女富豪吳亞軍創富記：從記者到女首富

　　3月《福布斯》全球富豪榜發布，重慶龍湖地產創辦人吳亞軍，以55億美元的財富衛冕中國大陸“女首富”。

　　當然，這背后是一個創業故事。

　　吳老師

　　吳亞軍，1964年出生于重慶合川。

　　合川以前是一個縣，現在是重慶市合川區。宋蒙時期的釣魚城之戰就發生在這里，或者是歷史上耗時最長的攻防戰。2007年的時候，龍湖與合川區簽訂協議，整體打造合川釣魚城及東城半島旅游綜合開發項目。

　　她小時候的環境同多數同時代的人類似，在縣城營盤街的一個院子中，若干家庭公用一個廚房。吳亞軍的父親在供銷社工作，母親則是一位裁縫，也是一位創業者。

　　中學的時候，吳亞軍就讀于合川二中，市重點中學。沒有中學生愛情故事，她的高中老師回憶，一方面她的性格有點像男孩，另一方面當時他們管得也嚴。而她當時的人生目標是成為居里夫人。

　　“當時她作文寫得非常好，文科成績超好，但她對人生有規劃，認為女孩子缺少邏輯思維，于是硬生生放棄文科，讀理工。”創業時期就在一起的同事張薇如是回顧。

　　1980年吳亞軍考入于西北工業大學，具體是導航工程系。1989年成立了航海工程學院。

　　西北工業大學是由西北工學院和西安航空學院于1957年10月在西安合并成立，1970年哈爾濱工程學院航空工程系整體并入西北工業大學。

　　學習之外，吳亞軍司職西北工業大學校籃球隊的前鋒，籃球三級運動員。

　　1984年畢業后，分配到重慶前衛儀表廠，具體在16車間擔任技術員。人才難得，還被安排在廠里的電大當老師，如此，周圍人都稱呼她“吳老師”，這個稱呼一直延續著。每月薪水有100多元，那個時期無疑屬于高薪。

　　1986年，廠里引進技術，要與德國方面談合作。吳亞軍當翻譯，這類事務形象也是一個方面，她自己做了件旗袍，這應該是繼承了母親的手藝，讓所有人眼前一亮。

　　如此到1988年，市場經濟在漸行之中，人們開始面對更多選擇，吳亞軍的選擇是到《中國市容報》擔任記者及編輯。該報主辦單位是建設部城建司及重慶市建委。實際上，一度是在報社的北京辦事處。

　　編輯部的機制似乎較為靈活，有報道說，吳亞軍在畫冊的出版中體現出了能力。應該個人也有所回報。當然，基于報紙的行業特征，逐漸熟悉房地產領域也不奇怪。

　　創業者也有情感生活，吳亞軍結婚了。愛人蔡奎1984年畢業于南京航天航空大學通訊專業，如此在專業上有共同語言，據說吳亞軍的專業涉及魚雷控制，而蔡奎則是制導，公司內部開他們夫婦的玩笑，“一個指得準，一個炸得狠”。蔡奎在重慶機場建設總公司擔任工程師，1993年他創辦了重慶亞泰工貿發展公司，涉及快速充電器的開發。

　　1994年吳亞軍擔任重慶佳辰經濟文化發展有限公司的董事長兼總經理。

　　注冊資本200萬元，當時有四個股東，中國市容報社、重慶亞泰工貿發展公司，以及蔡奎、吳亞軍的母親高超，各出資50萬元。當時有十幾個同事，主要做裝修，銷售進口建材。

　　第二年公司的注冊資本增至1000萬元，其中吳亞軍和蔡奎再出資750萬元，報社的股權相對稀釋，幾年后退出了。網上有一篇文字，從知情人的角度回憶，稍早前蔡奎獨自做了一系列的生意，包括電腦組裝，如此應該是獲利頗豐。

　　1995年，吳亞軍成為重慶中建科置業有限公司的董事總經理，從而進入房地產業。

　　有關中建科置業，介紹是，重慶中建科置業有限公司是一九九五年六月在重慶成立的有限責任公司，注冊資金為壹仟萬元，其中中建科產業有限公司占55%，重慶佳辰經濟發展有限公司占45%。中建科產業有限公司是大型股份制企業，股東包括中國建筑工程總公司等。

　　重慶中建科置業有限公司承擔開發建設2000年小康型城鄉住宅科技產業工程項目，即重慶龍湖花園示范區。{page_break}

　　龍湖

　　1997年6月18日，重慶市掛牌成立。面積為北京、上海、天津面積總合的2.39倍，具體為8.24萬平方公里。

　　之前的4 月龍湖花園南苑奠基，這個樓盤打出廣告“善待你一生”。

　　如此屬于有感而發，在成為開發商之前吳亞軍自己有一次購房體驗，房屋竟然延遲一年交付，入住之后天然氣不通，客廳沒有窗戶采光差……如此種種，于是吳亞軍憤然：如果有一天我做開發商的話，一定不會這么差。

　　公司層面的一個變化是，重慶中建科置業有限公司更名為重慶龍湖地產發展有限公司。佳辰經濟發展有限公司后來也更名為重慶龍湖企業拓展有限公司。

　　幾年后，龍湖的一篇新聞稿上如是談及理念：尊重他人就是尊重自己，贈人玫瑰，手留余香。龍湖認為，住宅是綜合性的，不能把有限的造房資源放到幾個耀眼的賣點之上，而應依據人們的生活行為習慣進行分配，以達到最佳的效果。

　　最初的時光很重要，張薇2010年接受《重親晨報》采訪時回憶：我們去銀行，她就給人家講南苑的規劃、理念，講區域的未來。她用專業說服人家，銀行很快放貸。我記得當時銀行的一個領導說，一看你們就是做事情的人。

　　龍湖花園南苑占地約16萬平方米，總建筑面積約23萬平方米，包括聯排別墅、多層公寓及高層電梯公寓。學校、超市、醫療中心、幼兒園、會所等配套設施前瞻。于1998年和2000年，蟬聯第一、二屆“重慶市十佳住宅小區”評選第一名。

　　吳亞軍語錄：“可以帶人去看我們做過的第一個項目，那時候雖然賣價只有一千多塊錢，但是我們也沒有糟蹋這一千多塊錢。”這話看來平實不過，但擲地有音。

　　創業者最愛思考，都是思想家，吳亞軍有一個認識的延伸，媒體多有援引：為什么要做這個公司?生存以后干什么呢?我發財完了就是大家發財，那大家發財完了又是什么呢?如果我建了一堆垃圾，我發財了又怎么樣呢?我想我不會開心的。

　　房地行業的發展契機就是貨幣化分房，單位不再承擔職工住房供給，而人們通過市場或社會保障體系取得住房的所有權或使用權。

　　2000年10 月開始發展第二個物業項目龍湖花園西苑。

　　龍湖花園西苑占地面積約14萬平方米，總建筑面積約29萬平方米。沿湖一側建筑層數較低，由東向西漸次增高，圍合成數個錯落有致的庭院。項目獲第三屆“重慶市十佳住宅小區”評選第一名。

　　龍湖創新了板式圍合、樣板景觀，戶型上則有閣樓戶型和空中花園洋房。如此上市后便熱銷，一年零兩個月的時間1683套房售罄。這是一個公司很好的起點。

　　大股東中建科其實在逐步退出，1999年7月，佳辰公司以每股1元的價格，計112.5萬元，受讓了中建科產業轉讓的11.25%的股份。此后中建科多次減持，2003年10月，中建科產業有限公司將持有龍湖最后的5%轉讓給自然人吳亞軍。

　　四川大學教授李蔚，2000年曾給龍湖做顧問，如此近距離接觸過吳亞軍，后來接受《成都商報》采訪時回顧，“外界有很多傳言，說這個女人有后臺，其實她并沒有什么背景。吳亞軍把自己的企業弄得像家一樣，有分歧誰都可以跟她吵架，但她卻擁有絕對的權威。龍湖很有凝聚力，很溫馨，每個人都很努力。你干不好就覺得對不起她。”

　　2001年10 月北城天街項目奠基，龍湖開始進入商業地產領域。

　　項目位于重慶市江北區域觀音橋中心地帶，建筑面積約為35萬平方米，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心，入選重慶八大新地標之一。作為商業步行街，北城天街已經引進了遠東百貨、UME國際影院、星巴克、哈根達斯、BMW Lifestyle等品牌。

　　吳亞軍稱員工為“兄弟”，于是員工很可能接到這樣的電話：喂，兄弟，糊涂了吧。

　　多業態

　　“吳亞軍是我的知音，她的人品和個人魅力可以讓團隊有很大的凝聚力。” 設計師干彤2009年3月接受《重慶時報》采訪時說，他是龍湖香樟林別墅設計師。

　　“風格就好比女人最后化妝的那幾筆，首先她骨骼要好、身材要好，才行。”干彤從加拿大回國后的第一個項目是桃花源。

　　綠城杭州桃花源位于杭州市余杭區鳳凰山南麓，距杭州市區18公里?？傉嫉剡_2700畝，國內密度最低的別墅園區之一。

　　吳亞軍考察了這個項目，于是龍湖請干彤來打造香樟林別墅。

　　項目占地面積約19萬平方米，建筑面積約7.9萬平方米。小區坐擁山水，湖岸線曲折綿延1300米。別墅區中端有一長條形小島延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖灣。2004年, 香樟林獲第四屆“重慶市十佳住宅小區”評比第一名。

　　這個時期，龍湖進入快速發展的階段，2003年，銷售收入為6.2億元，2005年，龍湖成為西南地區首家年銷售額逾20億的房地產開發企業。

　　2004年10月龍湖與香港置地簽約合作，世界500強首次進入重慶房地產市場。

　　“香港置地是先欣賞龍湖，選擇龍湖，再選擇項目的。”香港置地北京首席代表郭建豪說，“伙伴是我們去不去一個地方投資的前提。置地選擇合作伙伴相當謹慎，甚至是苛刻的。龍湖是我們在大陸的房地產開發方面的第二個合作伙伴。”

　　“江與城”位于北部新區高新園，沿嘉陵江住宅區，總占地面積約78萬平方米，規劃建筑面積約176萬平米，包括商場、花園洋房、高層公寓等。

　　傳統上，社區內的車行道路占據了大量空間，影響景觀。江與城采用了全地下車庫，實現社區人、車分流，使社區空間全景綠化。主力戶型的客廳開間為4.7米、4.9米;主臥開間一般也到4.1米。主力戶型主陽臺寬度達到2.7米。

　　住宅顯然不是吳亞軍唯一的方向，2006年3月發展首個辦公樓龍湖西城天街。項目位于九龍坡區楊家坪步行街核心地段，總建筑面積約20萬平方米。包括百貨店、品牌專賣店、寫字樓、SOHO。

　　企業官方網站如是介紹：從2004年起，通過實施“區域聚焦、多業態”戰略，龍湖進入全國化擴張的發展階段——即由北向南、從沿海經濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業態和區域的雙重平衡來實現可持續的發展。在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業態的開發思路……

　　2005年11 月發展首個重慶以外項目，進入成都市場，即成都的龍湖晶藍半島。

　　其實2002年12 月北京龍湖就成立了。不過項目運作還在成都之后。

　　項目地處順義區后沙峪溫榆河畔的中央別墅區內。龍湖滟瀾山總用地364畝，約16萬平方米，規劃總建筑面積約20萬平米，總戶數約430戶。 項目為地中海別墅風格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式。

　　另一個項目龍湖北京香醍漫步位于順義新城行政中心北側，占地面積約16.9萬平方米，東依潮白河畔，奧運會水上項目場館，國家級森林公園，潮白河水上運動公園，以及兩大市政公園、兩大果樹公園圍合項目周邊。

　　2007年9 月滟瀾山及香醍漫步推出，企業官方網站介紹：預售首日以高價位分別售出 95% 及 100%。同時期的，上海龍湖置業發展有限公司成立于2007年11月。

　　公司的信息化很重要，“2003年，沒有哪家房地產公司，高薪找一個專門做信息化的人來抓信息化”，龍湖地產信息中心總監丁元剛幾年后接受《IT經理世界》采訪時回顧。

　　吳亞軍在龍湖專注于重慶發展的階段，就開始了統一的網絡信息應用，從而為接下來的全國市場擴張打下了信息管理的基礎。丁元剛指出，如果到有七八個分公司的時候再考慮，“那七嘴八舌，各有各的需求”。

　　北京很快就成為龍湖發展的關鍵，“北京將成為龍湖地產全國布局中的重要組成部分，今年北京龍湖確定有6個樓盤入市。”2008年3月，北京龍湖有關負責人對媒體透露。

　　之前的項目在北京的東部，2008年龍湖要實現向西戰略，唐寧ONE項目是具體體現，位于中關村核心地帶，西側緊鄰中關村東路。定位中關村核心區高尚居住商業區，業態包含酒店式公寓、精裝修公寓、空中別墅等。

　　龍湖北京公司銷售負責人蔡雪梅表示：龍湖的定位是城市綜合居住方案提供商，即只要有購房需求，就能在龍湖開發的產品線中找到對應的產品。{page_break}

　　女首富

　　2005年，香港房地產業分析師Churchouse率團隊調研龍湖。

　　Churchouse當時擔任LIM Advisors Limited董事及LIM Asia Altemative Real Estate Fund的高級投資組合經理。在此之前在摩根士丹利研究部任職超過15年，具體任職包括執行董事、董事總經理及顧問董事。而在2009年11月Churchouse出任龍湖獨立非執行董事。

　　而在2006年，龍湖從花旗獲得4億美元的貸款。這一時期的擴張有了資金支持。

　　2006年7月，華潤置地的財務負責人林鉅昌的加盟龍湖。林鉅昌在任職華潤置地之前則是在美林證券工作。林鉅昌后來接受《首席財務官》采訪，就房地產周期這一問題指出，當資本市場好的時候，融資成本低，但地價會很貴，所以此時應多融資;地價低的時候再買地;市場好的時候來賣樓。“將三個周期獨立，各自選好時機……”

　　房地產市場的發展或者是超過了人們的預期，2006年11月龍湖地產策劃中心負責人接受《成都商報》采訪時表示：重慶開發十年，我們完成了年銷售額突破20 億元的跨越。到2007年底，也就是龍湖進入成都市場兩年后，我們就計劃在蓉單年銷售額突破20億元，加上北京項目的開盤銷售和重慶新項目的開發，龍湖集團2007年銷售將再次增長10億元，超過40億。

　　2007年，龍湖地產銷售突破100億元，無疑成為了重慶市、也是西部地區首家銷售突破100億元的地產企業。

　　人們獲悉龍湖的一個思路：成渝經濟特區的建立為重慶、成都的發展注入新的活力，龍湖將繼續加大并保持在此區域的領先優勢。除此之外，長三角、環渤海與西部中心城市將成為下一步龍湖區域拓展的重點。

　　“在以前，龍湖的發展很大程度上取決于我個人的認識和理想，但人都是有局限性的，有一天我的認識跟不上形勢發展了，或者有惰性了，怎么辦?”吳亞軍在一次內部會議上談及上市：而一旦決定上市，企業就沒有回頭路了，它將形成機制上的不可逆，由機制保障并推動著企業向前發展。

　　不過華爾街金融風暴卻不期而至， 2008年時行業拐點似乎出現了，媒體聚焦在房地產公司的資金鏈上，所謂戲劇性變化指，售樓員之間回憶之前繁忙的日子，就在幾個月之前，但已經遠去了。

　　“上市延期，是因為金融危機的沖擊。毫無疑問，龍湖地產目前已經暫緩上市，但不能說是停止。目前上市對我們公司沒有任何好處。龍湖什么時候重新啟動上市計劃，還沒有時間表。” 2008年11月龍湖集團新聞發言人顧偉在接受《時代周報》采訪時坦承。

　　2008年11月公司在上海的首個樓盤“龍湖滟瀾山”開盤，一周回籠資金2.2億元。

　　“從成交記錄來看其中疊加別墅型產品均價不足1.6萬元平方米。”《東方早報》報道指出：2007年11月8日，首次進軍上海的龍湖地產以154214萬元天價拿得青浦趙巷鎮特色居住區8號地塊，土地樓板價10672元每平方米。

　　當然我們都經歷了這個過程，之后房地產市場逆轉了……

　　2009年5月重慶龍湖企業拓展有限公司在上海證券交易所發行14億元企業債，該債券為期7年，債券在存續期內前5年票面年利率為6.7%。銷售很順利，當天就銷售完畢了。

　　2009年10月的時候，外界獲悉龍湖再度IPO。保薦人一共三家，摩根士丹利、花旗銀行、瑞銀。瑞銀是后期才介入的，如此時任瑞銀投行亞洲區主席蔡洪平又有了一個同“首富”聯系起來的機會，碧桂園的上市就是瑞銀承銷的。

　　龍湖上市擬全球發售10億股，公開發售部份占10%，其余9億股由機構性投資者認購，此次公開配售股份數量由上次擬定的發行后擴大總股本的25%下調至 20%。林鉅昌指出，“但由于最終接近上限定價并成功行使超額配售權，龍湖仍然募集了約10億美元，可以說是以更少的股權稀釋，換來了預期的融資規模，并創下了超額認購之最。”

　　基礎投資者有五家，淡馬錫旗下的Dunearn投資公司，新加坡政府投資公司，中國銀行(601988,股吧)旗下的中銀投資有限公司，平安保險旗下的中國平安(601318,股吧)(微博)資產管理，香港置地旗下的Starsome。分別投資數千萬美元。

　　投資者注意到吳亞軍的不同，“她不喜歡說有多少地，有多少關系，只喜歡說今年干什么，明年又干什么，講自己怎么做產品。每個細節都很詳細。”《經濟觀察報(微博)》援引一位觀摩了路演的人士的話。

　　由于香港公開發售獲50倍以上超額認購，公司啟動回撥機制，香港公開發售部分可供認購的總股數至4億股，占初步全球發售總數40%。

　　11月19日龍湖地產(0960.HK)上市首日，開盤報7.20港元，最高觸及8.19港元，最終報收8.01港元。以收盤價8.01港元計算，吳亞軍夫婦財富達到312.39億港元，超過碧桂園大股東楊惠妍的約293億港元。

　　11月24日，龍湖地產發布公告，全數行使超額配股權，公司按每股7.07港元發行1.5億股。 隨著超額配股權的行使，龍湖地產全球發售股份合計11.5億股，扣除包銷傭金及發售費用后，龍湖收入款項凈額約77.15億港元。

　　蔡奎在上市前任重慶龍湖企業拓展有限公司董事、副董事長，而現在網站的管理團隊名單上沒有他，如此就避免造成家族企業的外部印象。吳亞軍和他有個私人公司，蔡奎現在從事一級土地開發整理、高爾夫等項目。“他現在很瀟灑。”吳亞軍如是說。

　　商業地產

　　2010年11月，龍湖地產宣布，已提前完成全年248億元合同銷售目標。

　　“區域聚焦”戰略已經頗具規模，即以重慶為核心的大西南區域板塊、以北京為核心的環渤海區域板塊以及以上海為核心的長三角區域板塊。

　　在三個板塊的基礎上開始進入更多城市，山東青島、遼寧沈陽、江蘇無錫、常州、浙江杭州、山東煙臺、云南玉溪。

　　龍湖有一個認識，房地產開發企業和城市建設之間的關系分為三個階段：最初，開發商通過買地開發賺錢;第二階段，開發企業配合政府進行區域建設;第三階段，開發企業成為城市發展的動力之一。

　　龍湖集團客戶及公司品牌部總經理秦力洪在接受《京華時報》采訪時指出：第二步建設分享城市的繁榮，開始涉入商業地產領域;第三步，參與分享城市發展，即城市運營商，實現產、商、住、交通、運營一體化……

　　龍湖長楹天街位于朝陽東，朝陽北路與管莊路交匯處， M6號線地鐵上蓋46萬平城市綜合體，龍湖自持26萬平米商業配套，規劃有IMAX影院、冰場、職場體驗公園以及四季主題百貨等業態。

　　提出了“Family Mall”的概念，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等功能于一體，考慮到從孩子到老人等各年齡層生活需求的“全家庭型城市綜合體”。 在建筑形態上，不再是一個封閉的購物中心，而是將自然采光引入建筑內部，結合景觀，實現“移步換景”。預計2011年開盤，規劃有城市公寓和精英公寓。

　　房地產企業遇到的結構性問題是，住宅業務在持續增長之后，最好的時間無疑是已經過去了。就目前來說，也是住宅和商業地產綜合拿地的，只是住宅業務的利潤在前期太好。多業態的公司或者更適應這種變化。當然，商業地產，持有物業的前提是大量資金。

　　媒體援引龍湖高層的說法是，項目布局集中在二三線城市，70%-80%的土地儲備，同時綜合體項目中商業地產的配比已經大幅提高。

　　人們獲悉，預計2015年底，龍湖在運營的大型商業項目將有18個，200萬平方米，租金收益對總利潤的貢獻將在10%-15%。

　　2010年北京龍湖成為集團首個百億級公司，全年合同銷售金額達100.2億元，名列北京市場第二;于此同時，重慶龍湖認購金額突破90億元，連續第七年蟬聯重慶市場第一。

　　2010年，龍湖全年合同銷售333.2億元，同比增長81.5%，毛利率上升至33.9%。

　　業績會現場，吳亞軍說：北京今年的目標是80億，去年北京的目標是70億，但是北京實際多完成了30億。就是因為我們預測到今年的市場會有一些波動，所以要求北京在去年超賣30億，那就是說，北京的貨值在去年就已經大賣。

　　常務副總裁邵明曉：在北京這樣的城市，我們的目標是保持前三這樣一個相對領先的地位。另外，可以看到我們還在不斷去延展我們整個業務層面，比如說煙臺項目。

　　邵明曉之前是北京公司總經理。他進一步指出：煙臺這個城市盛產紅酒、黃金，還有蘋果，是一個非常美麗的城市。它又處于寒溫帶，所以適合多種客戶的需求。加上龍湖的產品現在非常強，在那個項目當中會匹配一些我們傳統的必備的產品，還有一些度假類的產品，還有一些部分投資類的產品，甚至還有一些持有的物業。

　　這里涉及了度假類的產品，2010年7月，龍湖推出的首個度假產品成都小院青城。

　　項目位于青城山前山門旁，成灌高速、成青旅游快速通道、省道106線三條線路直達青城山。公司如是介紹：產品主要為精裝獨院和疊院組成，戶型設計多元，項目在規劃設計打破傳統別墅的布局，全面實現別墅的度假夢想。

　　有一件事情一定要提一下，綠城中國2010年投資者懇談會上宋衛平說：“做品質全國比我們做得好的地產公司最多只有一家半家，這一家呢就是龍湖，另外半家是星河灣。吳亞軍有男人氣魄，又有女人的細膩，我不吝嗇把溢美之詞送給她。”雖然他后面又把話往回繞，“通常上大學以后，男同學的成績會比女同學的成績好一點。”

　　重慶市工商聯數據顯示，2010年，重慶銷售過百億的民營企業增至6家，龍湖地產位列2010年度銷售收入和稅收貢獻兩個指標的榜首。2011年3月2日，龍湖地產獲評級機構標準普爾及穆迪首次評級。標準普爾給予BB+評級，穆迪給予Ba2評級，展望均為穩定，為目前中國民營房企最好水平。

　　結語

　　熟悉吳亞軍、蔡奎的人談及他們，“他們不過是普通人家出生的孩子，考上了大學，又趕上了下海潮時代。人聰明刻苦，抓住機會發展，這就是我看到的故事。”

　　我們都經歷了并在繼續經歷這個時代，但是少數人顯然是引領了潮流，驀然回首，才發現時代是如此豐富。