中國購物中心5.0時代來了

　　目前，大陸地區(qū)購物中心業(yè)面臨的困局與亂象，主要是四大原因造成的。

　　1、產(chǎn)能過剩

　　國內(nèi)購物中心新增供應(yīng)量洪峰將至，千余家待開業(yè)的大大小小購物中心將源源不斷的集中釋放，許多二三線城市在建及新規(guī)劃的購物中心項目多到泛濫成災(zāi)。預(yù)計2015-2017年將開業(yè)的新項目已經(jīng)遠遠供大于求。許多地區(qū)每年新增的購物中心商業(yè)面積幾乎翻倍上升，但市民收入難以同步跟上，導(dǎo)致產(chǎn)能嚴重過剩，惡性競爭頻繁上演。

　　據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)已開業(yè)的購物中心超過3500家，2015年將達到4千家，預(yù)計至2025年或?qū)⒂?千家新購物中心建成開業(yè)，使中國各類購物中心總數(shù)超過1萬家。新項目遍地開花，局部地區(qū)出現(xiàn)近距離PK，超飽和競爭加劇及優(yōu)勝劣汰在所難免，一定比例的項目勢必將提前離場出局乃至壓根開不出來成為爛尾項目或“養(yǎng)蚊子”的基地。同時，新店王的孵化培育期預(yù)計將進一步延長，對現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)格局及購物中心店王造成極大的沖擊，新一輪激戰(zhàn)和持續(xù)調(diào)改在所難免。

　　在部分三線城市，社會消費品零售總額年增長在10%左右(相當(dāng)部分份額還轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)絡(luò)電商身上)，而商業(yè)地產(chǎn)年增量卻達到70%-100%。在此大背景下，商業(yè)地產(chǎn)實體店增量的消化和新陳代謝均出現(xiàn)問題，雙增雙減現(xiàn)象愈演愈烈——大型商場數(shù)量和商業(yè)面積大量增加，而平效和利潤大幅下降。

　　以沈陽為例，海量購物中心和百貨商城集中上市開張，導(dǎo)致市場難以迅速消化，店王的馬太效應(yīng)使得興隆大家庭、中興商業(yè)商廈等少數(shù)老牌店王持續(xù)火爆的同時，沈陽恒隆廣場、龍之夢、華府天地、茂業(yè)、五洲廣場等大量新開業(yè)購物中心項目大多經(jīng)營慘淡。

　　而浙東某四線小城市(縣級市)也遭遇類似難題，原先當(dāng)?shù)?家大型百貨商城業(yè)績優(yōu)異，這2家百貨企業(yè)各自新開一家超大型購物中心后，市場急劇翻倍擴容，2家大型百貨加2家超大型購物中心的總銷售額雖然有所上升，但平效卻大幅下降。

　　2、規(guī)劃失當(dāng)

　　由于城市規(guī)劃失當(dāng)?shù)仍颍鞯卮罅啃略龅馁徫镏行捻椖棵つ吭眩藷熀敝痢＿@些地方，不僅沒有相應(yīng)的人口及足夠的消費力來消化這些購物中心項目，許多項目周圍也沒有完善的道路交通及完善的公交配套。這類項目的培育期將遙遙無期，甚至陷入冰凍期而無法解套。但是，新的不良資產(chǎn)項目仍在源源不斷制造中。

　　3、人才及資金來源原因

　　大量行業(yè)外開發(fā)商盲目擠入購物中心或商業(yè)綜合體項目開發(fā)領(lǐng)域。這些開發(fā)商既無購物中心開發(fā)經(jīng)驗也無任何商業(yè)運營能力，即使他們不惜血本并幸運地引入專業(yè)的購物中心開發(fā)運營團隊，其面臨的風(fēng)險仍不可小視。而且各地購物中心項目開發(fā)數(shù)量暴增，導(dǎo)致目前購物中心行業(yè)富有經(jīng)驗的中高級人才不僅薪資高漲且一將難求(成熟的團隊更是少之又少)。資金來源方面，由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITS始終未能過關(guān)，開發(fā)商資金融資成本居高不下，大量項目不得不分割銷售成為品牌商戶不愿問津的問題購物中心。

　　4、品牌資源原因

　　一方面，大陸地區(qū)各業(yè)態(tài)的品牌資源數(shù)量遠比不上歐美日韓等商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，眾多購物中心追逐有限的品牌商，同質(zhì)化競爭無可避免;另一方面，海量項目一哄而上同時上市招商，購物中心項目越來越多，商圈越來越密，商圈客源分流、店鋪集客效應(yīng)及單店效益下降等現(xiàn)象在所難免。同一個商圈范圍內(nèi)多個條件相似的項目同時招商不僅使得品牌商面臨選擇恐懼癥，導(dǎo)致購物中心招商難，品牌商拓展也難，進退維谷之下，加之近兩年零售業(yè)績普遍下降，多數(shù)品牌不得不放緩了拓展速度。這使得多數(shù)新購物中心難以引入具有足夠吸客能力的品牌組合(諸如品牌級數(shù)和品牌調(diào)性)，于是這些購物中心也自然難以有理想的業(yè)績表現(xiàn)。