó)在建購(gòu)物中心面積約占全球總在建面積的50%，其中以二、三線城市位居前列。天津、沈陽(yáng)的在建購(gòu)物中心面積都超過(guò)200萬(wàn)平方米，成都的購(gòu)物中心項(xiàng)目突破100個(gè)，且大多數(shù)體量在10萬(wàn)平方米以上。

　　預(yù)計(jì)到2015年底，部分二線城市的供應(yīng)量將翻番。二線城市，包括部分三線城市，其購(gòu)物中建設(shè)的速度已經(jīng)超過(guò)了商業(yè)相對(duì)成熟的一線城市。二、三線城市的市場(chǎng)空白和消費(fèi)潛力蘊(yùn)含廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，地方政府也會(huì)提供優(yōu)惠措施或協(xié)助招商。

　　但在部分二、三線城市，購(gòu)物中心建設(shè)過(guò)熱，或是居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念還尚未達(dá)到大型購(gòu)物中心的要求，開發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者必須審時(shí)度勢(shì)、量力而行。

　　未來(lái)重慶商業(yè)地產(chǎn)新開工體量(724萬(wàn))遠(yuǎn)超一線城市廣州(400萬(wàn))，而且還遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力，與其消化能力嚴(yán)重不匹配。此外，未來(lái)重慶商業(yè)供應(yīng)以大體量商業(yè)為主，將增大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)——爆發(fā)式增長(zhǎng)

　　武漢目前已開業(yè)項(xiàng)目約440萬(wàn)平方米，未來(lái)5年將推出將近800萬(wàn)平方米規(guī)模;

　　未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)的密集必然會(huì)強(qiáng)化商圈的發(fā)展，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致商圈功能與布局同質(zhì)化嚴(yán)重，由此會(huì)加大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)難度;目前武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后，本地消費(fèi)者還停留于百貨商場(chǎng)為主的消費(fèi)，現(xiàn)代化購(gòu)物中心相對(duì)較少，但商業(yè)項(xiàng)目在未來(lái)集中大放量，將對(duì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)格局帶來(lái)極大沖擊。

　　成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)——供應(yīng)量猛增

　　成都目前已開業(yè)項(xiàng)目約532萬(wàn)，未來(lái)4年內(nèi)至少推出800萬(wàn)規(guī)模;

　　2013年成都商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場(chǎng)限購(gòu)，開發(fā)上紛紛加大商鋪供應(yīng);另一方面，大量城市綜合體項(xiàng)目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、雄飛中心等項(xiàng)目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)對(duì)2013年商鋪供應(yīng)貢獻(xiàn)十分明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)井噴。隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，市場(chǎng)存量將有大幅度的攀升，租賃市場(chǎng)壓力不斷加大，商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。