住宅、家居、商業(yè)以愛琴海的名義聯(lián)動

　　家居MALL與百貨MALL聯(lián)動的同時，這兩項自持物業(yè)又與銷售型物業(yè)形成大聯(lián)動，在融資方面，讓商場可以低成本發(fā)展，然后將商場抵押給銀行再融資，繼續(xù)開發(fā)項目。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)而言，2014是備受煎熬的一年，行業(yè)競爭白熱化伴隨經(jīng)濟不景氣，使得三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的招商成為開發(fā)商的痛腳。

　　然而，一二線城市卻是另一番景象。萬科、萬達等巨頭的商業(yè)地產(chǎn)逆勢發(fā)力，而上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司(下稱紅星商業(yè))，這個以家居起家的企業(yè)，全國拓展戰(zhàn)略正在加速。

　　12月20日，紅星美凱龍集團選址昆明的愛琴海購物公園開業(yè)，這是紅星美凱龍首次實現(xiàn)“家居MALL+商業(yè)MALL”—“雙MALL聯(lián)動”的商業(yè)綜合體，也是繼北京之后的第二家愛琴海購物公園。

　　按其理想藍圖，未來幾年紅星商業(yè)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，在全國多個城市進行開發(fā)布局，爭取在全國進入60座城市，建成100個愛琴海購物中心。

　　地理上的愛琴海連接起了希臘半島和小亞細(xì)亞半島，成為地中海中最耀眼的區(qū)域。那么，紅星美凱龍又試圖以“愛琴海”的名義打通怎樣的關(guān)節(jié)，特別是在商業(yè)地產(chǎn)競爭白熱化并遭遇電商夾攻的時點，紅星美凱龍的底氣是什么?未來有何應(yīng)對策略?帶著諸多疑問，記者與紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新及紅星商業(yè)董事長、紅星地產(chǎn)執(zhí)行總裁張華容，進行了深入交流。

　　雙MALL聯(lián)動

　　車建新對記者表示，目前紅星美凱龍在全國已有38個項目，購物中心主打產(chǎn)品為愛琴海購物公園，定位上將針對中高端客戶需求進行開發(fā)運營，未來公司還會加大在全國范圍內(nèi)的布局。

　　張華容亦對《投資時報》記者表示，紅星商業(yè)的重點還是考慮一二線城市的核心地段、核心商圈，且已有布點，如重慶、成都這些省會城市已有布局，“接下來，要使‘雙MALL聯(lián)動’發(fā)揮得更好，就要走第二步，布局二三線城市核心商圈”。

　　在資金周轉(zhuǎn)模式上，車建新表示，紅星的綜合體中包括12萬到15萬平方米的購物中心，30萬到50萬平方米的住宅、寫字樓、商業(yè)步行街，“把后面這一塊賣掉，能收回自持的購物中心投資額的60%以上，這樣可以降低資金壓力。同時，百貨MALL可以帶動商鋪和住宅配套物業(yè)的銷售。”

　　天下武功唯快不破。張華容認(rèn)為，紅星的核心競爭力就是商業(yè)前期籌建，這種深入的前期準(zhǔn)備把開工到開業(yè)的時間壓縮為十個月，這在其他企業(yè)里面非常少見。紅星商業(yè)有前期投資發(fā)展部以及商業(yè)籌建部門，跟隨地產(chǎn)開發(fā)團隊在拿地的時候，介入前期的研判，從人口、交通等維度分析是否適合愛琴海的模式。

　　在規(guī)劃報建時，商業(yè)報建結(jié)束后，建造技術(shù)條件、施工圖的設(shè)計、建造過程中的管理和驗收，全部由紅星商業(yè)團隊來介入，并且必須經(jīng)過商業(yè)管理團隊的確認(rèn)，以確保80%～90%的項目做出來不用任何拆改。

　　張華容認(rèn)為，正是因為這種商業(yè)管理團隊的介入與會簽制度，才有可能逐一攻克拿地、規(guī)劃設(shè)計、招商、拆改等商業(yè)物業(yè)的難點，在十個月完成開工到開業(yè)的周期。

　　無痛點商業(yè)空間

　　在追求速度的同時，紅星商業(yè)也在精益求精地打造個性化、藝術(shù)感、體驗性十足的購物公園。紅星商業(yè)對商業(yè)運營的重視，體現(xiàn)在其致力于打造“沒有痛點的商業(yè)空間”。

　　紅星商業(yè)總經(jīng)理李嘉解釋道：“所謂的痛點，就是引起顧客不適、不滿的細(xì)節(jié)。”比如在北京愛琴海購物公園單調(diào)乏味、被人忽略的電梯廳，被裝扮成“蝴蝶谷”等多彩場景，通道則被做成了“老公寄存處”。

　　“老公寄存處，配有先進的凈化設(shè)備，男性顧客可以在里面抽煙休息。”李嘉稱，中心區(qū)的電視與商場門口的攝像頭連接，另一個攝像頭在兒童樂園附近，“老婆、孩子出來了，可以第一時間看到。”

　　昆明愛琴海購物公園，也被匠心獨具地打造成公園式的商業(yè)公共空間，不僅“形如美玉”的外立面美輪美奐，公園外廣場上昆明最大的風(fēng)車秀也讓整個愛琴海平添了一股唯美的藝術(shù)風(fēng)范。甚至大型屋頂運動花園也在春城獨樹一幟，在昆明愛琴海購物公園的6層樓頂是一個巨大的運動花園，可以散步、健身、甚至喝茶、看日出日落。

　　“此次昆明愛琴海購物公園，將發(fā)揚紅星美凱龍‘藝術(shù)成就生活之美’的理念，斥巨資引入國內(nèi)外知名現(xiàn)代藝術(shù)家頂級作品，將12件藝術(shù)品免費陳列在購物中心的公共空間之內(nèi)，幾乎媲美國內(nèi)一次頂級的藝術(shù)大展，打造‘無墻的藝術(shù)館’，真正讓商業(yè)與藝術(shù)完美結(jié)合。” 張華容介紹。

　　昆明愛琴海購物公園開業(yè)當(dāng)日，人流量高達20萬，這意味著每一秒就有5個人走進商場，不少顧客在藝術(shù)品前駐足、拍照留念。就連當(dāng)日一樓尚未能正式開業(yè)的空鋪，也被紅星商業(yè)設(shè)計成了春城昆明特有的花墻，并且在花墻下的樹枝頭，有一個鳥籠，一對活生生的鳥嘰嘰喳喳叫個不停，不少顧客爭先恐后地與這對鳥合影。

　　“其實我們不這么做也沒問題，就像普通商場一樣，在空鋪的裝修外墻上寫幾個大字，‘即將開業(yè)’之類的也行，但是我們?yōu)榱俗屔虉龈烙^，顧客的體驗性更強，做了這樣的設(shè)計。”李嘉說，“那對鳥也很貴啊!”

　　正是這些對細(xì)節(jié)的重視，使得昆明愛琴海購物公園開業(yè)當(dāng)日便人滿為患，部分電梯一度因為安全因素采取限流措施，許多特色的餐飲品牌在不到11點的時候就排起了長隊。開業(yè)的第一個周末，客流突破50萬，營業(yè)額超過3000萬元。

　　區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)升級

　　也因此，昆明愛琴海購物公園吸引了眾多富有特色的商家入駐。總體量11萬平方米的昆明愛琴海購物公園位于昆明西山區(qū)廣福路中段，但囊括了家樂福超市、紅星太平洋4D影城、ZARA、歌友會KTV、世紀(jì)星真冰場、螞蟻王國兒童天地等158個國內(nèi)外品牌。其中，像特斯拉體驗店、世紀(jì)星真冰滑冰場、螞蟻王國兒童樂園等首次進入昆明的品牌高達32家，約占項目品牌總數(shù)的20%。